Vyhovuje definícii úveru
Spĺňajúca pôžička je hypotéka, ktorá sa rovná alebo je menšia ako výška dolára stanovená limitom pre pôžičku v zhode stanoveným Federálnou finančnou agentúrou pre bývanie (FHFA) a spĺňa kritériá financovania Freddie Mac a Fannie Mae. Pre dlžníkov s vynikajúcimi úvermi sú výhodné pôžičky z dôvodu nízkych úrokových sadzieb, ktoré sú im pripísané.
Ako funguje konformný úver
Federálna národná asociácia hypoték (FNMA alebo Fannie Mae) a Federálna hypotekárna spoločnosť pre hypotekárne úvery (FHLMC alebo Freddie Mac) sú subjekty sponzorované vládou, ktoré poháňajú trh s úvermi na bývanie. Tieto kvázi vládne agentúry vytvorili štandardizované pravidlá a usmernenia, ktoré musia hypotéky spĺňať. Pojem „vyhovujúci“ sa najčastejšie používa, keď hovoríme konkrétne o výške hypotéky, ktorá musí spadať pod určitý limit, známy ako limit na prispôsobenie sa úveru, stanovený Federálnou finančnou agentúrou pre bývanie (FHFA). Pre rok 2019 je tento limit 484 350 dolárov, čo je nárast zo 453 100 dolárov v roku 2018. Na vysokovýkonných trhoch je limit vyšší. Nový strop pre nehnuteľnosti s jednou jednotkou vo väčšine nákladných oblastiach, napríklad v San Franciscu a New Yorku, je 726 525 dolárov - alebo 150% zo 484 350 dolárov. Zákon o bývaní a hospodárskej obnove (HERA) vyžaduje, aby sa základný limit úveru v súlade s úverom každoročne upravoval pre Fannie Mae a Freddie Mac tak, aby odrážali zmenu priemernej ceny domov v USA.
Okrem výšky úveru sa v iných smerniciach, ktoré sú v súlade s úvermi, dodržiava pomer dlžníka k hodnote úveru (tj veľkosť zálohy), pomer dlhu k príjmu, úverové skóre a história, požiadavky na dokumentáciu atď. V súlade s pôžičkou poskytnutou prostredníctvom Fannie alebo Freddie môže byť poskytnutá záloha až vo výške 3% a dlžník musí byť prvý kupujúci domov. Okrem toho je pri pôžičke potrebné súkromné hypotekárne poistenie (PMI) vo výške približne 1, 05% ročne na 30-ročné pôžičky až do výšky 484 350 USD. Časť alebo všetky náklady na poistenie sú odpočítateľné od dane, ak hrubý príjem upravený pre domácnosť dlžníka nepresahuje 109 000 dolárov.
Konformné pôžičky sú výhodné z dôvodu ich nízkych úrokových sadzieb.
Ako veritelia využívajú konformné pôžičky?
Je dôležité poznamenať, že Fannie Mae a Freddie Mac nevydávajú hypotéky. Namiesto toho poisťujú hypotéky vydané poskytovateľmi pôžičiek a vytvárajú tým viac priestoru pre banky, aby mohli vydávať viac pôžičiek, ako by inak bez poistenia dokázali urobiť. Z tohto dôvodu veritelia radšej pracujú s pôžičkami, ktoré vyhovujú požiadavkám, pretože ich možno ľahko zabaliť do investičných balíkov a predať na sekundárnom hypotekárnom trhu, čím sa uvoľní kapacita na požičiavanie väčšieho množstva pre domácich kupujúcich.
Zhodujúce sa pôžičky verzus nevyhovujúce pôžičky
Fannie Mae a Freddie Mac kupujú iba vyhovujúce úvery na prebalenie na sekundárny trh, čím sa dopyt po nevyhovujúcej pôžičke znižuje oveľa menej. Hypotéky, ktoré presahujú limit vyhovujúcich pôžičiek, sa klasifikujú ako hypotéky nevyhovujúce alebo jumbo. Podmienky nezhodných hypoték sa môžu líšiť od poskytovateľa pôžičky, ale sadzby hypotéky a minimálna záloha pre jumbo pôžičky sú zvyčajne vyššie, pretože pre veriteľa predstavujú väčšie riziko.
Osobitné úvahy pri vyrovnávaní pôžičiek
FHFA, ktorá každoročne stanovuje limit úveru v súlade s predpismi, má regulačný dohľad, aby sa ubezpečilo, že Fannie Mae a Freddie Mac plnia svoje charty a misie propagácie vlastníctva domov pre Američanov s nízkymi príjmami a pre stredných tried. FHFA používa percentuálne zvýšenie / zníženie priemerných cien nehnuteľností na bývanie v mesačnom prieskume úrokových mier (MIRS) od októbra do októbra, aby upravila limity úveru v súlade s nasledujúcim rokom.
Na vykonanie tohto prieskumu požiada FHFA vzorku hypotekárnych veriteľov, aby nahlásili podmienky všetkých pôžičiek pre celú rodinu, plne amortizujúcich, výkupné a nepoľnohospodárske, ktoré uzatvárajú počas posledných piatich pracovných dní v mesiaci. Prieskum poskytuje mesačné informácie o úrokových mierach, podmienkach pôžičiek a cenách nehnuteľností podľa typu nehnuteľnosti, typu úveru (s pevnou alebo upraviteľnou úrokovou sadzbou) a typu veriteľa, ako aj informácie o 15-ročných a 30-ročných úveroch s pevnou úrokovou sadzbou.