Ste pripravení kúpiť dom?

Ste pripravení kúpiť dom? Odpovedzte na túto otázku inou otázkou - konkrétne na otázku „Čo si môžem dovoliť?“ A odpoveď na to nemusí byť taká jednoduchá. Predtým, ako dosiahnete tento zdanlivo veľký nákup v domácnosti, sa naučte, ako skutočne analyzovať, čo znamená „cenová dostupnosť“.

Váš pomer dlhu k príjmu

Prvý a najzreteľnejší bod rozhodnutia sa týka peňazí. Ak máte dostatok prostriedkov na kúpu domu za hotovosť, určite si môžete dovoliť kúpiť teraz. Aj keď nemôžete platiť v hotovosti, väčšina odborníkov by súhlasila s tým, že si môžete dovoliť nákup, ak môžete hypotéku na nový dom. Ale akú hypotéku si môžete dovoliť?

43% pomer dlhu k príjmu (DTI) je všeobecne používaný Federálnym úradom pre bývanie (FHA) ako usmernenie pri schvaľovaní hypoték. Tento pomer sa používa na určenie, či dlžník môže uskutočňovať svoje platby každý mesiac; niektorí veritelia môžu byť miernejší alebo rigidnejší v závislosti od trhu s nehnuteľnosťami a všeobecných ekonomických podmienok. 43% DTI znamená, že všetky vaše pravidelné platby dlhu plus vaše nové výdavky spojené s bývaním - hypotéka, poistenie hypotéky, združovacie poplatky majiteľa domu, daň z nehnuteľnosti, poistenie majiteľa domu atď. - by sa nemali rovnať viac ako 43% z vašej mesačnej hrubej sumy príjmov.

Ak je napríklad váš hrubý mesačný príjem 4 000 dolárov, vynásobte toto číslo 0, 43. 1 720 USD je celková suma, ktorú by ste mali minúť na platby dlhov. Povedzme, že už máte tieto mesačné povinnosti: minimálne platby kreditnou kartou vo výške 120 USD, platba za pôžičku na autá vo výške 240 USD a platby na študentské pôžičky vo výške 120 - 480 USD vo všetkých. To znamená, že si teoreticky môžete dovoliť až 1 240 dolárov mesačne na dodatočný dlh za hypotéku atď. A stále sa pohybovať v rámci maximálnej DTI. Menší dlh je, samozrejme, vždy lepší.

Čo chcú požičiavatelia DTI

Musíte tiež zvážiť front-end pomer dlhu k príjmu, ktorý počíta váš príjem oproti mesačnému dlhu, ktorý by vám vznikol iba z výdavkov na bývanie. Poskytovatelia pôžičiek zvyčajne nemajú tento pomer väčší ako 28%; počas recesie by mohli nechať skĺznuť až o 31%. Napríklad, ak je váš hrubý príjem 4 000 dolárov mesačne, mali by ste ťažkosti so schválením mesačných výdavkov na bývanie vo výške 1 720 dolárov, aj keď nemáte žiadne ďalšie povinnosti. Pre front-end DTI 31% by vaše náklady na bývanie mali byť pod 1 240 dolárov.

Prečo by ste neboli schopní využiť svoj úplný pomer dlhu k príjmu, ak nemáte iný dlh? V podstate preto, lebo veriteľom sa nepáči, že žijete na okraji. Finančné nešťastia sa stávajú - stratíte prácu, vaše auto sa sčítava. Ak je vaša hypotéka 43% z vášho príjmu, nemali by ste mať k dispozícii priestor na to, kedy chcete alebo budete musieť znášať ďalšie výdavky.

To je dôvod, prečo odborníci na finančné plánovanie súhlasia s tým, že si môžete dovoliť kúpiť si domov, ak môžete hypotéku s mesačnou splátkou, ktorá nepresahuje 28% vášho hrubého príjmu. Nezabudnite, že možno budete musieť túto platbu vykonať každý mesiac počas nasledujúcich 30 rokov. Preto by ste mali vyhodnotiť spoľahlivosť vášho primárneho zdroja príjmu. Mali by ste tiež zvážiť svoje vyhliadky do budúcnosti a pravdepodobnosť, že vaše výdavky časom porastú. To, že si dnes môžeme dovoliť nový dom, nie je také dôležité ako vaša schopnosť si ho dovoliť na dlhé vzdialenosti.

Netreba dodávať, že možnosť dovoliť si dom neodpovedá na otázku, či je teraz vhodný čas na to, aby ste túto možnosť prijali.

(Ďalšiu pomoc nájdete v časti „Kúpa domu: Vypočítajte, koľko domova si môžete dovoliť.“)

Trh s bytmi

Za predpokladu, že máte pod kontrolou svoju osobnú situáciu, je ďalšou otázkou ekonomika trhu s nehnuteľnosťami na bývanie - buď na vašom súčasnom trhu, alebo na ktorom sa chcete pohybovať. Dom je drahá investícia. Mať peniaze na uskutočnenie nákupu je skvelé, ale neodpovedá na otázku, či má nákup z finančného hľadiska zmysel. Jedným zo spôsobov, ako to dosiahnuť, je odpovedať na otázku „Je lacnejšie prenajímať si, ako kúpiť?“ Ak sa nákup zdá byť lacnejší ako prenájom, je to silný argument v prospech nákupu.

Podobne stojí za to premýšľať o dlhodobých dôsledkoch nákupu domu. Po celé generácie bol nákup domu takmer zaručeným spôsobom, ako zarobiť peniaze. Vaši prarodičia mohli kúpiť dom pred 50 rokmi za 20 000 dolárov a predať ho za päť alebo desaťkrát viac ako o 30 rokov neskôr. To isté sa nedá povedať o majiteľoch novších ročníkov. Mnohé z nich prišli o peniaze, keď sa realitný trh v roku 2006 zrútil, a mnoho ďalších dnes vlastní domy, ktorých hodnota je omnoho nižšia ako cena, ktorú si kúpili práve pred desiatimi rokmi. Ak kupujete nehnuteľnosť s presvedčením, že časom sa jej hodnota zvýši, nezabudnite do svojich výpočtov započítať náklady na úroky z hypotéky, upgrade na nehnuteľnosť a bežnú údržbu.

(Viac informácií nájdete v časti „Prenajať alebo kúpiť? Finančné problémy“).

Ekonomický výhľad

V rovnakom duchu existujú roky, keď sú ceny nehnuteľností stlačené, a roky, keď sú nezvyčajne vysoké. Ak sú ceny také nízke, že je zrejmé, že sa vám darí veľa, môžete to vziať ako znamenie, že by mohol byť vhodný čas na uskutočnenie nákupu. Na kupujúcom trhu znížené ceny zvyšujú pravdepodobnosť, že čas bude pracovať v váš prospech, a spôsobia, že váš dom oceníte na ceste.

Úrokové sadzby, ktoré zohrávajú významnú úlohu pri určovaní výšky mesačnej hypotekárnej splátky, majú tiež roky, keď sú vysoké, a roky, keď sú nízke. Je zrejmé, že nižšie je lepšie. Napríklad naša mesačná kalkulačka splátok hypotéky ukazuje, že 30-ročná hypotéka (360 mesiacov) na pôžičku vo výške 100 000 USD s úrokom 3% vás bude stáť 421, 60 USD mesačne. Pri úrokovej sadzbe 5% vás to bude stáť 536, 82 dolárov mesačne. Na 7% to skočí na 665, 30 dolárov. Ak teda úrokové sadzby klesajú, môže byť rozumné počkať, kým si kúpite. Ak rastú, má zmysel, aby sa nákup uskutočnil skôr ako neskôr.

Do rozhodovacieho procesu sa môžu zahrnúť aj ročné obdobia. Ak si chcete vybrať z čo najširšej škály domov, jar je pravdepodobne najlepší čas na nákup. Známky „na predaj“ majú tendenciu vyskočiť ako kvety, keď sa počasie zahreje a trávniky sú zelené. Dôvody sú zrejmé, najmä keď uvažujete o tom, že rodiny čakajú na presťahovanie, až kým ich deti nedokončia aktuálny školský rok, ale chcú sa uspokojiť skôr, ako začne nový rok na jeseň.

Ak chcete, aby predajcovia, ktorí môžu vidieť nižšiu návštevnosť - čo by ich mohlo viesť k väčšej flexibilite ceny - zima mohla byť lepšia pre poľovníctvo (najmä v chladnom podnebí) alebo letnú výšku pre tropické štáty (mimosezóna pre vašu krajinu). inými slovami). Zásoby sú pravdepodobne menšie, takže výber môže byť obmedzený, je však tiež nepravdepodobné, že predajcovia uvidia v tomto ročnom období viac ponúk. Niektorí dôvtipní kupujúci tiež radi ponúkajú ponuky okolo sviatkov, ako sú Vianoce alebo Veľká noc, v nádeji, že nezvyčajné načasovanie, nedostatok konkurencie a celková nálada z dovolenky sa rýchlo podarí za dobrú cenu.

(Viac informácií nájdete v časti Ako úrokové sadzby fungujú na hypotekárnych a hypotekárnych kalkulačkách: Ako fungujú .)

Zvážte svoje potreby životného štýlu

Zatiaľ čo peniaze sú samozrejme dôležitým faktorom, existuje veľa ďalších faktorov, ktoré by mohli hrať úlohu pri vašom načasovaní. Hrozí potreba ďalšieho priestoru (nové dieťa na ceste, starší príbuzný, ktorý nemôže žiť sám)? Zahŕňa tento pohyb vaše deti, ktoré menia školy? (Pripravte sa pripojiť sa k davom poľovníckych domových lovcov.) Ak predávate dom, v ktorom ste bývali menej ako dva roky, uvalili by ste na daň z kapitálových výnosov - a ak áno, stojí za to čakať, aby ste sa vyhli skus?

Môžete radi variť s gurmánskymi ingredienciami, každý mesiac sa vydať na víkendový pobyt, sponzorovať múzické umenie alebo pracovať s osobným trénerom. Žiadny z týchto pomerne extravagantných koníčkov nie je rozpočtovým zabijakom, ale sú to dôvody, prečo by ste mali preskočiť platby za elektrinu, ak ste si kúpili dom iba na základe pomeru dlhu k príjmu 43%. Predtým, ako začnete splácať hypotéku, dajte si trochu finančnej lakťa odpočítaním sumy svojho najdrahšieho koníčka od vypočítanej platby. Ak táto suma nestačí na kúpu domu vašich snov, možno budete musieť obmedziť zábavu a hry - alebo začať uvažovať o lacnejšom dome ako o vysnívanom dome.

(Podrobnosti nájdete v časti „Vyhnite sa dani z kapitálových výnosov z predaja vášho domu.“)

Predaj jedného domu za druhý

Uložte výnosy z vášho súčasného domu na sporiacom účte a zistite, či si po zohľadnení takých výdavkov, ako sú platby autom, budete môcť hypotéku dovoliť. Je tiež dôležité pamätať na to, že na údržbu a verejné služby sa budú musieť vyčleniť ďalšie finančné prostriedky. Tieto náklady budú nepochybne vyššie pre väčšie domácnosti.

Pri výpočte použite svoj aktuálny príjem. Nepredpokladajte, že budete zarábať viac peňazí po ceste. Zvyšovanie sa vždy nestane a kariéra sa zmení. Ak zakladáte množstvo nakupovaného domu na budúcom príjme, pripravte si romantickú večeru so svojimi kreditnými kartami. Skončíte s nimi s dlhotrvajúcim vzťahom.

Ak však dokážete zvládnuť tieto dodatočné domové náklady bez toho, aby ste si potili dlh z kreditnej karty, môžete si dovoliť kúpiť si dom, pokiaľ ste si na svoju zálohu zaplatili dostatok peňazí.

Môžete si dovoliť zálohu?

Najlepšie je odložiť 20% z ceny vášho domu, aby ste sa vyhli plateniu súkromného hypotekárneho poistenia (PMI). Zvyčajne sa pripočítava k vašim hypotekárnym platbám, PMI môže stáť ďalších 50 až 100 dolárov mesačne. Ale menšia záloha vás nebude stáť kúpu domu. Dom si môžete kúpiť za pouhých 3, 5% s pôžičkou FHA.

Bonusy na väčšie zálohy:

• Menšie splátky hypotéky. Za hypotéku vo výške 200 000 dolárov s úrokovou sadzbou 5% na obdobie 30 rokov by ste zaplatili 1 074 dolárov. Ak bola vaša hypotéka 180 000 dolárov s úrokovou sadzbou 5% na obdobie 30 rokov, zaplatili by ste 966, 28 dolárov.
• Väčší výber veriteľov. Niektorí veritelia vás nebudú financovať, pokiaľ neznížite najmenej o 5% až 10%.

Aj keď existuje väčšie množstvo výhod pre väčšie zálohy, nemusíte úplne obetovať svoj núdzový sporiaci účet, aby ste mohli viac znížiť svoj domov. Keď dôjde k neočakávanej oprave, môžete skončiť v štipku.

Plánujete zostať na mieste?

Cenová dostupnosť by mala byť číslo jedna, ktorú hľadáte v domácnosti, ale musíte byť dostatočne stabilní, aby ste vedeli, že budete chcieť žiť v dome, ktorý vyberiete najmenej 10 rokov. Ak nie, môžete uviaznuť v dome, ktorý si nemôžete dovoliť v meste, ktoré ste pripravení odísť. Ak nemôžete odhadnúť, v ktorom meste budete žiť a aký je váš 10-ročný plán, nie je ten pravý čas na kúpu domu. Ak si chcete kúpiť dom bez 10-ročného plánu, kúpte si dom, ktorého cena je oveľa nižšia ako maximum, ktoré si môžete dovoliť. Budete musieť mať možnosť dovoliť si hit, ak ho musíte predať rýchlo.

Spodný riadok

Ste pripravení kúpiť dom? Odpoveď otočením (nie je zamýšľaná slovná hračka) je „áno, ak si to môžete dovoliť.“ Ale „dovoliť“ nie je také jednoduché ako to, čo je momentálne na vašom bankovom účte; do vašich výpočtov by malo patriť množstvo ďalších finančných a životných štýlov. Keď zohľadníte všetky tieto prvky, „ak si to môžete dovoliť“, začne vyzerať komplikovanejšie, ako sa zdá byť. Ale ich zváženie teraz môže zabrániť nákladným chybám a finančným problémom neskôr. Samozrejme je tu jeden najlepší čas: Keď nájdete perfektný dom na ideálnom mieste na predaj - za perfektnú cenu.

Prečítajte si aj časť „6 finančných predpokladov na kúpu domu“ a ak kupujete svoj prvý dom, „Najlepšie tipy pre zákazníkov, ktorí si kúpia domov prvýkrát“.