Používanie vašich úspor pri splátkach hypotéky

Keď sa trh s nehnuteľnosťami na bývanie začal v roku 2007 prepadávať, vyzeralo to, že sa skončili dni hypotéky s nízkymi splátkami. Je však prekvapujúce, že len o niekoľko rokov neskôr si dokonca aj spotrebitelia s podpriemerným úverom často môžu kúpiť dom s oveľa menej ako 20% vopred.

Dokonca aj v bezprostrednom období po sklznici na bývanie mali spotrebitelia niekoľko možností, ak by ich sporiaci účet trochu chýba. Hypotéky FHA, ktoré si vyžadujú iba 3, 5% pokles, sa tešili nárastu popularity. A pre tých, ktorí sa kvalifikovali, pôžičky na bývanie od spoločnosti VA umožnili kupujúcim financovať celú cenu svojho domu.

V týchto dňoch je tiež ľahšie získať bežnú pôžičku s nízkou splátkou. Fannie Mae a Freddie Mac, ktorí nakupujú väčšinu hypoték od amerických veriteľov, nedávno oznámili, že znížia svoju minimálnu zálohu z 5% na 3%. Týmto otvorili bankám dvere, aby mohli súťažiť o domácich kupcov s obmedzenými hotovosťami.

Aj keď je stále možné kúpiť si dom s veľmi malým poklesom, iná otázka je, či je to dobrý nápad pre spotrebiteľov. Má zmysel zvyšovať svoje úspory a čakať na nákupy domov, až kým na záver nezískate viac peňazí? A koľko z vašich úspor by ste mali investovať do bývania? Tu je niekoľko faktorov, ktoré je potrebné zvážiť.

Dolná platba: vyššie dlhodobé náklady

Možno, že prvou vecou, ​​na ktorú treba myslieť pri pôžičkách s nízkymi platbami, je to, že až na pár výnimiek vás z dlhodobého hľadiska budú stáť viac. Pretože financujete viac z ceny domov, vaše úrokové platby počas trvania úveru budú podstatne vyššie

Napríklad, ak si kúpite dom 200 000 dolárov so znížením o 5% namiesto 20%, v priebehu 30-ročnej pôžičky budete platiť úroky približne o 35 000 dolárov. Je zrejmé, že budete platiť aj viac na pokrytie istiny úveru.

Vzhľadom na to, aké sú dnešné úrokové sadzby neuveriteľne nízke, to samo osebe nemusí odradiť od kúpy domu skôr ako neskôr. Väčšie znepokojenie spočíva v pripočítaní k vašim nákladom na poistné na hypotekárne poistenie, ktoré budete zvyčajne musieť kúpiť, ak si kúpite dom alebo byt s menej ako 20% znížením. Zmyslom týchto platieb je pokryť stratu veriteľa, ak splátku splácate.

Existujú dva základné typy hypotekárneho poistenia. Ak si vezmete pôžičku od FHA, súkromní veritelia poskytnú finančné prostriedky na kúpu domu a vláda bude konať ako váš poisťovateľ. Ak má domácnosť hodnotu nižšiu ako 625 000 dolárov, ročné poistné na hypotekárne poistenie (MIP) je v súčasnosti 0, 80% alebo 0, 85% v závislosti od financovanej sumy. Za pôžičku vo výške 180 000 dolárov budete tiež musieť zaplatiť vopred prémiu, ktorá predstavuje niečo viac ako 3 000 dolárov.

Ak získate konvenčnú hypotéku, namiesto toho platíte niečo, čo sa nazýva súkromné ​​hypotekárne poistenie alebo PMI. Zvyčajne to stojí kdekoľvek od 0, 3% do 1, 15% ročne, hoci v tomto prípade sa neplatia žiadne poplatky vopred. (Viac informácií nájdete v časti: Aký je rozdiel medzi súkromným hypotekárnym poistením (PMI) a poistným na hypotekárne poistenie (MIP)? )

Kompromis so zálohou

Znamená vyhliadka na hypotekárne poistenie, že by ste mali počkať, kým si nebudete môcť znížiť plných 20% nákladov na domácnosť? Nie nevyhnutne.

Pre začiatočníkov v niektorých drahších mestách nie je čakanie vždy realistické. Ak žijete v časti krajiny, kde dokonca aj skromné ​​domácnosti stoja 400 000 dolárov, musíte pred vstupom na trh prerásť 80 000 dolárov. A ak bývate v oblasti, kde je nákup lacnejší ako prenájom, môže dôjsť k ďalšiemu odrádzaniu od toho, aby ste zostali na vedľajšej koľaji, kým ste dostatočne neusporili, aby ste zabránili hypotekárnemu poisteniu.

Pre niektorých ľudí je najlepšou možnosťou nájsť strednú cestu medzi minimálnou zálohou a tradičnými 20%. Napríklad, ak si vezmete úver FHA a znížite 10%, vaše hypotekárne poistenie bude zrušené po 11 rokoch; v opačnom prípade budete pokračovať v splácaní celej pôžičky. Môžete refinancovať neskôr, aby ste sa zbavili poistenia? Istá. Neexistuje však žiadna záruka, že úrokové sadzby sa budú pohybovať na alebo blízko ich historických minimov, keď tak urobíte.

Po vykonaní väčšej zálohy sa navyše zníži poistné na hypotéku (MIP). Ak si napríklad vezmete hypotéku na 15 rokov, ak napríklad môžete zaplatiť 10% vopred, ročná splátka klesne z 0, 70% na 0, 45%.

Aj keď sú podrobnosti o PMI trochu odlišné, platí rovnaká logika. Čím vyššia je záloha, tým menej musíte platiť poistné. Jednou z výhod spoločnosti PMI je však to, že ju môžete zrušiť, keď vo svojom dome dosiahnete 20% -ný kapitál (pozri Ako prekabátiť poistenie súkromných hypoték ).

Ak si banka ponechá hypotéku vo svojich knihách - to znamená, že ju nepredá subjektu, ako je Fannie Mae alebo Freddie Mac -, nemusí vyžadovať vôbec poistenie. Banky však často účtujú počiatočný poplatok alebo vyššiu úrokovú sadzbu, ak sa rozhodnete pre pôžičku s nízkym splácaním, ktorá pomôže zmierniť riziko, ktoré preberajú. Aj ďalšia polovica jedného percentuálneho bodu vás môže stáť o niekoľko tisíc dolárov viac ako 30 rokov. Celkový účinok je rovnaký: Ak odložíte viac, môžete si požičať za menej.

Riziko pod vodou

Ďalším úskalím, keď sa pri kúpe domu odkladá holé minimum, je to, že ak poklesne trh s nehnuteľnosťami, máte menšiu ochranu. S iba 3% alebo 4% poklesom by ste sa mohli ľahko ocitnúť kvôli banke viac, ako stojí váš dom. Presne to sa stalo mnohým majiteľom domov počas posledného kolapsu bývania.

Ak napríklad pôjdete „pod vodou“ do domácnosti a nečakane prídete o prácu, už viac nemáte možnosť požičiavať si proti svojmu majetku zaplatiť výdavky alebo schopnosť predať dom bez toho, aby ste požičiavali veľký kus peňazí.

Aj keď nie ste úplne chránení, aj keď znížite 10% alebo 15%, dávate si oveľa väčší nárazník, ak by sa ceny domov obrátili k horšiemu.

Vedenie sporiaceho vankúša

Úspora domu je hlavným životným cieľom. Ale keď zostavujete zálohu, nezabudnite si nechať príliš málo peňazí. Nielen, že je dobré mať pohotovostný fond (v ideálnom prípade šesť mesiacov životných nákladov), ale budete tiež potrebovať náhradné finančné prostriedky na neočakávané výdavky, ktoré nákup domu často spôsobuje. Viac informácií nájdete v časti Koľko peňazí by som mal mať v banke?

Pred začatím domového lovu si stanovte prísny rozpočet, aby ste vedeli, čo si môžete dovoliť minúť. A urobte, čo môžete, aby ste si vytvorili hotovostné rezervy, len čo sa usadíte, dokončite maľovanie a výmenu kobercov a skriniek. Nezabudnite tiež na to, že ľudia hovoria, že je dobré žiť v dome trochu skôr, ako začnete s renováciou, ktorá nie je povinná skôr, ako sa nasťahujete.

Spodný riadok

Môžu byť pôžičky s nízkymi splátkami pre niektorých majiteľov domov dobrou voľbou? Absolútne. Vypočítajte však dlhodobé náklady na hypotekárne poistenie alebo vyššiu úrokovú sadzbu, ktorú zaplatíte, aby ste sa uistili, že to stojí za to. ďalšie informácie nájdete v časti Hypotéky: Koľko si môžete dovoliť? a Top 10 bežných hypotekárnych podvodov, ktorým sa treba vyhnúť .