Normy FHA týkajúce sa minimálneho vlastníctva

Homebuyers, ktorí majú v úmysle financovať kúpu domu prostredníctvom pôžičky Federálnej správy bývania (FHA), niekedy dostávajú nepríjemné prekvapenie: Nedovolia si kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť, pretože nespĺňa požiadavky FHA. Prečo tieto požiadavky existujú, aké sú a je možné ich napraviť, aby si kupujúci mohli kúpiť domy, ktoré chcú?

Prečo FHA zavádza štandardy minimálneho vlastníctva

Keď hypotekárny úver uzavrie hypotekárny ústav, nehnuteľnosť slúži ako kolaterál pre pôžičku. Inými slovami, ak dlžník prestane platiť hypotéky, hypotekárny veriteľ nakoniec vylúči nehnuteľnosť a prevezme vlastníctvo domu. Veriteľ potom dom predá, aby získal späť čo najviac peňazí, ktoré ešte dlhuje za pôžičku. Proces uzavretia trhu má 6 fáz.

Požiadavka, aby nehnuteľnosť spĺňala minimálne normy, chráni veriteľa. Znamená to, že ak má veriteľ zaistiť nehnuteľnosť, malo by sa ľahšie predávať a riadiť vyššiu cenu. Táto požiadavka zároveň chráni dlžníka: Znamená to, že od začiatku nebude zaťažený ničivými nákladmi na opravu, a na základe zásadne zdravého miesta na bývanie má dlžník väčšiu motiváciu uskutočňovať platby v ťažkých finančných obdobiach. aby si udržal domov.

Čo sú to minimálne majetkové štandardy?

Podľa amerického ministerstva bývania a rozvoja miest (HUD), FHA vyžaduje, aby nehnuteľnosti financované svojimi úverovými produktmi spĺňali tieto minimálne normy:

• Bezpečnosť: Domov by mal chrániť zdravie a bezpečnosť cestujúcich.
• Zabezpečenie: Domov by mal chrániť bezpečnosť objektu.
• Zdravie: Majetok by nemal mať fyzické nedostatky alebo podmienky ovplyvňujúce jeho štrukturálnu integritu.

HUD potom popisuje podmienky, ktoré musí nehnuteľnosť spĺňať, aby splnila tieto požiadavky. Odhadca bude sledovať stav nehnuteľnosti počas požadovaného hodnotenia majetku a výsledky oznámi v hodnotiacom formulári agentúry FHA. Posudzovanie nehnuteľností je jednou z mnohých požiadaviek, ktoré kupujúci splnia pred vyrovnaním sa s obchodom.

V rodinných domoch určených pre rodinu je odhadca povinný používať formulár s názvom Správa o jednotnom hodnotení domov. Formulár žiada odhadcu, aby opísal základné vlastnosti nehnuteľnosti, ako je počet príbehov, rok výroby, námestie, počet izieb a umiestnenie. Vyžaduje sa tiež, aby odhadca „popísal stav nehnuteľnosti (vrátane potrebných opráv, poškodenia, obnovy, prestavby atď.)“ A žiada: „Existujú nejaké fyzické nedostatky alebo nepriaznivé podmienky, ktoré ovplyvňujú životaschopnosť, spoľahlivosť alebo štrukturálnu integritu vlastníctvo?" Forma hodnotenia jednotky bytového domu je podobná, má však osobitné otázky týkajúce sa bytových jednotiek, združenia majiteľov domov, počtu jednotiek obývaných majiteľmi atď. (Pozri tiež: Čo by ste mali vedieť o domácich hodnoteniach . )

FHA nevyžaduje opravu kozmetických alebo drobných defektov, odloženú údržbu a normálne opotrebenie, ak neovplyvňujú bezpečnosť, bezpečnosť alebo zdravie domova. FHA tvrdí, že príklady takýchto problémov zahŕňajú, ale nie sú obmedzené na:

• Chýbajúce zábradlia
• Prasknuté alebo poškodené výstupné dvere, ktoré sú inak funkčné
• Prasknuté okenné sklo
• Poškodené povrchy farieb v domácnostiach postavených po roku 1978 (kvôli nebezpečenstvu olova)
• Drobné vodovodné netesnosti (napríklad kvapkajúce vodovodné batérie)
• Chybné podlahové povrchy alebo krytiny (opotrebované povrchovou úpravou, zle zašpinený koberec)
• Dôkazy o predchádzajúcom (neaktívnom) poškodení hmyzom / organizmom, ktoré ničia drevo, ak neexistuje dôkaz o neopravenom poškodení štruktúry.
• Zhnité alebo opotrebované pulty
• Poškodené omietky, strechy alebo iné materiály na steny a stropy v domácnostiach postavených po roku 1978
• Zlé spracovanie
• Nebezpečenstvá pri jazde (prasknuté alebo čiastočne sa vznášajúce chodníky, zle nainštalovaný koberec)
• Prechádzajte priestory s troskami a odpadkami
• Nedostatok povrchu príjazdovej cesty za každého počasia

Existuje však veľa oblastí, v ktorých FHA vyžaduje odstránenie problémov, aby sa predaj uzavrel. Tu sú niektoré z najbežnejších problémov, ktorým budú pravdepodobne čeliť obyvatelia domov. (Ak kupujete dom, prečítajte si Najlepšie tipy pre domácich kupujúcich, ktorí začínajú doma . )

Elektrické a kúrenie

• Elektrická skrinka by nemala mať žiadne drôty alebo odkryté káble.
• Všetky obytné miestnosti musia mať funkčný zdroj tepla (s výnimkou niekoľkých vybraných miest s miernymi zimami).

Strechy a podkrovia

• Zastrešenie musí udržiavať vlhkosť.
• Zastrešenie musí trvať najmenej ďalšie dva roky.
• Znalec musí skontrolovať podkrovie, či neobsahuje dôkazy o možných problémoch so strechou.
• Strecha nemôže mať viac ako tri vrstvy strechy.
• Ak kontrola odhalí potrebu opravy striech a strecha už má tri alebo viac vrstiev strechy, FHA vyžaduje novú strechu.

Ohrievače vody

Ohrievač vody musí zodpovedať miestnym stavebným predpisom a musí komunikovať s majetkom.

Nebezpečenstvá a nepríjemnosti

Do tejto kategórie patrí niekoľko podmienok. Zahŕňajú, ale nie sú obmedzené na:

• Kontaminovaná pôda
• Blízkosť miesta s nebezpečným odpadom
• Ropné a plynové vrty umiestnené na pozemku
• Hustá premávka
• Hluk a nebezpečenstvo na letisku
• Iné zdroje nadmerného hluku
• Blízkosť niečoho, čo by mohlo explodovať, ako napríklad vysokotlakové ropné potrubie
• Blízkosť vysokonapäťových elektrických vedení
• Blízkosť rozhlasovej alebo televíznej prenosovej veže

Prístup k nehnuteľnosti

Táto nehnuteľnosť musí poskytovať bezpečný a primeraný prístup pre chodcov a vozidlá a ulica musí mať povrch za každého počasia, aby na ňu mohli mať núdzové vozidlá prístup za akýchkoľvek poveternostných podmienok.

Štrukturálna spoľahlivosť

Predtým, ako sa nehnuteľnosť predá, musia sa napraviť všetky poškodené štrukturálne podmienky a akékoľvek ďalšie podmienky, ktoré by mohli viesť k budúcim štrukturálnym škodám. Medzi ne patrí chybná konštrukcia, nadmerná vlhkosť, netesnosť, rozpad, poškodenie termitmi a pokračujúce usadzovanie. (Viac tipov na kúpu domu nájdete v 10 najhorších chybách pri prvom nákupe domov .)

azbest

Ak oblasť domu obsahuje azbest, ktorý sa zdá byť poškodený alebo sa zhoršuje, FHA vyžaduje ďalšiu kontrolu odborníkom na azbest.

kúpeľne

Domov musí mať toaletu, umývadlo a sprchu. (Táto požiadavka by mohla znieť hlúpo, ale prekvapilo by vás, čo si ľudia vezmú so sebou, keď budú vylúčení a čo vandali ukradnú z prázdneho domu.)

spotrebiče

Neoficiálne dôkazy naznačujú, že FHA vyžaduje, aby mali kuchynské spotrebiče funkčné, najmä pracovný sporák. Dokumenty FHA však neuvádzajú žiadne požiadavky týkajúce sa spotrebičov.

Toto nie je vyčerpávajúci zoznam. Ďalšie informácie nájdete v referenčnej príručke Ministerstva bytového a mestského rozvoja mesta (HOC).

Nápravné opatrenia pre domácnosti na nehnuteľnosti pod minimálnymi normami

Čo by mal robiť homebuyer po zamilovaní sa do nehnuteľnosti, ktorá má jeden z týchto problémov zabíjania obchodov?

Prvým krokom by malo byť požiadať predajcu o vykonanie potrebných opráv. Ak si predávajúci nemôže dovoliť vykonať žiadne opravy, možno sa môže zvýšiť aj kúpna cena, aby predajcovia dostali svoje peniaze späť pri zatváraní. Obvykle je situácia opačná - ak má nehnuteľnosť závažné problémy, kupujúci požiada o kompenzáciu nižšiu cenu. Ak je však nehnuteľnosť už pod cenou na trhu alebo ak ju kupujúci chce dosť zle, môže byť možnosťou zvýšenie ceny, aby sa zabezpečilo dokončenie opráv a transakcia uzavretá.

Ak je predávajúcim banka, nemusí byť ochotný vykonať žiadne opravy. V tomto prípade je obchod mŕtvy. Táto nehnuteľnosť bude musieť ísť k kupujúcemu v hotovosti alebo kupcovi, ktorý nie je FHA a ktorého veriteľ im umožní kúpiť nehnuteľnosť v súčasnom stave.

Mnoho ľudí v domácnosti bude musieť jednoducho hľadať, kým nenájdu lepšiu nehnuteľnosť, ktorá bude spĺňať normy FHA. Táto skutočnosť môže byť frustrujúca, najmä pre kupujúcich s obmedzenými finančnými prostriedkami a obmedzenými nehnuteľnosťami v ich cenovom rozpätí. Bohužiaľ, niekedy je to jediné riešenie.

Niektorí majitelia domov môžu získať povolenie na iný úverový produkt. Úver, ktorý nie je FHA, môže poskytnúť viac voľného priestoru v akom stave môže byť nehnuteľnosť, ale veriteľ bude mať stále svoje vlastné požiadavky, takže to nie je žiadna záruka. Ďalšou možnosťou je požiadať o pôžičku FHA 203 (k), ktorá umožňuje nákup domu, ktorý má závažné problémy. (Viac informácií nájdete v úvode k pôžičke FHA 203 (k) a žiadosti o pôžičku FHA 203 (k).)

Spodný riadok

Pôžičky FHA uľahčujú vypožičiavateľom získať hypotéku, nemusia však nutne uľahčiť kúpu nehnuteľnosti. Mnoho ľudí v domácnosti bude musieť jednoducho hľadať, kým nenájdu lepšiu nehnuteľnosť, ktorá bude spĺňať normy FHA - proces, ktorý môže byť frustrujúci, najmä pre kupujúcich s obmedzenými finančnými prostriedkami a málo nehnuteľností v ich cenovom rozpätí.

Vypožičiavatelia FHA, ktorí vedia, čo môžu očakávať, keď nakupujú doma, však môžu obmedziť vyhľadávanie na nehnuteľnosti, ktoré pravdepodobne spĺňajú pokyny FHA, alebo sa môžu aspoň vyhnúť tomu, aby svoje očakávania stanovili na vlastnosť fixačného zariadenia predtým, ako ju ohodnotia. (Pre súvisiace čítanie sa pozrite na Kúpu domu s obmedzeným prístupom a Základy hypotéky.)