Prístup porovnania predaja (SCA)
Prístup porovnania predaja je metóda hodnotenia nehnuteľností, ktorá porovnáva nehnuteľnosť s inými nehnuteľnosťami s podobnými charakteristikami, ktoré sa predali nedávno. Metóda zohľadňuje vplyv, ktorý majú jednotlivé prvky na celkovú hodnotu nehnuteľnosti. Inými slovami, celková hodnota vlastnosti je súčtom hodnôt všetkých jej vlastností. Realitní agenti a odhadcovia môžu pri hodnotení nehnuteľností na predaj použiť prístup porovnania predaja.
Pochopenie prístupu porovnania predaja (SCA)
Prístup porovnania predaja pomáha realitným profesionálom a kupujúcim určiť, či je cena domu spravodlivá a porovnateľná so súčasným trhom.
Tento prístup sa používa ako základ pre porovnávaciu analýzu trhu, čo je analýza cien nedávno predaných nehnuteľností, ktoré sú podobné av rámci tej istej geografickej oblasti. Inými slovami, tento prístup si často vyžaduje pozerať sa na miestne nehnuteľnosti a zistiť, čo majú spoločné. Odtiaľ môžu odhadcovia určiť hodnotu vlastnosti na základe jej vlastností. Preskúmaním nehnuteľností na rovnakom mieste sa vyhýba použitiu menej spoľahlivých metód, ako je napríklad porovnávanie predaja nehnuteľností v širšej zemepisnej oblasti.
Uplatňovanie prístupu porovnania predaja
Aj keď existuje veľa krokov, ktoré môže hodnotiteľ nehnuteľností urobiť pri hodnotení hodnoty nehnuteľnosti, nižšie uvádzané sú niektoré z najbežnejších. Je dôležité si uvedomiť, že prístup porovnania predaja nie je oficiálnym hodnotením, a ak je nehnuteľnosť jedinečná, môže byť potrebné formálne posúdenie.
Poloha a okolie
Geografia miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, a stav miestnej topografie by mohli mať priamy vplyv na hodnotu priradenú všetkým porovnateľným nehnuteľnostiam. Napríklad rad domov nachádzajúcich sa v blízkosti letiska by mal problémy s hlukom, ktoré by boli súčasťou porovnania ich predaja. Keby sa tie isté domy nachádzali v tichšej časti mesta, ocenenie by bolo iné.
Bolo by vhodnejšie porovnávať domy nachádzajúce sa v rovnakom susedstve ako domy v inej časti mesta, aj keď zdieľajú rovnaké architektonické návrhy. Medzi faktory, ktoré treba pri posudzovaní susedstva dávať pozor, patrí:
- Blízkosť blízkych škôl, ak existujú
- Voda, jazerá alebo pláže
- Parky alebo spoločné priestory
- Blízkosť diaľnic alebo nadjazdov
- Opustené budovy, železničné trate, priemyselné budovy
Pri hodnotení môžu prichádzať do úvahy aj ďalšie vonkajšie faktory, ako sú úrovne znečistenia majetku a jeho okolia.
Nedávno predané záznamy
Skontrolujte majetkovú hodnotu domu a cenu za meter štvorcový. Nedávno predávané výpisy môžu pomôcť poskytnúť východisko pre hodnotu domov v tejto oblasti. Hoci domy predávajú v čase predaja za rôzne ceny, v závislosti od ich vlastností a trhu, preskúmanie hodnoty nehnuteľností a nedávny predaj budú dobrým východiskovým bodom alebo východiskovým číslom.
Funkcie domu na predaj s podobnými funkciami
Domov by sa mal porovnávať s nehnuteľnosťami, ktoré majú rovnaký počet spální, garáží a kúpeľní. Porovnanie by malo zahŕňať domy s približne rovnakou rozlohou na pozemkoch, ktoré sú približne rovnakej veľkosti.
Vek a stav domovov
Porovnať domov s domami podobného veku, a ak ide o starší dom, či je potrebné vykonať upgrade. Celkový stav domu môže významne ovplyvniť hodnotenie. Napríklad dva domy môžu mať rovnaký dizajn a rovnaký počet miestností, ale jeden z domov môže vyžadovať opravu. Mohlo by dôjsť k poškodeniu termitmi, problémom s inštalatérstvom alebo krytinou, ktoré je potrebné vymeniť alebo opraviť. Akékoľvek potrebné vylepšenia by ovplyvnili hodnotu nehnuteľnosti bez ohľadu na porovnateľné vlastnosti.
Vypočítajte priemernú cenu za štvorcový stopa
Keď sa zostavia domy s podobnými vlastnosťami, vek a zemepisná šírka, zoberte každú zo svojich predajných cien a vydelte ich štvorcovým záznamom. Výsledok prinesie náklady na štvorcový stopa na základe domov v analýze porovnania predaja. Priemerná cena za štvorcový záber pre všetky porovnateľné domácnosti a toto číslo vynásobte štvorcovým záberom hodnoteného domu.
Poďme sa napríklad pozrieť na domy v rovnakej oblasti a vypočítať ich priemerný štvorcový záber. Nedávno sa predali tri domy v oblasti, ktoré boli uvedené nasledovne:
- 300 000 dolárov s 3 500 štvorcových stôp a cenou za štvorcový záznam 85, 70 dolárov (300 000/3 500)
- 285 000 dolárov s 2 800 štvorcových stôp a cenou za meter štvorcový 101, 78 dolárov
- 232 000 dolárov s 2 500 štvorcových stôp a cenou za štvorcový záber vo výške 92, 80 dolárov
- Priemerná cena za štvorcový záznam pre tri nehnuteľnosti je 93, 42 dolárov alebo ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 dolárov) / 3)
Posudzovaná domácnosť má štvorcový záber 2 600 a keď vynásobíme priemerný štvorcový záber porovnateľných domovov, dostaneme odhadovanú sumu 242 892 dolárov (93, 42 * 2 600). Analýza by mala poskytnúť primeranú hodnotu pre domácnosť.
Samozrejme, mnoho ďalších funkcií môže zvýšiť hodnotu domácnosti. Analýza porovnania predaja však nie je presná veda, pretože hodnota domu je trochu subjektívna, čo znamená, že jedna rodina v ňom môže nájsť väčšiu hodnotu ako iná a zvýšiť svoju ponuku. Ako už bolo uvedené, vonkajšie faktory, ako sú hospodárske podmienky, trh práce a stav trhu s nehnuteľnosťami, majú veľký vplyv na to, do akej miery sa dom predáva alebo ako dlho na trhu sedí.