Porovnanie reverzných hypoték s forwardovými hypotékami

Ak ste nikdy nepočuli o „forwardovej hypotéke“, má to dôvod. Tento termín sa vzťahuje na tradičné hypotéky a používa sa zriedka, s výnimkou porovnania s jeho polárnym opakom, „reverznou hypotékou“. Takže akou cestou chcete ísť? Či už pôjdete vpred alebo vzad, záleží na tom, kde sa v súčasnosti nachádzate, osobne a finančne.

obsah

• Riziká pri forwardovej hypotéke
• Riziká pri spätnej hypotéke

Predtým, ako pôjdeme ďalej, treba poznamenať, že len ľudia vo veku 62 a viac rokov majú nárok na reverznú hypotéku - a 62 rokov sú mladí, ktorí si jednu získajú. Čím ste starší, tým viac peňazí vám banka ochotne poskytne.

Ak máte menej ako 62 rokov, najbližším ekvivalentom reverznej hypotéky pre vás je úverová linka na vlastné imanie (pozri Reverznú hypotéku alebo pôžičku na vlastný kapitál?). Toto je stanovené množstvo peňazí, ktoré môžete kedykoľvek čerpať z akéhokoľvek dôvodu. Buďte veľmi opatrní. Stavíte svoj dom na svoju schopnosť splácať tieto peniaze s úrokmi. Úverová línia vlastného kapitálu je niekedy známa ako „druhá hypotéka“. Úver na domáci kapitál však možno nazvať iba vtedy, ak dlžník má stále prvú hypotéku. Ak bola vyplatená prvá hypotéka, pôžička na vlastný kapitál je jednoducho hypotékou.

To znamená, že forwardové aj reverzné hypotéky sú v podstate obrovské pôžičky, ktoré používajú váš domov ako kolaterál - a sú to hlavné finančné záväzky. Pár by mohol používať jeden dom ako kolaterál dvakrát za život, získať najprv forwardovú hypotéku pri kúpe a potom, o desaťročia neskôr, reverznú hypotéku. Funguje to takto:

• Manželský pár, každý vo veku asi 30 rokov, kupuje dom s malou zálohou. Sľubujú splatiť peniaze späť v malých mesačných prírastkoch istiny plus úroku za obdobie rokov. Štandardom je tridsať rokov.
• O viac ako 30 rokov neskôr ten istý pár žije v rovnakom dome a hypotéku splatil v plnej výške. Aj s ich kombinovanými dávkami sociálneho zabezpečenia a dôchodkovým sporením je ťažké dosiahnuť, aby sa splnili ciele, a tak idú na reverznú hypotéku. Nebudú platiť vopred a dostanú mesačnú kontrolu, ktorá doplní ich príjem. V skutočnosti nikdy nevyplatia hypotéku alebo úroky a náklady, ktoré vzniknú v priebehu rokov. V budúcnosti to však musia urobiť dedičia buď predajom rodinného domu, alebo paušálnou sumou. (Viac informácií nájdete v časti Ako zabrániť prežívaniu vašej reverznej hypotéky)

Toto sú jednoduché príklady. Variácie sú do značnej miery neobmedzené, ale v každej z nich sú úskalia. Napríklad:

Riziká pri forwardovej hypotéke

• Ak pôjdete na hypotéku na 15 alebo 10 rokov, môžete získať lepšiu úrokovú sadzbu a časom ušetriť značné úroky. To si vyžaduje veľkú istotu, že váš príjem a výdavky zostanú v nadchádzajúcich rokoch stabilné alebo sa zlepšia. Môžete tiež zvážiť získanie 30-ročnej hypotéky a prípadné ďalšie platby. To vám umožní zmierniť svoj dlh a znížiť celkovú úrokovú platbu bez bremena vyššej požadovanej platby.
• Hypotekárny systém je založený na predpoklade, že hodnota nehnuteľností sa časom zvyšuje. Tento truizmus sa ukázal ako nepravdivý, keď v roku 2008 praskla bublina bývania . Podľa prieskumu RealtyTrac bolo od augusta 2017 viac ako 5, 4 milióna amerických domov - asi 9, 5% všetkých domov s hypotékami - stále „vážne pod vodou“. To znamená, že ich majitelia musia pri predaji naďalej platiť nafúknuté hypotéky alebo platiť svojim bankám 25% alebo viac nad odhadovanú hodnotu svojich domovov.
• Keď už hovoríme o problémoch, počas boomu bývania bolo pre majiteľov domov bežné, že okrem hypotéky získali „úverovú linku“ pomocou svojho domu ako kolaterálu. Majitelia domov a ich bankári predpokladali, že veľké zvyšovanie hodnôt domov by sa len ďalej vyvíjalo. Keď prišla busta, majitelia domov uviazli v držaní dvojitého dlhu za hypotéku a úverovú linku. Vo februári 2018 Attom Data Solutions vydala svoju správu o domácom kapitáli a podvodnej správe za rok 2017 v USA. Zistilo sa, že vlastnosti pod vodou medziročne poklesli v štvrtom štvrťroku 2017 o 0, 3% na 9, 3%, čo je najmenší medziročný pokles podielu vlastností pod vodou od začiatku činnosti spoločnosti Attom v roku 2012.

Riziká pri spätnej hypotéke

Ako toto Na stránke s informáciami o Národnej rade pre starnutie sú reverzné hypotéky regulované federálnou vládou, aby sa predišlo tomu, aby draví veritelia chrápali starších občanov. (Viac informácií nájdete v Pravidlách na získanie reverznej hypotéky FHA .) Vláda však nemôže zabrániť starším občanom, aby sa klamali. Napríklad:

• Majitelia domov, ktorí získajú reverznú hypotéku s pevnou sadzbou, dostanú celú splátku úveru pri vyrovnaní bez obmedzenia jeho použitia. Očakáva sa, že splatia svoje dlhy a zvyšné prostriedky použijú na doplnenie iných zdrojov príjmu. Pokušenia sú zrejmé.
• Ak vlastník domu žiada o hypotéku s flexibilnou úrokovou sadzbou, peniaze sa môžu vyberať v paušálnej sume, mesačnej anuite alebo v kombinácii oboch. Aj to je úplne flexibilné. Akékoľvek peniaze, ktoré neboli zúčtované pri vyrovnaní, sú k dispozícii ako úverová linka. Opäť sa objavuje pokušenie.
• Kumulovaný dlh a úrok z reverznej hypotéky plus náklady sú splatné, keď sa držiteľ hypotéky pohne, predá domov alebo zomrie. To znamená, že vy alebo vaši dedičia musíte kašlať veľkú sumu peňazí tak či onak a rýchlo. Štandardná doba odkladu je šesť mesiacov.

V týchto neistých časoch je však jedna poznámka pre spotrebiteľa: Banka nemusí požadovať platba, ktorá prevyšuje hodnotu domu. Banka uhradí stratu prostredníctvom poisťovacieho fondu, ktorý bol jednou z nákladov na reverznú hypotéku. Ešte lepšie je, že ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest, ktoré dohliada na dominantný reverzný hypotekárny program, sa na jeseň roku 2017 posunulo, aby podporilo tento poisťovací fond.

Spodný riadok

Ak sa zdá, že to prispieva k mnohým rizikám, stále existuje veľká odmena za bývanie v dome, ktorý vlastníte, v dobe, v ktorej si málokto môže dovoliť zaplatiť všetku hotovosť. Tak štandardná forwardová hypotéka, ako aj reverzná hypotéka umožňujú mnohým z nás urobiť to len v dvoch kľúčových fázach nášho života. Vyzbrojení faktami a určitým zdravým rozumom o výdavkoch ich môžete bezpečne využiť. (Viac informácií nájdete v časti Úskalie reverzných hypoték .)

Pokračovať v čítaní

Kompletný sprievodca reverznou hypotékou
Máte nárok na reverznú hypotéku?
Reverzné typy hypoték
Ako si vybrať plán splácania hypotéky
Reverzná hypotéka alebo pôžička na vlastný kapitál?
5 najlepších alternatív k reverznej hypotéke
5 Známky reverznej hypotéky je dobrý nápad
5 Známky reverznej hypotéky je zlý nápad
Ako sa vyhnúť prežívaniu vašej reverznej hypotéky
Prehľad regulácie reverzných hypoték
Pravidlá získania reverznej hypotéky FHA
Reverzná hypotéka: Mohla by vaša vdova (er) stratiť dom?
Dajte si pozor na tieto reverzné hypotekárne podvody
Reverzné hypotekárne úskalia