6 Finančné predpoklady na kúpu domu
Či už ste na trhu kupujúceho alebo predajcu, hneď ako nájdete dom, ktorý sa cíti ako doma, budete si ho chcieť kúpiť čo najskôr. Nie je to však také jednoduché. Mnohé finančné problémy určia, či si budete môcť dom kúpiť, ako aj podmienky hypotéky. Znalosť týchto informácií vopred vám pomôže robiť lepšie rozhodnutia a váš proces schvaľovania hypotéky prebehne hladko a rýchlo.
Finančný predpoklad č. 1: Mať dostatočnú zálohu
Váš sen o vlastníctve domu sa môže rýchlo rozpadnúť, ak nemôžete poskytnúť dostatočné množstvo peňazí na zálohu.
"Veritelia sprísnili požiadavky od hospodárskej krízy v roku 2008, " hovorí Karen R. Jenkins, certifikovaná hypotekárna banka, ktorá je prezidentom a generálnou riaditeľkou spoločnosti KRJ Consulting v Columbii v Južnej Karolíne. „Výsledkom je, že potenciálni dlžníci, ktorí sa snažia kúpiť dom, musia mať nejakú„ kožu v hre “, aby sa mohli kvalifikovať na bývanie, “ tvrdí Jenkins, že väčšina úverových programov vyžaduje minimálne 3, 5% zálohu.
Možno ste poznali ľudí, ktorí si v minulosti kúpili domy bez akontácie - alebo ste boli dokonca jedným z tých ľudí. To je dnes oveľa menej pravdepodobný scenár, pretože banky sa snažia obmedziť riziko zlyhania dlžníkov. "Dlžník s kožou v hre je menej pravdepodobné, že predvolené, keď bude tvrdý, " hovorí Stacey Alcorn, majiteľ a hlavný štábny úradník v LAER Realty Partners so sídlom v Bostone. Napríklad, keď klesnú hodnoty nehnuteľností, dlžník, ktorý do svojho majetku vložil svoje životné úspory, bude s väčšou pravdepodobnosťou visieť a jazdiť po búrke a čakať na opätovné zvýšenie hodnoty nehnuteľností, hovorí Alcorn. Na druhej strane „dlžník, ktorý znížil nulové peniaze, pravdepodobne iba odíde z domu a nechá ho banku uzavrieť vylúčením.“
Finančný predpoklad č. 2: Nájdenie dostupnej úrokovej sadzby
Finančný predpoklad č. 3: Majte minimálne prijateľné kreditné skóre
Vaše skóre FICO sa odzrkadlí v prípade, že maximalizujete svoje kreditné karty a neskoro platíte svoje účty, čo môže byť ďalším finančným kameňom úrazu pre potenciálnych vlastníkov domu, ktorí potrebujú hypotéku. „Skóre FICO informujú banku o schopnosti splácať svoje účty mesačne ao tom, koľko celkového dlhu máte. Ak ste maximalizovali všetky svoje kreditné karty, vaše skóre FICO bude nízke, a to poškodí vaše šance na získanie financovania, pretože banky nechcú požičiavať niekomu, kto žije z kreditných kariet, “hovorí Alcorn.
Čo sa považuje za prijateľné skóre FICO? Amy Tierce, regionálna viceprezidentka spoločnosti Wintrust Hypotéka v Needhame v štáte Massachusetts, poznamenáva, že hoci FHA ponúka financovanie dlžníkom s úverovým skóre len 500, väčšina veriteľov si doplnila svoje vlastné požiadavky. Bude teda náročné nájsť veriteľa, ktorý bude pracovať s dlžníkom s kreditným skóre nižším ako 640. (Viac si prečítajte: Čo je dobré kreditné skóre? )
Maximálne kreditné karty však nie sú vaším jediným záujmom. "Ak máte na svojich ďalších účtoch oneskorene 30, 60 alebo 90 dní, vaše kreditné skóre bude opäť nízke a banky nechcú požičiavať peniaze niekomu, koho budú musieť neustále žiadať o peniaze, " hovorí Alcorn. a dodal, že „zbierky, bankrot alebo vylúčenie z vášho úveru hovorí banke, že nemáte žiadny problém s opätovným splácaním svojich záväzkov z dlhov a, jednoducho povedané, nechcú byť ďalej.“
Finančný predpoklad č. 4: Mať pomer dlhu k príjmu menej ako alebo rovný 43%
Majitelia domov, ktorí sa nadmerne rozťahujú, môžu každý deň skonzumovať rezance Ramen v dome, ktoré prípadne stratia. Je dôležité byť realistickí o tom, čo si môžete dovoliť.
„Banky používajú pomer dlhu k príjmu, aby určili, či si dlžník môže dovoliť kúpiť si dom, “ hovorí Alcorn. „Povedzme napríklad, že dlžník zarába 5 000 dolárov mesačne. Banka nechce, aby váš celkový dlh vrátane nových hypotekárnych splátok plus platby za autá, platby kreditnými kartami a ďalšie mesačné záväzky prekročili určité percento tohto príjmu. “V januári 2014 Úrad pre ochranu spotrebiteľa (Financial Financial Protection Bureau) zaviedol pravidlá že pomer dlhu k príjmu nesmie prekročiť 43%. (Viac informácií nájdete v časti: Čo sa považuje za dobrý pomer DTI? )
Alcorn však varuje, že to, že si banka myslí, že si môžete dovoliť určitú hypotekárnu splátku, neznamená, že v skutočnosti môžete. „Napríklad banka nevie, že máte veľkú rodinu alebo náklady na starostlivosť o deti alebo starnúcich rodičov, o ktoré sa staráte. Je dôležité viesť úprimný rozhovor o vašich mesačných platbách s hypotekárnym tímom, aby ste sa nedostali nad hlavu. “
Jenkins súhlasí a dodáva, že „s vlastníctvom domu sú spojené ďalšie výdavky, ktoré vám počas prenájmu nemusia vzniknúť. Určite vypočítajte všetky mesačné výdavky a dlhy a nechajte svoj rozpočet, aby konečne rozhodol o tom, čo si môžete pohodlne dovoliť zaplatiť.“
Finančný predpoklad č. 5: Mať schopnosť platiť záverečné náklady
S hypotékou na bývanie sa spájajú početné poplatky a vy by ste mohli byť na hrubé finančné prebudenie, ak vopred neviete, čo môžete očakávať.
Hoci náklady na zatváranie sa líšia v závislosti od veriteľa a štátu a štátu, „dlžníci platia za hodnotenie, úverovú správu, poplatky za právne zastúpenie / agenta za zatvorenie, poplatky za záznam a poplatky za spracovanie / upísanie, “ dodáva Alcorn a dodáva, že náklady na zatváranie sú obvykle 1% výška úveru.
Jenkins však tvrdí, že poplatky môžu byť až 3%. „Od veriteľov sa teraz požaduje, aby vám poskytli komplexný„ odhad dobrej viery “poplatkov, ktoré vám vzniknú v súvislosti s konkrétnou pôžičkou. Pravidlá sú prísnejšie aj pri odhadoch veriteľa a existuje len veľmi malý priestor na to, aby sa uvedené poplatky zmenili pri záverečnom stole. “Odporúča majiteľom domov, aby preskúmali odhad dobrej viery a položili otázky, ak si nie ste istí, čo predstavuje konkrétny poplatok.,
Finančný predpoklad č. 6: Požadovaná finančná dokumentácia
Nedostatočná dokumentácia môže oneskoriť alebo dokonca zastaviť proces schvaľovania úveru, takže musíte zistiť, čo musíte priniesť k stolu.
"Váš veriteľ by mal mať úplný a úplný kontrolný zoznam požadovanej dokumentácie na podporu vašej žiadosti o pôžičku v závislosti od vašej situácie v zamestnaní a príjmoch, " hovorí Tierce. „Ak začínate s predbežným schválením, uistite sa, že veriteľ žiada o všetku dokumentáciu pre tento proces, pretože predbežné schválenie bez dôkladného preskúmania dokumentácie je zbytočné. Ak sa proces predbežného schválenia nebude veľmi dobre zdokumentovaný, môže sa vynechať niečo, čo by mohlo mať za následok neskoršie odmietnutie vašej pôžičky. ““
Čo je to predbežné schválenie? Podľa Jenkinsa je to „predbežné schválenie založené na tom, čo dlžník„ uviedol “v žiadosti (príjem, dlh, majetok, zamestnanosť atď.). Skutočný schvaľovací proces potvrdzuje príjem, majetok a dlh pomocou rôznych metód, ako je napríklad platba útržky, daňové priznania, bankové výpisy, W2 a overenie zamestnania. “
Tierce dodáva, že „na konkurenčných trhoch predajcovia a realitné kancelárie nezohľadnia ponuku bez toho, aby vedeli, že kupujúci je vopred schválený.“ Ďalšie dokumenty je možné vyžiadať neskôr alebo počas celého procesu. „Proces upisovania je vyčerpávajúci a niektoré dokumenty môžu vyvolať otázky alebo obavy, ktoré si vyžadujú ďalšiu dokumentáciu. Zhlboka sa nadýchnite a dajte veriteľovi všetko, čo požadujú, čo najskôr, aby ste svoj súhlas dokončili. “
Spodný riadok
Predtým, než sa rozhodnete kúpiť si domov svojich snov, musíte si byť istí, že sú vaše financie v poriadku a že ste sa pripravili múdro a dôkladne pred začatím schvaľovacieho procesu hypotéky.