Defeasance znižuje poplatky za komerčné nehnuteľnosti

Investori komerčných nehnuteľností, ktorí uprednostňujú financovanie dlhov s pevnou úrokovou sadzbou, sa občas ocitnú v tom, že musia zaplatiť penále, keď vyrovnajú svoj dlh pred dátumom splatnosti svojich úverov. Z rôznych možností predčasného splatenia je miera odmeňovania tou najväčšou flexibilitou a potenciálnym finančným ziskom, keď sú úrokové sadzby na vzostupe.

Čo je to Defeasance?

Defeasance, ako už názov napovedá, je metódou na zníženie poplatkov požadovaných v prípade, keď sa dlžník rozhodne predplatiť pôžičku na komerčný nehnuteľný majetok s pevnou sadzbou. Namiesto vyplácania hotovosti veriteľovi umožňuje táto možnosť vypožičania vymieňať si ďalšie peňažné toky za pôvodný kolaterál pôžičky.

Nový kolaterál (zvyčajne štátne cenné papiere) je zvyčajne oveľa menej rizikový ako pôvodný komerčný nehnuteľný majetok. V tomto scenári je veriteľ oveľa lepší, pretože dostáva rovnaký peňažný tok a na oplátku dostáva oveľa lepšiu investíciu prispôsobenú riziku. Aj keď je výhoda odpustenia pre veriteľa zrejmá, dlžníci môžu tiež mať značný úžitok. Ak úrokové sadzby z úverov stúpnu na vyššiu úroveň ako hypotéka, dlžníci môžu vytvárať hodnotu a vkladať peniaze do vreciek pri platbe vopred. Keďže odpustenie je možnosťou ponúkanou počas rokovania o komerčnom úvere na nehnuteľnosti, dlžníci by ho mali zvážiť, aby si zachovali možnosť vytvárať hodnotu pomocou svojho financovania.

Odôvodnenie odmeňovania

Úvery s komerčnou nehnuteľnosťou s pohyblivou úrokovou sadzbou sú vhodným spôsobom financovania krátkodobých potrieb, ako je napríklad financovanie výstavby alebo premostenia, ktoré je kapitálové pôžičky vlastníkom nehnuteľností vo fáze prenájmu; splatí sa, keď nehnuteľnosť nakoniec získa peňažný tok.

Aj keď úrokové riziko je vysoké a finančné limity nie sú nijako limitované, niektorí dlžníci sa budú podieľať na dlhodobom financovaní s variabilnou sadzbou. Toto sa často stáva, keď existuje vysoká pravdepodobnosť, že nehnuteľnosť s peňažným tokom bude predaná pred splatnosťou úveru.

Dlžníci využívajú financovanie s premenlivou sadzbou z mnohých dôvodov. Jedným z významných dôvodov je obchádzanie sankcií za predčasné splatenie, ktoré veritelia požadujú pri predčasnom splatení dlhu s pevnou úrokovou sadzbou. Pokiaľ ide o financovanie s variabilnou úrokovou sadzbou, veritelia nepredstavujú riziko reinvestovania, pretože úrokové sadzby pôžičiek plávajú na trhu. Po splatení môžu byť prostriedky opäť požičané za rovnaké trhové sadzby.

Riziká pre veriteľov

Financovanie s pevnou úrokovou sadzbou má potenciál na vytvorenie finančných strát alebo na zníženie výnosu veriteľa pri splatení kapitálu a následnom zapožičaní za nižšie trhové sadzby. Vzhľadom na potenciálne riziko reinvestovania veritelia zvyčajne požadujú od tých, ktorí si požičiavajú za pevnú úrokovú sadzbu, určitý druh predčasného splatenia. Pôvodne si veritelia vyžadovali „udržiavanie výnosov“, ktoré diktovali, aby dlžníci platili rozdiel úrokových sadzieb (medzi úrokovou sadzbou a prevládajúcou trhovou sadzbou) z predplateného kapitálu na zostávajúce obdobie do splatnosti úveru. Vzhľadom na to, že s pôvodným novým hypotekárnym majetkom sú spojené príležitosti a finančné náklady, bolo odpustenie navrhnuté ako spôsob, ako eliminovať riziko reinvestovania a potrebu opätovne požičať predplatený kapitál.

Znehodnotenie umožňuje dlžníkom nahradiť kolaterál svojich úverov aktívami, ktoré poskytujú rovnaké peňažné toky ako pôvodný úver. Táto výmena aktív umožňuje veriteľom pokračovať v získavaní ich očakávaného výnosu počas celej doby pôžičky bez toho, aby museli hľadať nové úverové príležitosti, ktoré by nahradili predplatený kapitál. Ako už bolo uvedené, výmena menej rizikového aktíva (americké ministerstvo financií namiesto komerčného nehnuteľného majetku) znižuje celkové riziko investície veriteľa. Toto je ešte väčšia výhoda pre inštitúcie, ktoré sekuritizujú tieto hypotéky. Zvýšením pravdepodobnosti, že investori dostanú všetky dohodnuté platby úrokov a istiny, zvyšovanie hodnoty značne zvyšuje hodnotu cenných papierov zabezpečených hypotékou, ako aj zisky veriteľov.

Výhody a problémy pre dlžníkov

Na rozdiel od udržiavania výnosu ponúka odpustenie dlžníkom pozitívny rast, keď trhové sadzby stúpnu nad zmluvnú úrokovú sadzbu. Udržiavanie výnosu sa označuje ako pokuta, pretože dlžníci sú vystavení určitému druhu platby bez ohľadu na to, ktorým smerom sa trhové sadzby pohybujú. Spravidla je štruktúrovaná ako vyššia z výpočtu výnosu na udržiavanie výnosov alebo ako percento z predplatenej sumy. Pretože odpustenie si vyžaduje nákup štátnych dlhopisov, pohyb kurzov priamo ovplyvňuje náklady na tieto aktíva a určuje, či bude odpustenie predstavovať náklad alebo neočakávané pri predčasnom splatení.

Vo väčšine prípadov zahŕňa odpustenie kúpa štátnych dlhopisov so splatnosťou rovnajúcou sa zostávajúcej dobe úveru, s kupónovými sadzbami, ktoré poskytujú potrebný príjem na kompenzáciu zmluvne dohodnutých pravidelných úrokov a istiny. Tieto dlhopisy sú potom priradené k trustu na odmeňovanie, ktorý odovzdáva periodické peňažné toky veriteľovi, kým dlhopisy nedospejú. V závislosti od rozdielu medzi sadzbami dlhopisov potrebných na znehodnotenie úverov a trhovými sadzbami sa štátne dlhopisy budú obchodovať so zľavou alebo prémiou.

Ak sa sadzby zvýšia, štátne dlhopisy (alebo akékoľvek investície s pevným výnosom) strácajú hodnotu a sú lacnejšie. Ak k tomu dôjde, dlžníci sú schopní kúpiť požadované dlhopisy za menej ako to, čo sa vyžaduje na predčasné splatenie úveru, čo má za následok ďalšiu hotovosť v ich vreckách. V opačnej situácii, keď sadzby klesajú, sú investície s pevným výnosom drahšie. Vyžaduje si to, aby dlžník pri platbe zaplatil vyššiu sumu, ako je zostatok úveru. Nevýhodou je, že výpočet udržiavania výnosov bude mať za následok presne rovnakú sumu dodatočného kapitálu potrebnú na rozpustenie úveru. To neberie do úvahy transakčné náklady, ktoré by vznikli pri kúpe dlhopisov potrebných na rozpustenie úveru. Tieto náklady sa líšia v závislosti od rozpätia dopytu a dopytu alebo sily ponuky a dopytu po dlhopisoch. Na druhej strane je odplata výhodná, zatiaľ čo na udržanie výnosov bude stále potrebné zaplatiť určitú pokutu.

Možnosť vzdania sa dlhu poskytuje dlžníkom s pevnou úrokovou sadzbou výhody v porovnaní s tými, ktorí sa rozhodnú pre údržbu výnosov alebo dlhodobé financovanie s variabilnou sadzbou. Je to dobré taktické rozhodnutie pre dlžníkov, ktorí majú pocit, že majú schopnosť predpovedať pohyby úrokových mier. Je to tiež dobrá voľba pre investorov do nehnuteľností, ktorí vedia, že od nich sa bude musieť v krátkom čase predať svoje nehnuteľnosti, ale obávajú sa potenciálneho zvýšenia dlhovej služby, ak sa rozhodnú použiť dlh s variabilnou úrokovou sadzbou.

Dlžníci, ktorí používajú dlh na úrovni portfólia (jeden úver, ktorý je zabezpečený viacerými komerčnými nehnuteľnosťami), zistia, že veritelia niekedy budú požadovať, aby dlžníci splatili väčšie percento úveru, ako je hodnota aktív do portfólia. Táto situácia nastane, keď veriteľ verí, že dlžník predáva aktívum, ktoré je menej rizikové ako zvyšné aktíva v portfóliu. Pretože portfólio sa stáva rizikovejším, čím menej je menej rizikové aktívum, ktoré vlastní, veritelia budú vyžadovať predplatenú sumu, ktorá im kompenzuje väčšie riziko, ktoré znáša, efektívne oddlženie zostávajúceho portfólia a zníženie návratnosti investovaného kapitálu.

Pretože odpustenie vedie k výmene menej rizikového aktíva ako kolaterálu, môžu si dlžníci po predaji aktíva ponechať rovnaké percento dlhu v portfóliu. So súhlasom veriteľa môže byť možné zvýšiť percentuálny podiel dlhu na zvyšných aktívach, keď sa vykoná odpustenie.

Ďalšou výhodou pre dlžníkov je to, že veritelia zvyčajne nevyžadujú žiadny druh platby, či už vopred alebo zvýšením úrokových sadzieb, aby dostali možnosť odplaty. Ak sadzby stúpnu, dlžník má potenciál vytvárať hodnoty; je preto možné, aby veritelia mohli požiadať o kompenzáciu za predaj opcie.

Spodný riadok

Dlžníci si musia byť vedomí svojich možností predplatenia, aby mohli robiť správne rozhodnutia v oblasti správy aktív. Napríklad v období výrazného zvýšenia úrokovej sadzby môže byť výhodné predať suboptimálne komerčné aktívum z dôvodu hodnoty vytvorenej uvoľnením úveru. Na druhej strane môže mať zmysel držať aktívum aj po optimalizácii hodnoty. Čas, ktorý zostáva na pôžičke pri predčasnom splatení, priamo ovplyvňuje náklady na predčasné splatenie. Ak sú všetky veci rovnaké, sankcie za predčasné splatenie sa časom rozptýlia.

Pri dojednávaní podmienok komerčného nehnuteľného úveru by mali dlžníci požiadať o schopnosť splácať svoje pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou, aj keď nemajú v úmysle predčasne splatiť tento záväzok. Výrazná výhoda, ktorú poskytuje odpustenie v porovnaní s inými možnosťami predplatenia, je významná z dôvodu jeho schopnosti vytvoriť udalosť generujúcu príjem, keď sa trhové úrokové sadzby zvýšia. Je možné, že v období stúpajúcich úrokových sadzieb by majitelia nehnuteľností, ktorí uprednostňujú financovanie s fixnou sadzbou, mohli získať kapitálové zisky zo svojich dlhových záväzkov, ktoré môžu viac ako kompenzovať pokles hodnoty nehnuteľností. Investori, ktorí využívajú finančný pákový efekt na kúpu nehnuteľnosti, ktorá sa má fixovať a predať, by mali financovanie s pevnou sadzbou s možnosťou odškodnenia považovať za atraktívnu alternatívu krátkodobého financovania s variabilnou sadzbou.