10 prekážok pri zatváraní v novom domove
Prijatie ponuky na nákup domov je ako dosiahnuť, že bežec bude počas maratónu vysoký. Ale držte chladič Gatorade - majetok ešte nie je váš. V priebehu približne 30 dní medzi prijatím vašej kúpnej ponuky a odovzdaním kľúčov (bežne označovaných ako úschova) existuje veľa prekážok, ktoré treba prekonať. Ak narazíte na ktorýkoľvek z nich, nákup môže prepadnúť a dostať vás späť na štartovú čiaru.
Rovnako ako športovec trénuje na preteky, aj vy sa môžete trénovať na skokové posledné kroky pri kúpe domu. Postupy a pravidlá úschovy sa líšia podľa štátu, ale tu je 10 najčastejších problémov, s ktorými sa stretlo počas tohto obdobia, a čo (ak vôbec) je možné urobiť, aby sa im zabránilo alebo ich zmiernili.
1. Kontrola termitov ukazuje poškodenie
Veriteľ bude mať doma vykonanú kontrolu škodcov (na svoje náklady, zvyčajne menej ako 100 dolárov), aby sa ubezpečil, že nedošlo k vážnemu poškodeniu hmyzom posypajúcim drevom, ako sú termiti alebo stolica mravce. Táto kontrola chráni záujem veriteľa o nehnuteľnosť. Majitelia domov, ktorí objavia problémy s termitmi po presťahovaní, často opustia nehnuteľnosť a ponechajú veriteľovi batožinu. Niektorí veritelia nemusia vyžadovať kontrolu termitov, ale môže byť vo vašom najlepšom záujme ju získať.
Ak inšpekcia odhalí akýkoľvek dôkaz viditeľného zamorenia, je možné, že problémové oblasti sa musia odstrániť skôr, ako sa úschovňa zavrie. Ak sú problémy príliš závažné a / alebo predajca ich nezaplatí, budete mať možnosť odísť, pokiaľ má vaša kúpna zmluva náhodné podmienky.
2. Hodnotenie je príliš nízke
Banka bude doma hodnotiť (opäť na svoje náklady), aby sa ochránil jeho záujem o domácnosť. Chce sa ubezpečiť, že domov má hodnotu aspoň toľko, koľko za ňu zaplatíte, takže ak dôjde k vylúčeniu, môžu sa straty kompenzovať. Ak je hodnotenie príliš nízke, predajca bude musieť znížiť predajnú cenu alebo budete musieť zaplatiť hotovosť za tento rozdiel. Môže byť možné získať priaznivejšie druhé stanovisko od iného odhadcu.
3. V názve sú mraky
Počas procesu úschovy si najmete titulnú spoločnosť, ktorá vykoná vyhľadávanie titulov a vydá poistenie titulov. Vyhľadávanie titulov zaisťuje, že nikto iný nemá právny nárok na nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť (napríklad IRS, štát alebo príbuzný predávajúceho), a poistenie titulu vás chráni pred akýmikoľvek budúcimi nárokmi na nehnuteľnosť. Ak existuje určitý druh záložného práva alebo pohľadávky proti majetku, problém bude musieť byť vyriešený skôr, ako môže transakcia pokračovať.
4. Domáca inšpekcia vykazuje nedostatky
Väčšina nákupných ponúk má v sebe zapísanú kontrolnú udalosť, takže ak domáca kontrola odhalí vážne problémy, môže sa kupujúci bez sankcie vrátiť späť. Ak ste túto zmluvu neuviedli vo svojej zmluve, môžete stratiť svoje seriózne peniaze (zvyčajne niekoľko tisíc dolárov), ak sa na základe kontroly nerozhodnete dom kúpiť.
Ak sa rozhodnete pokračovať, proces rokovania s predajcom o opravení domu alebo pripísaní peňazí na účet pri uzavretí s cieľom vyriešiť opravy sám môže potenciálne zadržať proces nákupu a oneskoriť vaše uzavretie. (Súvisiace čítanie nájdete v časti: Potrebujete domácu inšpekciu? )
5. Vy (alebo oni) dostanete studené nohy
V zmluve sa uvedú opodstatnené dôvody, pre ktoré kupujúci alebo predávajúci môžu odstúpiť bez sankcií, ako napríklad nevzdanie sa nepredvídaného stavu alebo nedodržanie termínu. Ak sa však rozhodnete po upustení od nepredvídaných udalostí, ktoré s nákupom nechcete prejsť (napríklad preto, že ste našli iný dom, ktorý sa vám páči lepšie), stratíte svoje skutočné peniaze. Dôvodom je, že predávajúci by mal mať kompenzáciu za čas, keď bol domov mimo trhu, čo oneskorí čas, ktorý mu nakoniec trvá na predaj (čo môže mať finančné dôsledky pre predávajúceho).
Naopak, ak sa predávajúci rozhodne odstúpiť jednoducho z dôvodu zmeny srdca alebo z dôvodu lepšej ponuky, budete mať zákonné právo na odškodnenie od predajcu.
6. Vaše financovanie prepadne
Dôvtipní kupujúci neponúkajú ponuky na domoch bez toho, aby boli vopred schválení, čo znamená získanie písomného úverového záväzku od banky, ktorý vám poskytne hypotéku v určitej výške, a dôvtipní predajcovia neakceptujú ponuky od kupujúcich, ktorí nie sú pre-schválené. Existujú však veci, ktoré môžu brániť v uzavretí úveru, napríklad ak ste klamali v žiadosti, úrokové sadzby sa prudko zvyšujú, vaša situácia v zamestnaní sa mení alebo vaše kreditné skóre klesá.
Spýtajte sa svojho veriteľa, ako sa môžete vyhnúť problémom, ako sú tieto. (Súvisiace čítanie nájdete v časti: 5 vecí, ktoré musíte vopred schváliť na hypotéku .)
7. Domov sa nachádza vo vysoko rizikovej oblasti
V štátoch, ktoré vyžadujú správu o zverejnení prírodných nebezpečenstiev, dostanete dokument, v ktorom sú uvedené prírodné riziká, ktoré môžu počas úschovy ovplyvniť domov (napr. Povodne, zemetrasenia, seizmické riziká, požiare). Veriteľ môže požadovať, aby ste si kúpili poistenie nebezpečenstva (nad rámec poistenia majiteľa domu), ak je dom vo vysoko rizikovej oblasti a toto poistenie môže byť drahé. Je to tiež cena, ktorú budete musieť platiť každý mesiac, až kým sa pôžička nevyplatí alebo predáte dom.
Aby ste zabránili nepríjemným prekvapeniam počas úschovy, opýtajte sa svojho agenta, potenciálnych nových susedov alebo oddelenia mestského plánovania, aké prírodné riziká existujú vo vašej požadovanej oblasti, aký druh poistného poistenia si možno budete musieť kúpiť a koľko to môže stáť skôr, ako vložíte ponuka v dome.
8. Domov nie je poistiteľný
Ak predchádzajúci majiteľ domu vzniesol v domácnosti veľký nárok na poistenie, napríklad poškodenie vodou alebo plesňou, objaví sa to v záznamoch o poistení a poisťovacie spoločnosti môžu odmietnuť poistiť dom, pričom sa domnievajú, že je to príliš veľké riziko. Ak nie je možné dom poistiť, nebudete si ho môcť kúpiť, pokiaľ nie ste kupujúcim v úplnej hotovosti, pretože veritelia požadujú, aby ste udržiavali poistenie majiteľa domu až do splatenia hypotéky. Samozrejme, aj keď ste kupujúci v hotovosti, pravdepodobne to nie je dobrý nápad kúpiť si nepoistiteľný dom.
9. Rozdiely v GFE a HUD-1
Po získaní predbežného schválenia úveru a opätovnom predložení ponuky na konkrétnu nehnuteľnosť by vám mal poskytovateľ úveru poskytnúť odhad dobrej viery (GFE), v ktorom sa podrobne uvedú náklady na uzavretie spojené so získaním financovania v domácnosti. Odhad dobrej viery je v podstate hrubý koncept toho, čo sa zobrazí vo formulári HUD-1, ktorý dostanete najmenej 24 hodín pred zatvorením. Ako už názov napovedá, odhad dobrej viery by mal byť tesnou aproximáciou toho, čo skutočne zaplatíte - v ideálnom prípade do 10% - ale niektorí bezohľadní veritelia sa budú snažiť navíjať klientov s nerealisticky nízkymi odhadmi.
Ak k tomu dôjde a nemôžete donútiť veriteľa, aby znížil nadmerné poplatky, najlepšou možnosťou môže byť požiadať predajcu o predĺženie termínu uzávierky a pokúsiť sa zaistiť alternatívne financovanie, aby ste si mohli dom kúpiť bez toho, aby ste ho roztrhali. off.
10. Chyby bránia uzávierke včas
Uzatvorenie úschovy sa zúčastňuje veľa rôznych strán a ak niektorá z nich urobí chybu, vaše uzavretie sa môže oneskoriť. V závislosti od toho, čo určuje vaša kúpna zmluva a od ktorej zavinenia je oneskorenie, možno budete musieť zaplatiť predajcovi pokutu za každý deň oneskorenia, ak sa nezatvoríte včas.
Predajca by tiež mohol odmietnuť predĺžiť termín uzávierky a celá dohoda by mohla prepadnúť. V najlepšom prípade by predajca mohol jednoducho súhlasiť s predĺžením termínu uzávierky bez akýchkoľvek sankcií. Ak sa dohoda nedokončí, predávajúci bude musieť znova začať znova. (Súvisiace čítanie nájdete v: 7 Podmienok zmluvy o nehnuteľnostiach, ktoré musíte mať .)
Školenie na úspešné dokončenie
Prevod vlastníctva domu je pre všetky strany stresujúci. Veľa vecí sa musí stať v krátkom časovom období a ak dôjde k akémukoľvek prepadnutiu, môžu nastať veľké následky. Tento proces môže byť obzvlášť stresujúci pre kupujúcich, ktorí musia prejsť zložitým, niekedy neznámym procesom a robiť množstvo vážnych rozhodnutí týkajúcich sa toho, čo je pravdepodobne najdrahší nákup ich života. Venujte nejaký čas oboznámeniu sa s procesom úschovy a jeho potenciálnymi úskaliami v dostatočnom časovom predstihu a budete emočne, intelektuálne a finančne pripravení dokončiť preteky. (Súvisiace čítanie nájdete v: 13 krokov na uzavretie zmluvy o nehnuteľnostiach .)