5 rizikových typov hypoték, ktorým sa treba vyhnúť

Ak sa niečo z toho, čo sme sa dozvedeli z krízy na trhu s rizikovými hypotékami v roku 2008 a havárie v roku 1987, mali by sme všetci postupovať opatrne, keď si požičiavame peniaze na nákup alebo refinancovanie domu. Typ hypotéky, ktorú si vyberiete, môže znamenať rozdiel medzi jedným dňom vlastnenia vášho domu priamo alebo zistením, že ste uprostred vylúčenia alebo dokonca bankrotu. V tomto článku budeme diskutovať o typoch hypoték, s ktorými majú ľudia najčastejšie problémy, a vysvetlíme, prečo majú zlý nápad, keď sa zhodujú so zlým dlžníkom.

Čo robí hypotéku riskantnou?

Mnohí z nás v dôsledku krízy na bývaní verili, že určité typy hypoték sú vo svojej podstate riskantné. Hypotekárni experti vám však povedia, že riziková hypotéka je skutočne úverovým produktom, ktorý sa nezhoduje so schopnosťou dlžníka splácať. (Pozrite sa na faktory, ktoré spôsobili, že tento trh vzplanul a vyhorel, pozrite sa na Palivo, ktoré privádza k taveniu vedľajších produktov .)

Keith T. Gumbinger, viceprezident spoločnosti HSH Associates, súhlasí s tým, že „verte alebo nie, dostupné produkty [okolo roku 2009] neboli pre správne publikum zvlášť riskantné.“ Problém bol v tom, že určité typy hypoték boli porovnávané s nesprávnymi dlžníkmi a veritelia hovorili dlžníkom: „Vždy môžete refinancovať.“ To sa mohlo zdať pravda, keď ceny domov rástli roky, ale nie je to pravda, keď ceny domov klesali.

Štatistika trhu s nehnuteľnosťami na bývanie krátko po kríze v rokoch 2008 - 2009 tieto tvrdenia podporuje. Podľa národného prieskumu kriminality asociácie hypotekárnych bankárov boli v druhom štvrťroku 2010 typmi úverov s najvyšším percentuálnym podielom na vylúčení hypotéky hypotekárne úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM), ktoré mali počiatočnú úrokovú sadzbu vylúčenia 3, 39%. ARM sú so svojimi meniacimi sa úrokovými mierami obzvlášť rizikovým hypotekárnym produktom pre dlžníkov s menej ako ideálnou finančnou situáciou.

Na porovnanie sa v prieskume uvádza, že úvery VA mali počiatočnú mieru uzavretia trhu vo výške 0, 70%, prvotné fixné úvery 0, 71%, úvery FHA 1, 02%, prvotné ARM 1, 96% a hypotekárne úvery 2, 3%. Tieto údaje naznačujú, že akýkoľvek typ hypotéky môže byť zlým nápadom pre dlžníka s hypotékou a že aj hlavní dlžníci sa môžu dostať do problémov, ak nerozumejú ARM.

V skutočnosti dokonca aj hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou môžu byť pre dlžníkov škodlivé. Pozrime sa na náš prvý rizikový typ hypotéky.

1. 40-ročné hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou
Dlžníci s hypotékami s pevnou úrokovou sadzbou môžu mať nízku mieru vylúčenia z trhu, to však neznamená, že hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sú vždy dobrý nápad. 40-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou je jedným z takýchto produktov, pretože čím dlhšie si požičiavate peniaze, tým viac úrokov platíte.

Povedzme, že si chcete kúpiť dom s 200 000 dolárov s akontáciou 10%. Suma, ktorú si potrebujete požičať, je 180 000 dolárov (200 000 dolárov mínus 20 000 dolárov).

Pri úrokovej sadzbe 5% uvádzame mesačné splátky a celkovú sumu, ktorú za domácnosť zaplatíte za rôznych podmienok, ak si úver ponecháte počas jeho životnosti:

Tabuľka vyššie predstavuje zjednodušené porovnanie. V skutočnosti bude úroková sadzba najnižšia pre 15-ročnú pôžičku a najvyššia pre 40-ročnú pôžičku. Toto je realistickejšie porovnanie:

Ako vidíte na obrázku 2 vyššie, 40-ročná hypotéka je o 0, 6% vyššia a úroková sadzba sa zníži iba o 23 dolárov, z 988 dolárov na 965 dolárov. Počas trvania úveru vás však bude stáť ďalších 107 570, 82 dolárov. Väčšina ľudí si nemôže dovoliť vyhodiť také peniaze. Uzatvorenie 40-ročnej hypotéky zvyšuje riziko, že nebudete mať dostatok dôchodku, nebudete môcť zaplatiť za vysokoškolské vzdelanie svojich detí alebo akékoľvek iné scenáre. Prinajlepšom prichádzate o 107 570, 82 dolárov, ktoré ste mohli stráviť na dovolenke, elektronike, pekných večeriach a ďalších zábavných výdavkoch. Kto to chce urobiť?

2. Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) majú krátkodobú fixnú úrokovú sadzbu, ktorá sa môže pohybovať od šiestich mesiacov do 10 rokov. Táto počiatočná úroková sadzba, nazývaná upútavková sadzba, je často nižšia ako úroková sadzba pre fixnú pôžičku na 15 alebo 30 rokov. Po počiatočnom období sa sadzba pravidelne upravuje - to môže byť raz ročne, raz za šesť mesiacov alebo dokonca raz za mesiac.

„Akákoľvek pôžička, ktorá má pevnú úrokovú sadzbu na obdobie kratšie ako je jej doba, je vystavená veľkému úrokovému riziku, “ hovorí kalifornský realitný maklér Greg Cook zo siete First Time Home Buyer Network.

Úrokové riziko je riziko, že ak sa úrokové sadzby zvýšia, mesačné platby v rámci ARM sa stanú drahšie av niektorých prípadoch to je náklad, ktorý si majiteľ domu nemôže dovoliť.

Prvok nepredvídateľnosti, ktorý je súčasťou ARM, je problémom pre mnohých ľudí, najmä ak majú pevný príjem alebo neočakávajú nárast svojich príjmov.

Ak máte hypotéku typu „jumbo“, ARM sa stanú ešte rizikovejšími, jednoducho preto, že čím vyššia je vaša istina, tým väčšia zmena úrokovej sadzby bude mať vplyv na vašu mesačnú platbu.

Mary Tootikian, skúsená spracovateľka a upisovateľka hypotéky a autorka knihy „Ohromená v Amerike“, poukazuje na to, že „v minulosti ľudia nezostávajú vo svojich domovoch alebo hypotékach viac ako päť až sedem rokov., prečo platiť vyššiu úrokovú sadzbu [za] 30-ročnú pevnú pôžičku, keď hypotéka s nižšou úrokovou sadzbou urobí? “

Je tiež dôležité si uvedomiť, že nastaviteľná úroková sadzba sa môže upravovať smerom nadol, čím sa znižuje mesačná platba. To znamená, že ARM môžu byť dobrou voľbou, ak v budúcnosti očakávate pokles úrokových sadzieb. Samozrejme, nemôžete predpovedať budúcnosť. (Obidva typy hypoték majú výhody a nevýhody v závislosti od vašich finančných potrieb a vyhliadok. Viac informácií nájdete v časti Hypotéky: Fixná sadzba verzus Nastaviteľná sadzba .)

3. Úrokové hypotéky
Pri hypotéke založenej iba na úrokoch (IO) platí dlžník úrok iba z hypotéky počas prvých piatich až 10 rokov, pričom počas tejto doby umožňuje nižšiu mesačnú splátku hypotéky. Vďaka tomu sú hypotéky zamerané iba na úroky príťažlivé pre niektorých investorov do nehnuteľností, ktorí budú vlastniť dom iba na krátku dobu a chcú znížiť svoje účtovné náklady.

Hypotéky IO môžu byť dobré aj pre ľudí, ktorí zarábajú nepravidelný príjem, a pre ľudí, ktorí majú značný potenciál na zvyšovanie príjmu v budúcnosti, ale iba vtedy, ak sú dostatočne disciplinovaní na to, aby mohli platiť vyššie, keď si to môžu dovoliť.

Nevýhodou je, že úroková sadzba na hypotéku IO má tendenciu byť vyššia ako úroková sadzba, ktorú by ste platili za bežnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, pretože ľudia častejšie splácajú úročené pôžičky. (Tieto pôžičky môžu byť prospešné, ale pre mnohých dlžníkov predstavujú finančnú pascu. Viac informácií nájdete v Hypotékach zameraných iba na úroky: Dom zadarmo alebo bez domova? )

Okrem toho, ak nie ste finančne sofistikovaný dlžník, hypotéky zamerané iba na úrok môžu byť mimoriadne riskantné z jedného alebo viacerých z týchto dôvodov:

• Po skončení obdobia iba pre úroky si nemôžete dovoliť výrazne vyššie mesačné platby. V tomto okamihu stále platíte úroky, ale splácate istinu aj v kratšom období, ako by ste mali pri pôžičke s pevnou úrokovou sadzbou.
• Nemôžete refinancovať, pretože nemáte málo vlastného kapitálu.
• Nemôžete predať, pretože nemáte malý ani žiadny kapitál na bývanie a ceny nehnuteľností klesli, čím sa dostávate pod hladinu.
• Dlžníci, ktorí si ponechajú pôžičku iba na úroky počas celej životnosti úveru, zaplatia podstatne viac úrokov, ako by mali pri bežnej hypotéke.
• V závislosti od štruktúry úveru môžete na konci doby úveru čeliť veľkej balónovej splátke istiny.

Ak ste dlžník, ktorý nie je dobrým kandidátom na pôžičku IO, ktorýkoľvek z týchto problémov by mohol spôsobiť stratu domu v najhoršom prípade. V mierne zlej situácii by vám pôžička na IO mohla stáť oveľa viac, ako skutočne potrebujete zaplatiť, aby ste boli majiteľom domu.

4. ARM zamerané iba na záujmy
V prípade niektorých úročených pôžičiek, ktoré sa nazývajú len úrokové ARM, nie je úroková sadzba fixná, ale môže stúpať alebo klesať na základe trhových úrokových sadzieb. V zásade platí, že ARM iba na úroky má dva potenciálne rizikové typy hypoték a kombinuje ich do jedného produktu.

Tu je príklad, ako môže tento produkt fungovať. Dlžník platí iba fixnú úrokovú sadzbu počas prvých piatich rokov. Potom, počas nasledujúcich piatich rokov, dlžník naďalej platí úrok iba, ale úroková sadzba sa každoročne upravuje na základe trhových úrokových sadzieb, čo znamená, že úroková sadzba dlžníka môže stúpať alebo klesať. Potom, po zvyšok úverovej doby, povedzme 20 rokov, dlžník splatí pevne stanovenú sumu istiny každý mesiac plus úrok každý mesiac pri úrokovej sadzbe, ktorá sa každoročne mení.

Mnoho ľudí jednoducho nemá finančné alebo emocionálne prostriedky, aby odolali neistote, ktorá prichádza s ARM zameranými iba na záujmy. (Viac informácií nájdete v ARM s možnosťou platby: Časovaná bomba? )

5. Úverové pôžičky s nízkym doltom
Zdá sa, že s nízkym rizikom klesá iba o 3, 5%, pretože sa nerozlúčite s veľkým množstvom peňazí. A v skutočnosti majú pôžičky VA a pôžičky Federálnej správy bývania (FHA), ktoré majú požiadavky na splácanie 0%, resp. 3, 5%, niektoré z najnižších mier začatia vylúčenia. Problém s uskutočnením nízkej zálohy je, že ak ceny domov klesnú, môžete uviaznuť v situácii, keď nemôžete predať alebo refinancovať.

Ak máte dostatok peňazí v banke, môžete si kúpiť hypotéku, ale väčšina ľudí, ktorí na svojich domovoch uskutočňujú nízke akontácie, nemá významné hotovostné rezervy.

Spodný riadok

Zatiaľ čo väčšina pôžičiek, ktoré niektorí hypotekárni veritelia považujú za skutočne vysoko rizikové, ako napríklad ARM len pre záujmy, už nie je na trhu, stále existuje veľa spôsobov, ako skončiť so zlou hypotékou, ak sa zaregistrujete produkt, ktorý pre vás naozaj nie je vhodný. (Pozrite si aj časť Samostatne zárobkovo činné osoby? 5 krokov na bodovanie hypotéky .)