Použite nehnuteľnosť na odloženie daňových účtov

Investície do nehnuteľností sú naďalej jedným z najlepších spôsobov budovania bohatstva a znižovania daní. Medzi výhody patrí schopnosť získať späť náklady na nehnuteľnosť, ktorá vytvára príjmy, prostredníctvom odpisov, použiť 1031 búrz na odloženie ziskov z investícií do nehnuteľností a pôžičky za nehnuteľný majetok na ďalšie investície alebo na iné účely. Majitelia domov môžu okrem toho využívať výnimku z osobného pobytu, ktorá chráni zisky z predaja osobného bydliska pred zdanením z kapitálových výnosov, ako aj odpočítaním úrokov z hypotéky. Čítajte ďalej a zistite, či je pre vás jedna alebo kombinácia týchto stratégií vhodná. (Základné informácie nájdete v časti Investovanie do nehnuteľností .)

znehodnotenie

Náklady na prenájom majetku, ktorý vytvára príjmy, môžete získať späť prostredníctvom ročných odpočtov daní nazývaných odpisy. Zákon o vnútorných príjmoch definuje odpočet odpisu ako primeraný príspevok na vyčerpanie alebo opotrebenie vrátane primeraného príspevku na zastaranie.

Investori do nehnuteľností vo všeobecnosti používajú metódu odpisovania nazývanú Modifikovaný systém zrýchleného obnovenia nákladov (MACRS), v ktorom sa odpisuje nehnuteľnosť na prenájom obytných budov a štrukturálne vylepšenia počas 27, 5 roka, zatiaľ čo zariadenia a iné príslušenstvo sa odpisujú počas 15 rokov. Odpisové náklady často vedú k čistej strate investícií do nehnuteľností, aj keď nehnuteľnosť skutočne vytvára pozitívny hotovostný tok. Táto strata, ako aj výdavky, ako sú poplatky za služby a poistenie, sa vykazujú v zozname E, federálny formulár dane z príjmu 1040, a odpočítajú sa od bežných príjmov.

1031 Ústredne

Výmena 1031, pomenovaná podľa oddielu 1031 zákonníka o vnútorných príjmoch, umožňuje investorom odložiť dane predajom jedného investičného majetku a použitím vlastného imania na nákup iného majetku alebo majetku rovnakej alebo vyššej hodnoty. Táto výmena sa musí uskutočniť v stanovenom časovom období. Hoci burza 1031 môže vo všeobecnosti zahŕňať rôzne typy majetku, veľká väčšina transakcií sa týka nehnuteľností. (Ak sa chcete dozvedieť viac o tomto type výmeny, prečítajte si inteligentné transakcie s nehnuteľnosťami .)

Majetkové predpisy
Na úspešné dokončenie výmeny 1031 musia vlastnosti spĺňať nasledujúce kritériá:

• Celková hodnota náhradných vlastností musí byť rovnaká alebo väčšia ako hodnota zrieknutých sa vlastností.
• Nehnuteľnosti zahrnuté v transakcii musia byť podobné druhu, čo znamená, že nehnuteľnosť sa nedá vymeniť za iný druh majetku, napríklad za investíciu do nehnuteľností (REIT). (Viac informácií o REIT nájdete v časti Základy zdaňovania REIT. )
• Vymenené nehnuteľnosti sa musia držať na „produktívne účely v podnikaní alebo obchode“ (investícia).

Akákoľvek hotovosť alebo majetok prijatý transakciou, ktorý sa nepovažuje za nehnuteľný majetok, sa považuje za bootovací a podlieha zdaneniu. Hotovostné bootovanie zahŕňa nielen hotovosť, ale aj fyzické vlastníctvo, ako napríklad príslušenstvo. Zavedenie hypotéky znamená akékoľvek zníženie dlhu, ktoré sa dosiahne transakciou. Čiastka prevzatého dlhu s náhradným majetkom sa teda musí rovnať alebo byť vyššia ako hodnota dlhu, ktorý bol vyradený pri predaji zrieknutého sa majetku. (Viac informácií o výmenných burzách si prečítajte v časti Obchodné nehnuteľnosti, aby ste mohli ponechať daňovníka na uzde .)

Pravidlá pre investorov
Investor musí použiť kvalifikovaného sprostredkovateľa. Kvalifikovaný sprostredkovateľ je agentom, ktorý uľahčuje výmenný proces 1031, najmä držaním čistého výnosu z vzdaného majetku pred tým, ako sa znovu investuje do náhradného majetku. Počas výmeny môže tieto prostriedky držať iba kvalifikovaný sprostredkovateľ. Federácia ubytovateľov burzy podrobne popisuje úlohu, ktorú v procese výmeny 1031 zohráva kvalifikovaný sprostredkovateľ.

Investor má dve lehoty:

• Štyridsaťpäť dní po predaji odovzdaného majetku musí doručiť písomný zoznam kvalifikovaného náhradného majetku kvalifikovanej strane výmeny, zvyčajne sprostredkovateľovi. Existuje tiež niekoľko pravidiel, ktoré obmedzujú počet identifikovateľných vlastností.
• Okrem toho musí do 180 dní od predaja zrieknutého majetku alebo do 180 dní po dátume splatnosti jeho daňového priznania za daný rok, podľa toho, ktorá z týchto udalostí nastane skôr, kúpiť celkovú hodnotu kvalifikovaných náhradných aktív.

Výmena 1031, krok za krokom
Pri typickej transakcii sa investor rozhodne predať investičný nehnuteľný majetok a výnosy z akéhokoľvek zisku investovať do iného nehnuteľného majetku.

1. Aby sa to dosiahlo daňovo efektívnym spôsobom, investor uzavrie s kvalifikovaným sprostredkovateľom dohodu o výmene 1031 a pôvodnú nehnuteľnosť uvedie na predaj. Zároveň investor začne hľadať náhradné nehnuteľnosti.
2. V deň, keď investor predá pôvodnú nehnuteľnosť (zrieknutá sa nehnuteľnosť), sa čistý výnos po zaplatení všetkých výdavkov odošle na osobitný účet zriadený kvalifikovaným sprostredkovateľom.
3. Investor potom vstúpi do identifikačného obdobia a má presne 45 dní na vypracovanie zoznamu kvalifikovaných náhradných nehnuteľností a 180 dní na uzatvorenie náhradného majetku počas výmenného obdobia.
4. Investor uzavrie novú investíciu do nehnuteľnosti alebo nehnuteľností pomocou celého výťažku z predaja zrieknutej nehnuteľnosti.
5. Kvalifikovaný sprostredkovateľ tieto prostriedky prevedie na titulnú spoločnosť, špeciálny účet je uzavretý a transakcia je dokončená.

Pôžičky proti vlastnému imaniu

Investori, ktorí si vybudovali značný kapitál buď vo svojom osobnom dome alebo v investícii do nehnuteľností, sa môžu jednoducho rozhodnúť prefinancovať svoje nehnuteľnosti a vybrať si vlastný kapitál na uskutočnenie ďalších investícií, zlepšenie domu alebo na iné účely. Predpisy sa v jednotlivých štátoch líšia.

V typickom scenári požičiava pôžička 80% kombinovanej pôžičky na hodnotu alebo 50% objektívnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti, podľa toho, ktorá hodnota je nižšia. Napríklad v prípade nehnuteľnosti vo výške 240 000 dolárov s pôžičkou vo výške 100 000 dolárov môže dlžník získať najviac 92 000 dolárov (240 000 x 80% - 100 000 dolárov).

Schopnosť pôžičky bude závisieť aj od úverového skóre dlžníka, ich existujúceho pomeru dlhu k vlastnému imaniu a pomeru dlhu k príjmu. Aj keď táto stratégia je trochu riskantnejšia, pre tých, ktorí sú schopní zvládnuť dodatočný dlh, môže pomôcť vybudovať bohatstvo bez toho, aby museli vstupovať do výmeny alebo predávať nehnuteľnosť. (Ak sa chcete dozvedieť viac o úveroch na vlastný kapitál, prečítajte si pôžičku do vlastného kapitálu: Čo to je a ako to funguje .)

Odklad daní pri predaji domu

Zisky z predaja primárneho osobného pobytu daňovníka sú vylúčené z dane z kapitálových výnosov až do výšky 500 000 dolárov pre manželské páry a 250 000 dolárov pre slobodné osoby, ak daňovník žil v dome dva z posledných piatich rokov. Okrem toho, ak sú zisky z predaja bydliska daňovníka väčšie ako tieto vylúčenia, daňovník môže túto časť investovať aj prostredníctvom výmeny 1031.

Investori, ktorí žijú v oblastiach, v ktorých si domáce hodnoty cenia, môžu využiť obchodnú stratégiu tak, aby si vybudovali svoje osobné bohatstvo a zároveň minimalizovali dane. (Ak sa chcete dozvedieť viac o daňových dôsledkoch predaja vášho domu, prečítajte si článok Ponúka váš domáci predaj daňový šok? )

Odpočítanie hypotekárnych úrokov

Majitelia domov môžu odpočítať časť svojich hypoték pripadajúcich na platby úrokov z ich daňových priznaní. Tieto splátky sú vyššie počas prvých rokov hypotéky a postupne sa znižujú s splácaním hypotéky. (Prečítajte si viac v časti Odpočet dane z úrokov z hypotéky .)

Spodný riadok

Majiteľovi nehnuteľnosti, ktorý sa chce predať pri minimalizácii daňovej povinnosti, je k dispozícii veľa možností.

• Výmena 1031 umožňuje návratnosť výnosov z predaja do podobného majetku.
• Úver na bývanie sa priamo viaže na hodnotu nehnuteľnosti a môže sa použiť na rôzne účely.
• Predaj hlavného bydliska podlieha osobitnému daňovému zaobchádzaniu.
• Úrok z hypotéky je možné odpočítať v daňovom čase.

Vaša osobná situácia bude určovať, ktorá z týchto možností je pre vás najvhodnejšia, ale ktorákoľvek z nich vám pomôže čo najlepšie využiť vašu investíciu do nehnuteľností.

Súvisiace čítanie nájdete v časti Daňový základ pre majiteľov domov .