Reverzná hypotéka alebo pôžička na vlastný kapitál?

Ak ste majiteľom domu a máte aspoň 62 rokov, možno budete môcť svoj domovský kapitál previesť na hotovosť, aby ste zaplatili životné náklady, náklady na zdravotnú starostlivosť, prestavbu domu alebo čokoľvek iné, čo potrebujete. Dve možnosti, ako to urobiť, sú reverzné hypotéky a pôžičky na vlastný kapitál. Obe vám umožňujú využiť svoj domáci kapitál bez toho, aby ste museli predávať alebo sa sťahovať z domu. Jedná sa však o rôzne úverové produkty a oplatí sa porozumieť vašim možnostiam, aby ste sa mohli rozhodnúť, ktorá je pre vás lepšia.

Reverzné hypotéky

Väčšina nákupov domov sa vykonáva s bežnou alebo forwardovou hypotékou. Pri bežnej hypotéke si požičiavate peniaze od veriteľa a mesačne splácate splátky istiny a úrokov. Postupom času sa váš dlh znižuje so zvyšovaním vlastného imania. Keď je hypotéka splatená v plnej výške, máte úplný kapitál a máte priamy domov.

Ako funguje reverzné hypotéky

Reverzná hypotéka funguje inak: Namiesto toho, aby ste vyplácali veriteľovi, požičiava vám platby podľa percentuálnej hodnoty vašej domácnosti. Postupom času sa váš dlh zvyšuje - ako sa platby vyplácajú vám a úroky sa zvyšujú - a váš kapitál klesá, keď veriteľ nakupuje stále viac tohto kapitálu. Stále vlastníte svoj dom, ale akonáhle sa odsťahujete z domu na viac ako rok, predáte ho alebo pôjdete preč - alebo sa stanete delikventom vo svojich majetkových daniach a / alebo poistení, alebo sa dom stratí - úver sa stáva splatným. Veriteľ predá domov, aby získal späť peniaze, ktoré vám boli vyplatené (ako aj poplatky). Akýkoľvek majetok ponechaný v domácnosti ide vám alebo vašim dedičom.

Upozorňujeme, že ak majú obaja manželia na hypotéke svoje meno, banka nemôže dom predať, kým nezomrie pozostalý manžel / manželka - alebo kým nenastanú vyššie uvedené situácie týkajúce sa daní, opráv, poistenia, presťahovania alebo predaja domu. Pred súhlasom so spätnou hypotékou by páry mali problém pozostalého manžela / manželky dôkladne vyšetriť. Úroky účtované z reverznej hypotéky sa vo všeobecnosti akumulujú až do ukončenia hypotéky, kedy môže alebo nemusí byť dlžník alebo ich dediči schopný odpočítať si ho

(Viac informácií nájdete v časti Úskalie reverzných hypoték ).

Pôžičky na vlastný kapitál

Druh úveru na vlastný kapitál je úverová linka na vlastný kapitál (HELOC). Rovnako ako pri reverznej hypotéke vám úver na domáci kapitál umožňuje previesť váš vlastný kapitál na hotovosť. Funguje to rovnako ako vaša hlavná hypotéka - pôžička na vlastný kapitál sa v skutočnosti nazýva aj druhá hypotéka. Úver dostanete ako jednorazovú platbu a pravidelne splácate istinu a úrok, čo je zvyčajne pevná sadzba.

S HELOC máte možnosť požičať si až do schváleného úverového limitu podľa potreby. Pri štandardnej pôžičke na vlastný kapitál platíte úroky z celej výšky úveru; s HELOC platíte úrok iba za peniaze, ktoré skutočne vyberiete. HELOC sú prispôsobiteľné pôžičky, takže vaša mesačná splátka sa mení s meniacimi sa úrokovými sadzbami.

O HELOCs

Úrok platený za pôžičky na vlastný kapitál a HELOC nie je v súčasnosti daňovo uznateľný, pokiaľ sa peniaze nepoužili na renovácie domov alebo podobné činnosti. (Pred novým daňovým zákonom z roku 2017 bol úrok z domáceho vlastného kapitálu celkom alebo čiastočne odpočítateľný od dane. Upozorňujeme, že táto zmena sa týka daňových rokov 2018 až 2025.) Okrem toho - a to je dôležitý dôvod pre túto voľbu - s pôžička na vlastný kapitál, váš domov zostáva majetkom pre vás a vašich dedičov. Je však dôležité si uvedomiť, že váš domov funguje ako kolaterál, takže v prípade zlyhania úveru riskujete stratu domov.

Rozdiely medzi typmi pôžičiek

Reverzné hypotéky, pôžičky na vlastný kapitál a HELOCs vám umožňujú previesť váš vlastný kapitál na hotovosť. Líšia sa však z hľadiska vyplácania, splácania, požiadaviek na vek a vlastné imanie, požiadaviek na úver a príjem a daňových výhod. Na základe týchto faktorov uvádzame základné rozdiely medzi tromi typmi úverov:

Ako sa vám vyplatí

• Reverzná hypotéka: Mesačné splátky, jednorazové platby, úverový limit alebo nejaká ich kombinácia
  (pozri Ako si vybrať splátkový kalendár s reverznou hypotékou )
• Pôžička na vlastný kapitál: jednorazová platba
• HELOC: Podľa potreby až do vopred schváleného úverového limitu - prichádza s kreditnou / debetnou kartou a / alebo šekovou knižkou, takže môžete v prípade potreby vyberať peniaze.

Splátkový kalendár

• Reverzná hypotéka: Odložená splátka - pôžička splatná, len čo sa dlžník stane delikventom z majetkových daní a / alebo poistenia; domov sa rozpadá; dlžník sa pohybuje viac ako rok, predáva domov alebo zomiera.
• Úver na vlastný kapitál: Mesačné platby uskutočnené v stanovenom čase s pevnou úrokovou sadzbou
• HELOC: Mesačné platby na základe vypožičanej sumy a aktuálnej úrokovej sadzby

Požiadavky na vek a kapitál

• Reverzná hypotéka: Musí byť aspoň 62 a musí byť majiteľom domu priamo alebo musí mať malý hypotekárny zostatok
• Úver na domáci kapitál: Žiadna veková požiadavka a musí mať v domácnosti najmenej 20% vlastného imania
• HELOC: Žiadna veková požiadavka a musí mať doma najmenej 20% vlastného imania

Stav úveru a príjmu

• Reverzná hypotéka: Nie sú potrebné žiadne príjmy, ale niektorí veritelia si môžu skontrolovať, či sú schopní uskutočniť včasné a úplné platby za prebiehajúce poplatky za nehnuteľnosti - napríklad dane z majetku, poistenie, združovacie poplatky majiteľov domov atď.
• Pôžička na vlastný kapitál : dobré kreditné skóre a dôkaz stálych príjmov dostatočný na splnenie všetkých finančných záväzkov
• HELOC: Dobré kreditné skóre a dôkaz stálych príjmov dostatočný na splnenie všetkých finančných záväzkov

Daňové výhody

• Reverzná hypotéka: žiadna, kým úver neskončí; potom to záleží
• Úver na domáci kapitál: Za daňové roky 2018 až 2025 je úrok neodpočítateľný, pokiaľ neboli peniaze vynaložené na kvalifikované účely - na nákup, výstavbu alebo podstatné zlepšenie domu daňového poplatníka, ktorý zabezpečuje pôžičku (vďaka zákonu o daňových úľavách a zamestnaní z roku 2017 )
• HELOC: Rovnaké ako v prípade pôžičky na vlastný kapitál

Výber správneho úveru pre vás

Reverzné hypotéky, pôžičky na vlastný kapitál a HELOCs vám umožňujú previesť váš vlastný kapitál na hotovosť. Ako teda rozhodnúť, ktorý typ úveru je pre vás najvhodnejší?

Všeobecne platí, že reverzná hypotéka sa považuje za lepšiu voľbu, ak hľadáte zdroj dlhodobého príjmu a nevadí, že váš domov nebude súčasťou vášho majetku. Ak ste však manželia, uistite sa, že práva pozostalého manžela sú jasné.

(Viac informácií nájdete v časti Reverzná hypotéka: Mohla by vaša vdova (er) stratiť dom? A Kompletný sprievodca pre reverzné hypotéky .)

Úver na vlastný kapitál alebo HELOC sa považuje za lepšiu možnosť, ak potrebujete krátkodobú hotovosť, budete môcť splácať mesačne a radšej si ponechať svoj domov. Obidve prinášajú značné riziko spolu s ich výhodami, preto pred vykonaním niektorého z krokov dôkladne preskúmajte možnosti.

(Pozri tiež: Kompletný sprievodca reverznou hypotékou, porovnávaním reverzných hypoték verzus forwardové hypotéky, spĺňate podmienky pre reverznú hypotéku ?, Druhy reverzných hypoték, výber správneho reverzného poskytovateľa hypotéky, Ako vybrať splátkový plán pre reverznú hypotéku, Sprievodca po Dane a reverzné hypotéky, 5 najlepších alternatív k reverznej hypotéke, 5 podpisov reverznej hypotéky je dobrý nápad, 5 znamienok reverznej hypotéky je zlý nápad, ako zabrániť prežívaniu reverznej hypotéky, pohľad na reguláciu reverzných hypoték, pravidlá Za získanie reverznej hypotéky FHA, reverznej hypotéky: Mohla by vaša vdova (er) stratiť dom? Dajte si pozor na tieto reverzné hypotekárne podvody a reverzné hypotekárne úskalia)