Timeshares: Dream Vacation alebo Money Pit?

Časovo vymedzené užívanie nehnuteľností je založené na koncepcii čiastočného vlastníctva k nehnuteľnosti. Napríklad, ak si zakúpite každý týždeň v kondomínii s časovo vymedzeným užívaním nehnuteľností každý rok, vlastníte jednu 52. časť jednotky. Ak si kúpite jeden mesiac, vlastníte 1/12 jednotky. Ostatní kupujúci kupujú zostávajúce frakcie.

Existujú dve všeobecné schémy:

• Skutok: zakúpite si vlastnícky podiel na majetku.
• Non-Deeded: Prenajímate si právo užívať nehnuteľnosť na určitý čas každý rok na vopred stanovený počet rokov.

Kľúčové jedlá

• Časovo vymedzené užívanie nehnuteľností je forma čiastočného vlastníctva k nehnuteľnosti, zvyčajne v letovisku alebo dovolenkovej destinácii.
• Aj keď časovo vymedzené užívanie nehnuteľností môže byť vzrušujúcim a možno nákladovo efektívnym spôsobom pravidelného cestovania, často majú vopred aj priebežné náklady, ktoré je potrebné zvážiť.
• Časovo vymedzené užívanie nehnuteľností by sa nemalo považovať za investície, pretože veľká väčšina zmlúv o časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností na sekundárnom trhu stráca hodnotu a majiteľom nevytvárajú príjem.

Úvahy o časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností

Odtiaľ sa rôzne vlastnícke štruktúry stávajú komplexnejšie. Môžete si kúpiť pevný týždeň, čo znamená, že vlastníte právo používať jednotku každý rok v tom istom týždni, alebo si môžete kúpiť plávajúci týždeň, ktorý vám spravidla dáva právo používať nehnuteľnosť počas vopred stanoveného časového obdobia. Niektoré vlastnosti fungujú na bodovom systéme. Tieto sa často označujú ako „dovolenkové kluby“. Pomocou nich zakúpite určitý počet bodov, ktoré je možné uplatniť na rôznych miestach určenia. Niektoré plány vám umožňujú „nevyužité“ body.

Cena sa líši podľa:

• Veľkosť jednotky
• umiestnenia
• listina
• značka
• Čas zakúpený (napr. December verzus august v lyžiarskom stredisku)

Nehnuteľnosti s časovo vymedzeným užívaním nehnuteľností môžu často predstavovať väčšie a luxusnejšie ubytovanie ako štandardné hotely a zvyčajne sa nachádzajú na požadovaných miestach.

Slová opatrnosti

Ak stojíte v krásnom byte s výhľadom na perfektnú pláž a perlivú modrú vodu, je ľahké podľahnúť predajnému ihrisku. Pamätajte si, že predajcovia nehnuteľností na časovo vymedzené užívanie sú v predaji. Ale len preto, že vám hovoria, že sa vám toho veľmi darí, ešte to neznamená, že skutočne ste. Než si kúpite, venujte nejaký čas prieskumu nehnuteľnosti a porozprávajte sa s inými majiteľmi timeshare. Nenechajte svoje rozhodnutie v zhone a nikdy nenechajte obchodníkov ponáhľať.

Obchodovanie nemusí byť ľahké

Bodové systémy nemajú žiadne záruky. Len preto, že vám predajca povie, že je ľahké obchodovať svoj týždeň za ďalší týždeň alebo svoj majetok za iný majetok, neznamená to, že to bude skutočne ľahké. Ak vlastníte týždeň na Havaji, chceli by ste si ho vymeniť za výlet do púštnej horúcej púšte v Las Vegas v auguste? Ak by ste tak neurobili, šanca nebude ani nikto iný. Je tiež dôležité pamätať na to, že každý chce cestovať na rovnaké miesta av rovnakých týždňoch, ako vy. Odhliadnuc od toho, čo je žiaduce, obchodovanie často vedie k dodatočnému poplatku.

Poplatky

Popri mesačnej splátke pôžičky, ktorá je pri financovaní prostredníctvom spoločnosti timeshare s vysokou úrokovou sadzbou, vám ročný udržiavací poplatok vráti aj niekoľko stoviek dolárov ročne. Ak nehnuteľnosť potrebuje novú strechu alebo novú kanalizačnú linku, vyberie sa jednorazové hodnotenie. Niektoré nehnuteľnosti účtujú aj rôzne poplatky, napríklad poplatok za publikáciu, ak si chcete zobraziť ďalšie nehnuteľnosti, ktoré sú k dispozícii na obchodovanie, a ďalšie poplatky, ak vám pomôžu predať nehnuteľnosť.

management

Aj keď život z dovolenky znie skvele, bude správcovská spoločnosť, ktorá vám predala časovo vymedzené užívanie nehnuteľností, od tejto chvíle asi tri desaťročia? Ak uvažujete o časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností v cudzej krajine, musíte tiež porozumieť zákonom a vedieť, aký bude výsledok, ak sa správcovská spoločnosť s časovo vymedzeným užívaním nehnuteľností uzavrie.

Potešenie

Ďalším dôležitým hľadiskom je vaše zdravie. Tento byt na zjazdovkách môže dnes vyzerať skvele, ale po piatich rokoch, keď sa staráte o dieťa alebo trpíte herniovaným diskom, vaše dni na zjazdovkách môžu byť u konca, ale účty za časovo vymedzené užívanie nehnuteľností budú pokračovať. Zoberme si, že vaša túžba poskakovať v lietadle môže klesať s rastúcimi cenami pohonných hmôt, bezpečnosť na letisku sa stáva ťažšou a proces starnutia spôsobuje, že cestovanie menej tolerujete.

Čo nie je timeshare

Časovo vymedzené užívanie nehnuteľností nie je investíciou. Investície sú navrhnuté tak, aby oceňovali hodnotu, generovali príjem alebo robili oboje. Je nepravdepodobné, že by časovo obmedzené užívanie nehnuteľností urobilo aj napriek tomu, čo hovorí predajca. Obrovský objem použitých časovo vymedzených užívaní nehnuteľností na trhu, výzva na kúpu nových verzus použitých a marketingový sval firiem predávajúcich nové časovo vymedzené užívanie nehnuteľností sú v rozpore s myšlienkou, že budete mať zisk, ktorý bude predávať váš použitý časovo vymedzené užívanie nehnuteľností. Preto predaj za zisk je bitka do kopca vzhľadom na to, že musíte niekoho presvedčiť, aby zaplatil viac za použitú jednotku a zohľadnil všetky poplatky, ktoré ste v priebehu rokov zaplatili.

Samotná povaha procesu predaja by mala naznačovať realitu problému. Už ste niekedy počuli o podielovom fonde, komunálnom dlhopise alebo o akejkoľvek inej investícii, ktorá vám ponúkla víkend v Miami zadarmo len na vyskúšanie produktu? Časovo vymedzené užívanie nehnuteľností nie je investíciou, je to dovolenka. Je to tiež nelikvidné aktívum, ktoré pravdepodobne časom stratí hodnotu. Časovo vymedzené užívanie nehnuteľností je nakoniec ako kúpalisko, ak ho kúpite, urobte to preto, že máte radi myšlienku jeho vlastníctva, nie preto, že by ste očakávali zisk.

Ak sa rozhodnete prepadnúť, nezabudnite, že kupujete opakovanú dovolenku. Rovnako ako investovanie 3 000 dolárov za cestu na exotickú pláž nie je investíciou, ani investovanie 10 000 dolárov plus udržiavacie poplatky za časovo vymedzené užívanie nehnuteľností.

Ako kúpiť časovo vymedzené užívanie nehnuteľností

Ak ste našli dovolenkovú destináciu, ktorú absolútne milujete a chcete sa do nej vrátiť každý rok a rozhodli ste sa, že timeshare je perfektný spôsob, ako dosiahnuť svoj cieľ, choďte do toho a kúpte si jeden. Ale kúpiť to použité. Súčasní vlastníci, ktorí sú unavení z nákladov na údržbu, sú unavení z miesta určenia alebo sa stali frustrovaní snahou obchodovať so svojimi slotmi, aby mohli navštíviť iný cieľ, môžu byť ochotní rozdať svoje časovo vymedzené užívanie za zlomok pôvodnej ceny. Jednoducho vyhľadajte „opätovný predaj časovo vymedzeného užívania nehnuteľností“ a uvidíte desiatky ponúk, ktoré vám umožnia vybrať si lacnejšie timeshare v lokalitách od Floridy po Saint Martin.

Použitý nákup vám poskytuje všetky výhody vlastníctva za zlomok ceny. Aj keď vyberiete drahšiu jednotku, môžete ušetriť peniaze financovaním nákupu pomocou osobnej pôžičky, ktorá by vám mala ponúknuť úrokovú sadzbu, ktorá je podstatne nižšia ako sadzba, ktorú spoločnosť timeshare účtovala pôvodnému vlastníkovi.

Pozrite sa pred skokom

Rovnako ako pri každom väčšom nákupe, aj rozhodnutie o kúpe v časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností vyžaduje starostlivé zváženie. Zahŕňa to veľké množstvo peňazí vopred a značné opakujúce sa náklady. Mali by ste položiť veľa otázok a urobiť si čas na rozhodnutie. Ako uvádza Federálna obchodná komisia (FTC) vo svojich Informáciách pre spotrebiteľov: „Mali by ste vedieť, že hodnota týchto možností je ich využitie ako dovolenkové destinácie, nie ako investície.“