7 krokov k predaju horúcich komerčných nehnuteľností

Spýtajte sa ktoréhokoľvek realitného odborníka na výhody investovania do komerčných nehnuteľností a pravdepodobne spustíte monológ o tom, ako sú tieto nehnuteľnosti lepšie ako rezidenčné nehnuteľnosti. Majitelia komerčných nehnuteľností milujú ďalší peňažný tok, prospešné úspory z rozsahu, relatívne otvorené podmienky, bohatý trh pre dobrých, cenovo dostupných správcov nehnuteľností a väčšiu návratnosť z komerčných nehnuteľností.

Ako však hodnotíte najlepšie vlastnosti? A čo oddeľuje skvelé ponuky od hlupákov?

Rovnako ako väčšina nehnuteľností, úspech začína dobrým návrhom. Tu je jeden, ktorý vám pomôže vyhodnotiť dobrý obchod s nehnuteľnosťami.

Zistite, čo zasvätení vedia

Ak sa chcete stať hráčom v oblasti komerčných nehnuteľností, naučte sa myslieť ako profesionál. Napríklad viete, že komerčné nehnuteľnosti sa oceňujú inak ako rezidenčné nehnuteľnosti. Príjem z komerčných nehnuteľností priamo súvisí s užitočným záberom na námestí. To nie je prípad jednotlivých domovov. Uvidíte tiež väčší cash flow s komerčným majetkom. Matematika je jednoduchá: napríklad budete zarábať viac na viacgeneračných obydliach ako na rodinnom dome. Uvedomte si tiež, že nájmy komerčných nehnuteľností sú dlhšie ako v rodinných domoch. To pripravuje pôdu pre väčší cash flow. Nakoniec, ak ste v prísnejšom úverovom prostredí, nezabudnite prísť klepať s hotovosťou v ruke. Poskytovatelia komerčných nehnuteľností by radi videli aspoň 30% pokles, než poskytnú pôžičku zelenú.

Zmapujte akčný plán

Nastavenie parametrov je najvyššou prioritou pri obchodovaní s nehnuteľnosťami. Spýtajte sa napríklad, koľko si môžete dovoliť zaplatiť, a potom si kúpte hypotéky, aby ste získali predstavu o tom, koľko budete platiť počas životnosti hypotéky. Používanie nástrojov, ako sú hypotekárne kalkulačky, vám môže pomôcť vytvoriť dobré odhady celkových nákladov na váš domov.

Medzi ďalšie kľúčové otázky, ktoré si treba položiť, patrí: Koľko očakávate pri obchode? Kto sú kľúčoví hráči? Koľko nájomcov je už na palube a platí nájom? Koľko miesta na prenájom je potrebné vyplniť?

Naučte sa rozpoznávať dobrý obchod

Najlepšie profesionáli v oblasti nehnuteľností vedia veľa, keď ich uvidia. Aké je ich tajomstvo? Po prvé, majú stratégiu ukončenia - najlepšie ponuky sú tie, z ktorých viete, že môžete odísť. Pomáha to mať ostré oko vlastníka pôdy - vždy hľadajte škody, ktoré si vyžadujú opravy, vedia posúdiť riziká a uistite sa, že ste si kalkulačku prelomili, aby ste zaistili, že nehnuteľnosť spĺňa vaše finančné ciele.

Zoznámte sa s kľúčovými metrikami komerčných nehnuteľností

Bežné kľúčové metriky, ktoré sa majú použiť pri posudzovaní nehnuteľností, zahŕňajú:

Čistý prevádzkový výnos (NOI)
HND komerčnej nehnuteľnosti sa vypočíta vyhodnotením hrubého prevádzkového príjmu za prvý rok a následným odpočítaním prevádzkových nákladov za prvý rok. Chcete mať pozitívny NOI.

Cap Rate
Na výpočet hodnoty nehnuteľností produkujúcich príjem sa používa miera „kapitalizácie“ alebo kapitalizácie nehnuteľnosti. Napríklad bytový komplex s 5 alebo viac jednotkami, obchodné kancelárske budovy a menšie nákupné strediská sú dobrými kandidátmi na stanovenie maximálnej ceny. Horné sadzby sa používajú na odhad čistej súčasnej hodnoty budúcich ziskov alebo peňažných tokov; tento proces sa nazýva aj kapitalizácia výnosov.

Hotovosť v hotovosti
Investori komerčných nehnuteľností, ktorí sa spoliehajú na financovanie nákupu svojich nehnuteľností, často dodržiavajú vzorec „cash-on-cash“, aby porovnali výkonnosť konkurenčných nehnuteľností v prvom roku. Peňažná hotovosť berie do úvahy skutočnosť, že daný investor nevyžaduje 100% hotovosť na kúpu nehnuteľnosti, ale tiež berie do úvahy skutočnosť, že investor nebude viesť všetku NOI, pretože musí použiť niektoré z toho na splácanie hypotéky. Aby sa odkryli peniaze v hotovosti, investori v oblasti nehnuteľností musia určiť sumu potrebnú na investovanie do kúpy nehnuteľnosti alebo ich počiatočnej investície.

Vyhľadajte motivovaných predajcov

Ako každé podnikanie, aj zákazníci riadia nehnuteľnosť. Vašou úlohou je nájsť ich - najmä tých, ktorí sú pripravení a túži predávať pod trhovú hodnotu. Faktom je, že v nehnuteľnostiach sa nič nestane alebo dokonca nezáleží, kým nenájdete obchod, ktorý je zvyčajne sprevádzaný motivovaným predajcom. Toto je niekto s naliehavým dôvodom na predaj pod trhovú hodnotu. Ak váš predajca nie je motivovaný, nebude ochotný rokovať.

Objavte výtvarné umenie susedstva „Poľnohospodárstvo“

Vynikajúcim spôsobom vyhodnotenia komerčnej nehnuteľnosti je študovať okolie, v ktorom sa nachádza, otvorením domov, rozhovory s ostatnými vlastníkmi okolia a hľadaním voľných pracovných miest.

Na vyhodnotenie vlastností použite prístup „s tromi hrotmi“

Buďte prispôsobiteľní pri hľadaní skvelých obchodov. Použite internet, prečítajte si inzeráty a prenajmite vtáčie psy, aby ste našli tie najlepšie vlastnosti. Psy s nehnuteľnými vtákmi vám môžu pomôcť nájsť cenné investičné potenciály výmenou za sprostredkovateľský poplatok.

Spodný riadok

Zjednodušene povedané, hľadanie a hodnotenie komerčných nehnuteľností nie je len o farmárskych štvrtiach, získavaní skvelej ceny alebo vysielaní dymových signálov, aby vám priniesli predajcov. Jadrom konania je základná ľudská komunikácia. Je to o budovaní vzťahov a vzťahu s vlastníkmi nehnuteľností, takže sa cítia príjemne, keď hovoria o dobrých obchodoch a obchodujú s vami.