Stručný sprievodca, ktorý pomáha vášmu dieťaťu pri kúpe domu

Na dnešnom trhu sa prví homebuyéri, najmä milénia, môžu ocitnúť v komplexnej sieti študentských dlhov, zvyšujúcich sa cien domov a prísnych požiadaviek na hypotéky. Výsledkom je, že podľa Národnej asociácie REALTORS® v posledných rokoch rastie pomoc rodičov pri nákupe domov.

Mať prostriedky na pomoc dospelým deťom pri kúpe domu alebo bytu je požehnaním a luxusom. Predtým, ako sa podpíšete na bodkovanej čiare, zvážte, či a ako najlepšie.

Vypracovať zmluvu s očakávaniami a podmienkami a nechať právnika alebo iného realitného odborníka, aby ju preskúmal, či neobsahuje podrobnosti, ktoré by mohli byť nejednoznačné alebo prehliadnuté.

Bežné spôsoby, ako pomôcť svojim deťom

Existuje mnoho spôsobov, ako pomôcť dieťaťu pri kúpe bydliska, okrem jednoduchého nákupu domu priamo vo vašom mene a jeho prenájmu alebo odovzdania dieťaťu. Nehnuteľnosti sú investičnou príležitosťou a od pobrežia k pobrežiu nájdete tisíce rokov bývajúcich v bytoch, ktoré sú legálnym papierom ich rodičov. Existujú však aj iné bežné scenáre, ako pomôcť vašim deťom pri kúpe domu. Medzi ne patria:

• Poskytnutie zálohy na detský domov.
• Spolumajiteľstvo domu s vaším dieťaťom (rozdelením vlastného imania v akomkoľvek percentuálnom podiele, ktoré si vyberiete; keď sa dom predá, peniaze dostanete späť).
• Kúpa nehnuteľnosti s viacerými jednotkami (alebo dostatočne veľké miesto pre spolubývajúcich) a prenájom ostatných jednotiek za účelom kompenzácie nákladov.
• Financovanie nákupu vášho dieťaťa a jeho oficiálne vytvorenie tak, ako je to pri akejkoľvek inej hypotéke (hypotekárny správca vám môže pomôcť, správne štruktúrovať úver a jeho platobné podmienky a dokonca vytvárať mesačné výkazy a daňové formuláre).

Koľko peňazí môžem darovať bez získania daňového zásahu?

Z daňových dôvodov sa rodičia často rozhodnú radšej darovať potomkom peniaze, ktoré potrebujú, a nie priamo platiť náklady. Napríklad vylúčenie dane z darovania za rok 2019 je 15 000 dolárov na príjemcu, na darcu a na rok.

V súčasnosti by ste mohli vy a váš manžel / manželka dať svojmu dieťaťu a jeho manželke / manželke až 60 000 dolárov (15 000 x 2 x 2 nadaní rodičia x 2 príjemcovia) ⁠⁠ - dosť na dôstojnú zálohu v mnohých amerických mestách.

Kľúčové jedlá

• Existuje mnoho spôsobov, ako pomôcť dieťaťu kúpiť si svoj prvý domov, ale zvážte všetky fakty a potenciálne úskalia skôr, ako to urobíte.
• Ponuka na financovanie skladu peňažných rezerv na sporiacom účte v mene vášho dieťaťa. Zdravý bankový účet je príťažlivý pre hypotekárnych veriteľov.
• Odborníci varujú pred útokmi na dôchodkové fondy alebo proti zadlženiu, aby zaplatili za bývanie vášho dieťaťa.
• Zvážte, aby sa vaše dieťa stalo autorizovaným používateľom na vašich kreditných kartách (za predpokladu, že máte dobro až vynikajúci kredit), aby ste posilnili svoj kredit.

Prvý dar môžete sledovať s ďalším darom vo výške 60 000 $ (15 000 x 2 x 2 nadaní rodičia x 2 príjemcovia) od 1. januára 2020 (za predpokladu, že IRS nezmení sumu). Celková suma 120 000 dolárov sa nebude počítať ako príjem ani nebude podliehať federálnej dani z príjmu v daňovom priznaní vášho dieťaťa.

Majte na pamäti, že „ak rodičia dávajú peniaze ako darček ... peniaze je potrebné získavať a sledovať spolu s darčekovým listom, “ hovorí Linda Robinson, realitná a úverová referentka s hypotékou Cabrillo v San Diegu. Robinson tvrdí, že na zabezpečenie transakcie použite hypotekárneho profesionála, ktorý má s tým skúsenosti.

Skôr ako podpíšete hypotéku alebo pôžičku: Body, ktoré je potrebné zvážiť

Niektorí veritelia požadujú, aby všetky strany v názve boli na hypotekárnej zmluve. To znamená, že aj keď je zámerom dieťaťa zvládnuť mesačné splátky hypotéky, rodičia sú tiež finančne zodpovední za dlh.

Ak rodičia nemajú hypotéku, nemôžu odpočítať daň z úroku z hypotéky. Dokonca aj bezúročná pôžička od rodičov dieťaťu môže mať za následok daňovú povinnosť pre rodičov. IRS predpokladá, že získate úrok, aj keď nemáte, a to je zdaniteľný príjem. Pôžičky rodičom zvyšujú dlhové bremeno dieťaťa a mohli by mu ublížiť v tom, že sa kvalifikujú na ďalšie financovanie. Pozitívne je, že správne zaznamenaná pôžička umožňuje dieťaťu maximalizovať odpočty v daňovom období.

Aj keď rodičia poskytujú zálohu, dieťa bude mať stále nárok na hypotéku, a to vrátane disponovania hotovostnými rezervami, stabilným zamestnaním a stabilným príjmom. To znamená, že hypotekárni veritelia zvyčajne umožňujú, aby zálohy na primárny dom boli úplne alebo čiastočne upravené darovacími prostriedkami, pokiaľ sú splnené ďalšie požiadavky. Napríklad hypotéka spoločnosti Freddie Mac's Home Možná výhoda umožňuje, aby celá záloha vo výške 3% mohla pochádzať z darov alebo iných finančných prostriedkov.

Potenciálne daňové úspory pre rodičov

Rodič, ktorý si kúpi dom a umožní dieťaťu, aby tam žilo, by mohol mať možnosť vykonať významné daňové odpočty. Dane z nehnuteľností, hypotekárne úroky, opravy, údržba a štrukturálne vylepšenia sú vo všeobecnosti odpočítateľné v druhom dome. Aj keď prenajímateľ môže každý rok odpočítať stratu až 25 000 dolárov, rodičia pri nájme členov rodiny čelia iným pravidlám. Ak dieťa neplatí nájomné, považuje sa to za osobné použitie majetku a odpočty spojené s nájmom nie sú povolené.

Ak má však dieťa spolubývajúcich, ktorí platia nájomné, rodič môže mať možnosť odpočítať si odpočty súvisiace s nájomným, pričom mu môže dovoliť, aby tam žil bez nájmu.

Upozorňujeme, že odpočet úrokov z hypotéky môže vykonať iba osoba, ktorá hypotéku platí a vlastní (alebo čiastočne vlastní) domov. Ak rodič vlastnícke právo vlastní, ale dieťa vypláca hypotéku každý mesiac, nemôže odpočítať úrok ani jeden z nich. Ak dieťa vlastní akékoľvek percento domácnosti, môže si tento podiel na úroke odpočítať.

Budovanie vlastného imania a dlhodobé investovanie

Hypotekárne splátky môžu mať väčší finančný zmysel ako poskytovanie mesačného príspevku na bývanie deťom alebo mesačného nájomného. Splácaním hypotéky sa vytvára kapitál v domácnosti a domovy sa premenia na aktíva - zvyčajne sa oceňujú aktíva, ak sú správne udržiavané. Nezabudnite, že rezidenčné nehnuteľnosti sa najlepšie považujú za dlhodobé investície. Vo všeobecnosti platí, že väčšina kupujúcich musí mať doma domov tri až päť rokov, aby sa mohla vyrovnať.

Ak sa rodičia rozhodnú poskytnúť dieťaťu pôžičku s nízkym úrokom, pričom sa stanú skutočnosťou jeho hypotekárnym veriteľom, budú mať z mesačných platieb trochu príjem. Dokonca aj pôžička s nízkym úrokom môže prekonať návratnosť niektorých konzervatívnych investícií.

Vysoké náklady na druhé bývanie a hypotéky na spoločné podpisovanie

Domy, ktoré rodičia kupujú ako druhé domácnosti alebo ako investície, si často vyžadujú väčšie zálohy, pretože nespĺňajú podmienky na štedré hypotéky zamerané na prvé časovače, ako sú pôžičky kryté Federálnou správou bývania (FHA). „Rozdiel medzi primárnou [domácou] hypotékou a hypotékou na domáce investície je významný, “ poznamenáva Robinson. „Musíte investovať najmenej 20% až 30% do investícií do nehnuteľností a úrokové sadzby sú tiež o niečo vyššie. Ak sú deti vôbec dôveryhodné, rodičia môžu byť lepšie spolupodieľajúcimi sa na darovaní darcov ako sú tí, ktorí majú pôžičku. ““

Ak rodič požiada o hypotéku a dieťa zaostáva v platbách, je jeho rating poškodený rovnako ako jeho dieťa. Okrem toho je ako dlžník zodpovedný za spolupodieľateľa (a teda spoludlžníka). Rodič, ktorý sa stará o - alebo dáva peniaze - vydatému dieťaťu, ktoré sa potom rozviedlo, by sa mohol zaplietnuť do chaotického rozdelenia majetku a mohol by stratiť časť alebo celú investíciu bývalému manželovi.

Navigácia emocionálnych nákladov

Finančné zapletenie v rodinách môže spôsobiť stres a konflikty. Súrodenci mimo burzy sa môžu cítiť žiarlivo alebo rozhorčene. Darcovia darov môžu byť frustrovaní tým, čo vnímajú ako zneužitie daru, ale bezmocní robiť čokoľvek, ako sa darček používa.

Príjemcovia darčekov sa môžu cítiť frustrovaní reťazcami pripojenými k darčekom vo forme očakávaní a pravidiel. Niektorí rodičia nevynútia následky, ak dieťa nedokáže udržať svoj koniec dohody. Finančné dojednania medzi členmi rodiny často môžu viesť k nejasným nedorozumeniam a je ťažké ich vymáhať.

Spodný riadok

Výhody kúpy domu pre dieťa - alebo poskytnutie finančnej pomoci na jeho získanie - sú mnohé. Môže dieťaťu poskytnúť daňové výhody z domu a pomôcť mu vybudovať dobrú úverovú históriu.

Nákup by mohol byť tiež výhodný, ak sú rodičovské aktíva dostatočne veľké na to, aby vyvolali majetkové dane alebo dane z dedičstva; zníženie dedičstva teraz môže v budúcnosti znížiť daňové zaťaženie. Táto nehnuteľnosť je tiež investíciou, ktorá by v konečnom dôsledku mohla rodičovi pomôcť rozdeliť zisk, alebo dosiahnuť zisk, pričom jeho výdavky sú odpočítateľné z daní.

Rodičia by nikdy nemali kupovať dieťa dom, ak to znamená ohrozenie ich schopnosti platiť svoje vlastné účty, splácať svoje hypotéky alebo si zachovať životnú úroveň v dôchodku. Vo všeobecnosti je zlý nápad požičiavať si proti dôchodkovým fondom alebo primárnemu bydlisku alebo úplne zdecimovať účty. A emocionálne následky sa merajú ťažšie ako finančné.

Bez ohľadu na to, ako sa rozhodnete pristúpiť k nej - dar, pôžička, spoluvlastníctvo - dajte to písomne, tj zákonnú zmluvu. Môže to byť akt lásky, ale treba ho považovať za obchodnú dohodu medzi vami a vašimi potomkami. Koniec koncov, viete, kde žijú.