Hypotekárne body: Čo má zmysel?

Štruktúra hypoték na bývanie sa líši po celom svete. Platenie za hypotekárne body je v USA bežnou praxou. Podľa neoficiálnych dôkazov môže ísť o jedinečný americký prístup k financovaniu domácností.

Aké sú hypotekárne body

Hypotekárne body sa dodávajú v dvoch variantoch: počiatočné a diskontné. V obidvoch prípadoch sa každý bod zvyčajne rovná 1% z celkovej hypotéky. Napríklad pri úvere na bývanie vo výške 300 000 dolárov sa jeden bod rovná 3 000 $.

Počiatočné body sa používajú na kompenzáciu úverových dôstojníkov. Nie všetci poskytovatelia hypotéky požadujú zaplatenie východiskových bodov a tí, ktorí to často robia, sú ochotní dohodnúť poplatok. Zľavové body sú predplatené úroky. Zakúpením každého bodu sa vo všeobecnosti zníži úroková miera z vašej hypotéky až o 0, 25%. Väčšina veriteľov poskytuje možnosť nákupu kdekoľvek od jedného do troch zľavových bodov.

Pred prijatím nového daňového zákona v roku 2017 (ktorý sa uplatňuje na daňové roky 2018-2025) neboli východiskové body odpočítateľné z daní, ale diskontné body by sa mohli odpočítať podľa prílohy A. V budúcnosti sú diskontné body odpočítateľné, ale obmedzené na prvých 750 000 dolárov z pôžičky. Okrem toho existuje vyšší štandardný odpočet, preto by ste sa mali poradiť s daňovým účtovníkom, aby ste zistili, či by ste mohli získať daňové výhody z nákupu bodov.

Zameriame sa tu na zľavové body a ako môžu znížiť vaše celkové hypotekárne splátky. Nezabúdajte, že keď poskytovatelia pôžičiek inzerujú sadzby, môžu zobraziť mieru, ktorá je založená na nákupe bodov.

Mali by ste platiť za zľavové body?

Odpoveď na túto otázku si vyžaduje pochopenie štruktúry splácania hypotéky. Pri zvažovaní, či platiť alebo nie platiť za zľavové body, je potrebné zvážiť dva hlavné faktory. Prvá zahŕňa dĺžku času, ktorý očakávate, že budete bývať v dome. Všeobecne platí, že čím dlhšie plánujete zostať, tým väčšie úspory získate, ak si zakúpite zľavy. Zoberme si nasledujúci príklad 30-ročnej pôžičky:

• Pri hypotéke 100 000 dolárov s úrokovou sadzbou 5% je mesačná splátka istiny a úroku 537 USD.
• Pri kúpe troch zľavových bodov by bola vaša úroková sadzba 4, 25% a vaša mesačná platba by bola 492 $ mesačne.

Zakúpenie troch zľavových bodov by vás stálo 3 000 dolárov výmenou za úsporu 45 dolárov mesačne. Budete si musieť nechať dom po dobu 66 mesiacov alebo päť a pol roka, aby ste sa mohli rozbiť dokonca aj pri nákupe. Keďže 30-ročná pôžička trvá 360 mesiacov, nákupné body sú v tomto prípade múdrym krokom, ak plánujete bývať vo svojom novom domove na dlhú dobu. Ak na druhej strane plánujete zostať iba pár rokov, možno budete chcieť kúpiť menej bodov alebo žiadne. Na internete je k dispozícii množstvo kalkulačiek, ktoré vám pomôžu pri určovaní primeraného množstva zľavových bodov, ktoré je možné kúpiť, podľa dĺžky času, v ktorom plánujete vlastniť dom.

Druhý faktor, ktorý treba zvážiť pri nákupe zľavových bodov, spočíva v tom, či máte alebo nemáte dostatok peňazí na ich zaplatenie. Mnoho ľudí si sotva môže dovoliť zálohu a náklady na uzavretie svojich nákupov domov a na nákupy jednoducho nezostáva dosť peňazí. V prípade domu so 100 000 dolárov sú tri zľavové body relatívne cenovo dostupné, ale v prípade domu s 500 000 dolárov budú tri body stáť 15 000 dolárov. Okrem tradičných 20% akontácie 100 000 dolárov za dom v hodnote 500 000 dolárov môže byť ďalších 15 000 dolárov viac, ako si kupujúci môže dovoliť.

Používanie hypotekárnej kalkulačky je dobrý zdroj na financovanie týchto nákladov.

Sú hypotekárne body za to?

Niektorí ľudia tvrdia, že peniaze zaplatené za diskontné body by sa mohli investovať na akciovom trhu a použiť na dosiahnutie vyššej návratnosti, ako je suma ušetrená zaplatením za tieto body. Ale pre priemerného majiteľa domu strach z hypotéky, ktorú si nemôžu dovoliť, prevažuje nad potenciálnym prínosom, ktorý môže vzniknúť, ak sa im podarí vybrať správnu investíciu. V mnohých prípadoch je dôležitejšia možnosť splácať hypotéku.

Nezabúdajte ani na motiváciu pri kúpe domu. Zatiaľ čo väčšina ľudí dúfa, že ich rezidencia bude mať vyššiu hodnotu, len málo ľudí si kúpi svoj dom prísne ako investíciu. Pokiaľ ide o investície, z hľadiska hodnoty vášho domova sa môže strojnásobiť, je nepravdepodobné, že by ste ho predali z jednoduchého dôvodu, že by ste potom museli nájsť niekde inde bývanie.

Ak váš dom získa hodnotu, je pravdepodobné, že aj väčšina ostatných domovov vo vašej oblasti sa zvýši. Ak je to váš prípad, predaj vášho domu vám dá len dosť peňazí na nákup iného domu za takmer rovnakú cenu. Ak budete splácať hypotéku aj celých 30 rokov, pravdepodobne ste zaplatili takmer trojnásobok pôvodnej predajnej ceny domu, pokiaľ ide o náklady na istinu a úroky, a ak teda predávať za vyššiu cenu.

Spodný riadok

Kúpa domu je hlavným finančným rozhodnutím. Plánujte opatrne. Pozrite sa na čísla. Predtým, ako začnete nakupovať, rozhodnite sa o mesačnej sume platby, ktorú si môžete dovoliť, a presne určte, ako sa k tejto platbe dostanete - či už ide o veľkú zálohu, nákup zľavových bodov alebo kúpu lacnejšieho domu.

Potom nezabudnite nakupovať. Neuspokojte sa s prvým hypotekárnym balíkom, na ktorý narazíte. Existuje veľa bánk, z ktorých si môžete vybrať a mnoho zdrojov vrátane realitných agentov, hypotekárnych maklérov a internetu, ktoré vám pomôžu pri nakupovaní najlepšej ponuky pre vašu situáciu.