Úspešné investičné stratégie vylúčenia

Investovanie na trhu so zabránením prístupu na trh je stratégia, ktorá si vyžaduje úroveň sofistikovanosti a usilovnosti, ktorá ďaleko presahuje to, čo si väčšina ľudí uvedomuje. Môže mať veľký potenciál, vyžaduje si však skutočné úsilie, aby sa vyplatilo. Preto by sa k nemu malo pristupovať ako k akejkoľvek významnej investícii, ktorá si vyžaduje zameranie; diligence; a starostlivý výskum miestnych majetkových, ekonomických a demografických trendov. Vyžaduje si tiež vytvorenie stratégie na získanie nehnuteľností a na ich prípadný predaj.

Prehľad

Nákup ojazdených vozidiel v aukcii je podobný investovaniu do uzavretých nehnuteľností. Predajcovia ojazdených vozidiel sú ľudia, ktorí poznajú všetky značky a modely, ako aj ich bežné chyby a spôsob, ako ich zmeniť, aby sa vytvorila hodnota. Podstupujú podstatne menšie riziko ako priemerný človek, ktorý sa zúčastňuje aukcie, len aby si kúpil auto so zľavou.

Mnoho kupcov vylúčenia z trhu vstupuje do aukcie na súdnych schodoch s nádejou, že sa zmocní dohody - rozdiel medzi aukčnou cenou a skutočnou hodnotou nehnuteľnosti. Nemusia však mať skutočné znalosti o investíciách ani o stratégiách zmierňovania rizika. Investori dobre skúsení na trhu s uzavretím trhu s nehnuteľnosťami vedia, že spoliehanie sa na cenový rozdiel ako hlavný zdroj výnosov z investícií je recept na katastrofu.

Správnou metódou na získanie vlastnosti vylúčenia nie je prístup brokovnice, ale výber vlastností, ktoré sú v miestnom nastavení, ktoré je určené na prestavbu alebo vylepšenie. Táto nehnuteľnosť musí mať jedinečné vlastnosti, vďaka ktorým je vynikajúca od ostatných v susednom alebo miestnom trhu alebo ktorá predstavuje určitú príležitosť na vytváranie hodnoty.

Investičné stratégie

Každý investor v oblasti nehnuteľností by mal mať špecifickú stratégiu, ktorá obsahuje ciele a spôsob získania nehnuteľnosti, jej držby a prípadného vyradenia. Táto stratégia je ešte dôležitejšia pri investovaní na trhu so zabránením prístupu na trh. Musíte určiť, či k zabráneniu prístupu došlo v dôsledku nejakej jedinečnej okolnosti súvisiacej s bývalým vlastníkom alebo či je výsledkom širšieho trendu, ktorý môže ovplyvniť miestny trh.

Investori musia urobiť významný prieskum na miestnom trhu s nehnuteľnosťami. Dopyt po nehnuteľnostiach je funkciou rastu populácie, rastu pracovných miest, rastu disponibilného príjmu a demografických zmien. Na konci investičného obdobia to výrazne ovplyvní tvorbu cien a schopnosť predávať nehnuteľnosti.

Výskum pripravovaného rozvoja infraštruktúry, ako sú cesty, školy a komunitné projekty. Dozviete sa tiež, ako miestna a štátna vláda podporuje rast podnikania a plány na riešenie konkrétnych problémov, ako sú doprava, kvalita ovzdušia, kriminalita a dane. Všetky tieto položky urobia oblasť žiadanejšou a zvýšia hodnotu nehnuteľností v nej.

Akvizičné stratégie

Väčšina investorov sa naučila prehľadávať publikácie, ktoré uvádzajú zoznam aktív, ktoré sa chystajú na dražbu, a korešpondujú s vlastníkmi o svojom úmysle kúpiť nehnuteľnosť pred tým, ako sa vydá na aukčný blok. Aj keď je možné sa dohodnúť na súdnych krokoch, nájdenie alternatívnych spôsobov, ako zabezpečiť ohrozené nehnuteľnosti, výrazne zvýši vaše šance na uzavretie. Môže tiež poskytnúť príležitosť na úplné pochopenie a analýzu majetku.

Povedzme napríklad, že investor získava prístup k nehnuteľnostiam prostredníctvom svojich kontaktov na trhu a znalostí obytných úverov, ktoré pomáhajú majiteľom domov s domácimi problémami vyjednávať s ich poskytovateľmi úverov. Ak sa vyriešia problémy s pôžičkami, nielenže investor zvýši svoju povesť u majiteľov aj veriteľov, investor môže získať aj odporúčanie a prístup k ostatným s problémovými pôžičkami. A ak sa situácia nedá vyriešiť, investor je prvým v rade, ktorý získal nehnuteľnosť - pretože získali dôveru vlastníkov. Investori sa tiež môžu informovane rozhodnúť, či si nehnuteľnosť kúpia, pretože sa prostredníctvom svojho úsilia dozvedeli o nevýhodách a výhodách nehnuteľnosti.

Inou stratégiou je nákup zlyhaných pôžičiek so zľavou od veriteľov. Banky a iné úverové inštitúcie neradi získavajú zabavenie majetku. Aby sa predišlo nadobúdaniu nehnuteľností vo vlastníctve nehnuteľností (REO), budú tieto inštitúcie často predávať niekoľko zlyhaných úverov so značnou zľavou na nominálnu hodnotu.

Investori môžu byť flexibilnejší ako poskytovatelia pôžičiek pri vypracúvaní nesplácanej pôžičky. Niekedy ju môžu zmeniť na výkonnú pôžičku, ktorá prinesie oveľa vyššiu návratnosť, a to vďaka nižšej základni investora v investícii.

Po okorenení pôžičiek ich môžu investori držať alebo predávať za príplatok, ak už nejakú dobu pôsobia. V prípade, že nemôžu byť vypracované, investor môže vylúčiť nehnuteľnosť a nadobudnúť vlastnícke právo bez toho, aby musel konkurovať iným stranám. Jedinou nevýhodou tohto prístupu je, že kúpa skupiny úverov si vyžaduje väčšie kapitálové výdavky ako nákup jednotlivých nehnuteľností v aukcii. Ide o to, že existujú kreatívne spôsoby, ako obmedziť hospodársku súťaž pri získavaní neuspokojeného majetku.

Stratové a výdržné stratégie

Investori by si tiež mali byť istí, čo robiť, keď sa majetok získa.

Bude nehnuteľnosť „prevrátená“ späť na trh alebo bude pred predajom držaná a ochutnávaná pred očakávaním zmeny na trhu? Investori, ktorí zvažujú nákup zabavenia majetku a jeho remarketing krátko po zakúpení, by mali nájsť spôsoby, ako vylepšiť nehnuteľnosť. Vylepšenia, ktoré poskytujú najväčší tresk za babku, zahŕňajú pridanie spální a kúpeľní, prestavbu kuchýň a dokončovacích suterénov alebo iných nevyužitých priestorov.

Keďže informácie o transakciách s nehnuteľnosťami sú všeobecne známe, niektorí potenciálni kupujúci budú mať obozretnosť s platením poistného za nehnuteľnosť okamžite po predaji na trhu, aj keď je jeho cena v súlade s ostatnými nehnuteľnosťami v tejto oblasti. Vytváranie hodnoty prostredníctvom obnovy pomáha zdôvodniť vyššiu cenu pri opätovnom predaji a môže znížiť riziko dlhých marketingových období. Investori by si však mali dávať pozor na to, aby nehnuteľnosť nezlepšovali natoľko, že jej cena je oveľa vyššia ako cena susedných nehnuteľností.

Ďalšou stratégiou je držať aktíva ako nehnuteľnosti na prenájom, kým sa na trhu niečo nestane, aby sa zvýšili hodnoty nehnuteľností. Investori si musia byť opäť vedomí trhu s prenájmom, aby sa zabezpečilo, že existuje dopyt po prenajatých priestoroch. A že kúpená nehnuteľnosť prikazuje dosť nájomného na pokrytie nákladov na údržbu nehnuteľnosti.

Pre tých, ktorí dokážu zvládnuť dodatočný čas a úsilie, ktoré vyžaduje, aby bol majiteľom, môže kupovať problémové nehnuteľnosti so zľavou a prevádzať ich na nájomnú nehnuteľnosť. Schopnosť získať atraktívne financovanie, ako sú napríklad úročené pôžičky v spojení s odpočítateľnosťou hypotekárnych úrokov od daní z príjmu, poskytuje skvelý spôsob, ako vytvoriť hotovostný tok pri čakaní na správny čas na predaj.

Aj keď rezidenčné nehnuteľnosti nie sú také volatilné ako iné triedy aktív, vyznačujú sa dlhou dobou nízkych výnosov a potom „popom“ v hodnote zodpovedajúcej niektorým významným zmenám v dopyte, čo vysvetľuje významnú časť výnosov. Toto je opäť impulz pre prebiehajúci výskum a stratégia obdobia držania, ktorá pomôže odhadnúť načasovanie skoku hodnoty a vytvorí plán pre aktívum v rámci prípravy na predaj.

Ukončiť stratégiu

Nepremýšľať o stratégii ukončenia je veľká chyba, ktorú noví investori bežne robia. Mnohí sú pod falošným dojmom, že najlepší čas na investovanie do nehnuteľností na zabránenie prístupu na trh je vtedy, keď je ich dostatok. V skutočnosti výrazný nárast domov na predaj a zabránenie prístupu na nehnuteľnosť podčiarkuje určitý problém, ktorý bráni ľuďom v splácaní pôžičiek alebo ich neochote udržiavať si svoje domovy. Dôvodom môže byť strata pracovných miest v oblasti alebo nejaký problém s infraštruktúrou, ktorý spôsobuje, že oblasť je nežiaduca. Tieto trendy budú mať pozitívny vplyv na ponuku dostupných domov na predaj alebo zabavenie majetku a negatívny vplyv na dopyt. To znamená, že bude ťažšie predať nehnuteľnosť, kým sa nezlepší trhový základ.

Častou chybou investorov, ktorí sa pri svojom zisku spoliehajú výlučne na cenový rozdiel, je skutočnosť, že si neuvedomujú negatívny vplyv účtovných nákladov. Náklady môžu zahŕňať splátky hypotéky, dane, poistenie a údržbu počas zdĺhavého marketingového a predajného obdobia.

Jedným zo spôsobov, ako sa vyhnúť nadmerným nákladom na dopravu, je stanovenie termínu na predaj nehnuteľnosti a potom diskontovanie ceny, kým sa nehnuteľnosť nepredá. Je oveľa lepšie predávať za malý až nulový zisk, ako pokračovať v predaji nehnuteľnosti za cenu, ktorá zabezpečí dlhé marketingové obdobie, a teda vysoké účtovné náklady, ktoré môžu viesť k stratám.

Spodný riadok

Investovanie do nehnuteľností s nulovou výkonnosťou s cieľom budovať bohatstvo je realizovateľnou stratégiou, nie je to však spôsob, ako rýchlo zbohatnúť. Pre každý príbeh o handrách bohatých je ďalších 10 ľudí, ktorí prišli o kapitál, pretože sa nedržali krok so zmenami v trendoch na trhu.

Tí, ktorí uspejú na trhu so zabránením prístupu na trh, študovali stratégie a taktiku ďalších úspešných investorov. Vynaložili čas a zdroje na vytvorenie vhodných kontaktov na trhu potrebných na vytvorenie konkurenčnej výhody pred ostatnými. Vylievanie času a energie na spoznanie miestneho trhu s nehnuteľnosťami je však iba jednou z niekoľkých stratégií, ktoré môžu investori použiť na to, aby získali konkurenčnú výhodu. Úspech vychádza zo starostlivo vypracovaných a vykonaných akvizícií, ako aj zo stratégií inteligentného ukončenia.