Prepínanie nehnuteľností: 8 zverejnení, ktoré musíte urobiť

Pri predaji nehnuteľnosti musíte zverejniť informácie o jej stave, ktoré by mohli mať negatívny vplyv na jej hodnotu. Ak tieto informácie úmyselne skryjete, môžete byť okrem trestného stíhania obvinený z podvodu. Predaj nehnuteľnosti tak, ako je, vás nezbavuje týchto zverejnení.

Tieto pravidlá sa týkajú každého, kto predáva dom, ale s väčšou pravdepodobnosťou ovplyvnia ploutve. Zrkadlá nehnuteľností sa s väčšou pravdepodobnosťou budú zaoberať nehnuteľnosťami v zlom stave. V zákone o zverejňovaní informácií existujú aj malé rozdiely medzi jednotlivými štátmi. Naučte sa špecifické zákony vášho štátu týkajúce sa požadovaných zverejnení od štátnej správy nehnuteľností a oddelenia miestneho plánovania. Poznanie typov informácií, ktoré by sa mali zverejňovať, vám môže pomôcť pri nákupe nehnuteľností a môže vám tiež pomôcť pri súdnom konaní.

(Viac informácií o kúpe domu nájdete v Príručke pre začiatočníkov. )

1. Smrť v dome

Niektorí kupujúci môžu mať obavy alebo povery o kúpe domu, v ktorom niekto zomrel, a preto je dôležité vedieť, či váš štát vyžaduje, aby predajcovia zverejnili predchádzajúcu smrť v domácnosti.

„Každý štát bude mať mierne odlišné požiadavky na zverejnenie, “ hovorí Jim Olenbush, maklér v oblasti nehnuteľností v Texase. „Napríklad v Texase sa nemusia zverejňovať úmrtia z prírodných príčin, samovrážd alebo nehôd, ktoré nesúvisia s majetkom.“

„Predávajúci je povinný oznámiť úmrtia súvisiace s majetkom alebo násilnými trestnými činmi, “ hovorí. Napríklad, ak by sa dieťa predošlého cestujúceho utopilo v bazéne, pretože nemalo správny bezpečnostný oplotenie, predajca by musel odhaliť smrť aj po odstránení problému s bezpečnosťou inštaláciou správneho ohradenia bazénu. Existujú však okolnosti, keď predajcovia nemusia zverejniť smrť na nehnuteľnosti.

„Neexistujú žiadne štáty, v ktorých existuje povinnosť zverejniť smrť osoby, ktorá zomrela v prírodných podmienkach, “ hovorí advokát Matthew Reischer, generálny riaditeľ spoločnosti LegalAdvice.com. „Niektoré štáty však uvalili povinnosť na stigmatizovaný dom alebo byt, v ktorom došlo k samovražde alebo vražde. Niektoré štáty dokonca idú tak ďaleko, že uložia predajcovi kladnú povinnosť, ak vedia, že ich nehnuteľnosť je prenasledovaná mŕtvymi. ““

Aj keď zverejnenie nie je potrebné - napríklad Gruzínsko nevyžaduje zverejnenie vraždy alebo samovraždy - možno budete chcieť pomýliť stranu, ktorá kupujúcemu oznámi smrť na majetku. "Ak je predávajúci znepokojený zodpovednosťou, najlepšou radou je ísť dopredu a zverejniť všetko vopred, aj keď to nevyžaduje zákon, " hovorí Olenbush. "Kupujúci budú vždy počuť o veciach od susedov a prekvapenie by ich mohlo spôsobiť, že odstúpia od kúpnej zmluvy alebo sa budú čudovať tomu, čo im ešte nehovorí."

2. Obťažovanie susedstva

Obťažovanie je hluk alebo zápach zo zdroja mimo objektu, ktorý by mohol dráždiť jeho obyvateľov. Severná Karolína vyžaduje od predajcov, aby zverejňovali zvuky, pachy, dym alebo iné nepríjemnosti z komerčných, priemyselných alebo vojenských zdrojov, ktoré majú vplyv na nehnuteľnosť. Spoločnosť Michigan vyžaduje od predajcov, aby v okolí zverejnili farmy, operácie na farmách, skládky, letiská, strelnice a iné nepríjemnosti, ale Pensylvánia ponecháva na kupujúcom, aby zistil prítomnosť poľnohospodárskych ťažkostí.

3. Nebezpečenstvá

Ak je v dome zvýšené riziko poškodenia prírodnou katastrofou alebo došlo k známej alebo potenciálnej kontaminácii životného prostredia, môže sa od vás vyžadovať, aby ste tieto informácie oznámili kupujúcemu.

Texas zákony vyžadujú, aby predajcovia zverejnili prítomnosť nebezpečného alebo toxického odpadu, azbestu, izoláciu močoviny a formaldehydu, radónový plyn, farbu na báze olova a predchádzajúce využitie priestorov na výrobu metamfetamínu.

Zákon o zverejňovaní majetkových pomerov v New Yorku vyžaduje, aby predajcovia informovali kupujúcich o tom, či sa nehnuteľnosť nachádza v záplavovej nížine, mokrade alebo poľnohospodárskej oblasti; či už to bolo niekedy miesto skládky; ak sa niekedy nachádzali nádrže na skladovanie paliva nad alebo pod zemou; či a kde štruktúra obsahuje azbest; ak existuje vodovodná inštalácia; či bol domov testovaný na radón; a či nejaké palivo, olej, nebezpečná alebo toxická látka bolo rozliate alebo uniklo na objekt.

Štáty môžu tiež požadovať zverejnenie poklesov mín, podzemných jám, osídlenia, kĺzania, otrasov alebo iných nedostatkov stability krajiny. Kalifornský zákon o zverejňovaní prírodných rizík vyžaduje, aby predajcovia zverejnili, či sa nehnuteľnosť nachádza v zóne seizmických nebezpečenstiev, a či by teda po zemetrasení nemohlo dôjsť k skvapalneniu alebo zosuvom pôdy.

Zatiaľ čo väčšina požiadaviek na zverejňovanie sa riadi štátmi, federálna vláda nariaďuje jednu: zverejnenie, že farba na báze olova môže byť prítomná na akomkoľvek majetku vyrobenom pred rokom 1978.

4. Informácie o združení majiteľov domov

Ak sa dom riadi združením vlastníkov domov (HOA), mali by ste túto skutočnosť zverejniť. Musíte tiež vedieť o finančnom zdraví spoločnosti HOA a poskytnúť tieto informácie kupujúcemu, aby mohol urobiť informované rozhodnutie o kúpe.

„Kupujúci, ktorého poznám, kúpil byt a [a] predajca omylom zabudol dať kupujúcemu posledných 12 mesiacov záznamy o schôdzke, “ hovorí Ed Kaminsky, prezident a generálny riaditeľ spoločnosti SportStar pre premiestnenie na Manhattan Beach v Kalifornii. „O sedem mesiacov neskôr kupujúcemu bolo ohodnotené 30 000 dolárov za vylepšenia majetku. Predávajúci bol následne žalovaný za to, že tieto dôležité poznámky nezverejnil. “

5. Opravy

Čo ste opravili a prečo? Kupujúci musia poznať históriu opráv v domácnosti, aby mohli nechať svojho domáceho inšpektora venovať osobitnú pozornosť problémovým oblastiam a byť si vedomí pravdepodobných budúcich problémov. Napríklad zákony v Texase požadujú od predajcov, aby zverejnili predchádzajúce opravy konštrukcie alebo strechy; skládka, usadenie, pohyb pôdy alebo zlomové čiary; a poruchy alebo poruchy stien, strechy, plotov, základov, podláh, chodníkov a akýchkoľvek iných súčasných alebo predchádzajúcich problémov ovplyvňujúcich štrukturálnu integritu domu. Možno bude potrebné, aby ste zverejnili opravy elektrických alebo inštalatérskych prác a akékoľvek ďalšie problémy, o ktorých by ste chceli vedieť, či by ste chceli kúpiť dom a bývať v ňom.

6. Poškodenie vodou

Ak sa voda dostane tam, kde by nemala, môže to poškodiť osobný majetok, narušiť štruktúru domu a dokonca spôsobiť zdravotné riziko, ak podporuje rast plesní. Predajcovia by mali zverejniť minulé alebo súčasné úniky alebo poškodenie vodou. Napríklad Michigan vyžaduje od predajcov, aby zverejnili dôkazy o vode v suteréne alebo v lezeckom priestore, úniky strechy, veľké škody spôsobené povodňami, typ inštalatérskeho systému (napr. Galvanizovaný, meď, iné) a akékoľvek známe inštalačné problémy. Môže byť ťažké vedieť o problémoch s vodou (a o mnohých ďalších typoch problémov), ak listujete domom a vlastníte ho iba mesiac alebo dva.

„Existuje mnoho rizík pre ploutve alebo iné osoby zapojené do zatvárania domu, kde je potrebné vykonať nejakú prácu na nehnuteľnosti, ktorá nebola zrejmá pri prechádzke, najmä v zime alebo počas sucha, “ hovorí Bill Price, obchodný právnik z Illinois, „V zime nemusí strechu, ktorá presakuje alebo má veľmi staré šindle, skontrolovať kupujúci alebo domáci inšpektor. Podobne aj suché kúzlo môže zakrývať problémy so suterénom, ktorý uniká. “V situáciách, ako sú tieto, skontrolujte, akú ochranu poskytujú zákony vášho štátu pred zverejnením informácií, o ktorých by ste nemali nič vedieť.

7. Chýbajúce položky

Niekedy majú homosexuáli na mysli toľko, že si možno nevšimnú, že v dome chýba podstatná súčasť, až kým sa neprihlásia. Zákony o odhalení niektorých štátov sa snažia tomuto problému zabrániť. Napríklad Texas a Michigan požadujú od predajcov, aby zverejnili, či nehnuteľnosť obsahuje dlhý zoznam položiek, vrátane kuchynských spotrebičov, centrálnej klimatizácie a kúrenia, dažďových žľabov, odsávacích ventilátorov a ohrievačov vody.

8. Ďalšie možné zverejnenia

Kupujúci musia vedieť, či sa dom nachádza v osobitnej historickej štvrti, pretože to ovplyvní ich schopnosť vykonávať opravy a úpravy a môže to tiež zvýšiť náklady na tieto činnosti.

Texas zákony vyžadujú, aby predajcovia zverejnili aktívne termity alebo iný hmyz ničiaci drevo, termity alebo drevné hniloby, ktoré potrebujú opravu, predchádzajúce poškodenia termitmi a predchádzajúce ošetrenie termitmi. Zákony v Michigane a Severnej Karolíne tiež vyžadujú, aby predajcovia zverejnili akúkoľvek históriu zamorenia. Ak chcete zistiť, či musíte zverejniť informácie o škodcoch, obráťte sa na zákony svojho štátu.

Môže sa od vás tiež požadovať, aby ste odhalili problémy s odvodnením alebo klasifikáciou, územným plánovaním, čakajúcimi súdnymi spormi, zmenami vykonanými bez povolenia, hraničnými spormi a vecnými bremenami.

Ako zverejniť

Niektoré štáty, napríklad Michigan a Severná Karolína, požadujú od predajcov, aby použili osobitný formulár na zverejnenie. Ak nie, bude mať vaše štátne oddelenie alebo provízia nehnuteľností alebo združenie štátnych realitných kancelárií zvyčajne odporúčaný formulár, ktorý môžete použiť. Formulár môže byť viac alebo menej komplexný, ako vyžaduje štátne právo. Ak formulár nie je dostatočne komplexný pre vašu situáciu, doplňte ho zoznamom ďalších položiek, ktoré chcete zverejniť. Predajca by mal kupujúcemu poskytnúť všetky informácie v písomnej podobe a kupujúci aj predávajúci by mali dokument podpísať a datovať. Nezabudnite si s realitným zástupcom preštudovať, čo potrebujete zverejniť a ako by malo byť formulované.

Spodný riadok

Aj keď vo vašej oblasti nie je potrebné konkrétne zverejnenie, ak máte informácie o dome, ktorý by mohol byť kupujúci nešťastný, môžete ich aj tak zverejniť. Okrem morálnych dôvodov úprimnosti voči potenciálnym kupujúcim - a snahe vyhnúť sa nákladom a komplikáciám v súdnom konaní - máte dobrú povesť. Ak máte akékoľvek pochybnosti o tom, či ste stav nehnuteľnosti zverejnili správne, kontaktujte právnika vo vašom štáte.