Stratégie amortizácie hypotéky

Pre mnohých ľudí je kúpa domu najväčšou finančnou investíciou, akú kedy urobia. Väčšina ľudí zvyčajne potrebuje hypotéku kvôli vysokej cene. Hypotéka je druh amortizovanej pôžičky, pri ktorej sa dlh spláca v pravidelných splátkach po určitú dobu. Doba amortizácie sa týka doby, v ktorej sa dlžník v rokoch rozhodne splácať hypotéku.

Kým najobľúbenejším typom je 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou, kupujúci majú ďalšie možnosti, vrátane hypotéky na 25 a 15 rokov. Doba amortizácie ovplyvňuje nielen to, ako dlho bude trvať splácanie úveru, ale aj to, koľko úroku sa vyplatí počas životnosti hypotéky. Dlhšie doby amortizácie zvyčajne zahŕňajú menšie mesačné platby a vyššie celkové úrokové náklady počas životnosti úveru. Na druhej strane kratšie obdobia amortizácie vo všeobecnosti znamenajú väčšie mesačné platby a nižšie celkové úrokové náklady. Pre každého, kto má na trhu hypotéku, je dobré zvážiť rôzne možnosti odpisovania a nájsť ten, ktorý najlepšie vyhovuje z hľadiska spravovateľnosti a potenciálnych úspor. Tu sa pozrieme na rôzne stratégie amortizácie hypoték pre dnešných domácich kupcov.

Kľúčové jedlá

• Výber obdobia, počas ktorého by ste mali splácať hypotéku, predstavuje kompromis medzi nižšími mesačnými splátkami a nižšími celkovými nákladmi.
• Splatnosť hypotekárneho úveru sa riadi splátkovým kalendárom, ktorý udržiava rovnaké mesačné splátky a zároveň upravuje relatívnu výšku istiny verzus úrok z každej platby.
• Čím dlhší je splátkový kalendár (povedzme 30 rokov), tým sú mesačné splátky cenovo dostupnejšie, ale zároveň najväčší úrok, ktorý sa má veriteľovi platiť počas životnosti úveru.

Amortizačné plány

Presná výška istiny a úrokov, ktoré tvoria každú platbu, je uvedená v hypotéke plán amortizácie (alebo tabuľka amortizácie). Čoskoro bude viac z každej mesačnej platby smerovať k úrokom. Úroky z hypotéky sú odpočítateľné z daní. Ak sa nachádzate vo vysokom daňovom pásme, tento odpočet bude mať väčšiu hodnotu ako pre tých, ktorí majú nižšie daňové sadzby. Pri každej následnej platbe stále viac a viac splátok platí príkazcovi a menej úroku, až kým hypotéka nie je zaplatená v plnej výške a veriteľ podá uspokojivú hypotéku na krajský úrad alebo na katastrálny úrad.

Dlhšie doby amortizácie znižujú mesačnú platbu

Pôžičky s dlhšou dobou odpisovania majú menšie mesačné splátky, pretože máte viac času na splatenie pôžičky. Toto je dobrá stratégia, ak chcete platby, ktoré sú lepšie spravovateľné. Nasledujúci obrázok zobrazuje skrátený príklad plánu amortizácie pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou vo výške 200 000 USD s ročnou splátkou vo výške 4, 5%:

Obrázok 1 Hypotekárna splátka pre túto 30-ročnú hypotéku s fixnou úrokovou sadzbou 4, 5% je vždy rovnaká každý mesiac (1 013, 37 USD). Sumy, ktoré smerujú k istine a úrokom, sa však každý mesiac menia. Tu sú zobrazené prvé tri mesiace amortizačného plánu a potom platby v 180, 240, 300 a 360 mesiacoch.

Zhrnutie pre 30-ročnú pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou 4, 5%:

• Výška hypotéky = 200 000 dolárov
• Mesačná platba = 1 013, 37 USD
• Suma úroku = 164 813, 42 USD
• Celkové náklady = 364 813, 20 USD

Kratšie obdobia amortizácie vám šetria peniaze

Ak si vyberiete kratšiu dobu amortizácie - napríklad 15 rokov -, budete mať vyššie mesačné splátky, ale výrazne ušetríte na úrokoch počas celej životnosti úveru a svoj domov budete skôr vlastniť. Úrokové sadzby z kratších úverov sú zvyčajne nižšie ako úroky z dlhodobejších úverov. Toto je dobrá stratégia, ak môžete pohodlne splniť vyššie mesačné platby bez neprimeraných ťažkostí. Pamätajte, že hoci je doba amortizácie kratšia, stále si vyžaduje vykonanie 180 sekvenčných platieb. Je dôležité zvážiť, či si môžete zachovať túto úroveň platby.

Obrázok 2 ukazuje, ako vyzerá plán amortizácie pre tú istú pôžičku vo výške 200 000 dolárov, 4, 5%, ale s 15-ročnou amortizáciou (opäť kvôli skrátenej verzii skrátená verzia):

Obrázok 2 Rovnaká pôžička vo výške 200 000 dolárov, 4, 5%, ale s 15-ročnou amortizáciou. Zobrazia sa prvé tri mesiace odpisového plánu spolu s platbami 60, 120 a 180 mesiacov.

Zhrnutie pre 15-ročnú pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou 4, 5%:

• Výška hypotéky = 200 000 dolárov
• Mesačná platba = 1 529, 99 dolárov
• Suma úroku = 75 397, 58 USD
• Celkové náklady = 275 398, 20 USD

Ako vidno z dvoch príkladov, dlhšia 30-ročná amortizácia vedie k dostupnejšej platbe vo výške 1 013, 37 USD v porovnaní s 1 529, 99 dolárov v prípade 15-ročnej pôžičky, čo je rozdiel 516, 62 USD mesačne. To môže urobiť veľký rozdiel pre rodiny s obmedzeným rozpočtom alebo pre tých, ktorí jednoducho chcú obmedziť mesačné výdavky. Tieto dva scenáre tiež ilustrujú, že 15-ročná amortizácia ušetrí úrokovým nákladom 89 416 dolárov. Ak si dlžník môže pohodlne dovoliť vyššie mesačné platby, môžu sa dosiahnuť značné úspory pri kratšom období amortizácie.

Zrýchlené platobné možnosti

Aj pri dlhšej amortizačnej hypotéke je možné prostredníctvom zrýchlenej amortizácie ušetriť peniaze na úrokoch a rýchlejšie splatiť pôžičku. Táto stratégia spočíva v pridaní dodatočných platieb k vášmu mesačnému hypotekárnemu účtu, čo vám potenciálne ušetrí desiatky tisíc dolárov a umožní vám byť bez dlhov (minimálne pokiaľ ide o hypotéku) o roky skôr. Z vyššie uvedeného príkladu si vezmite hypotéku vo výške 200 000 dolárov, 30 rokov. Keby sa na istinu každý mesiac uplatnila platba navyše vo výške 100 dolárov, pôžička by sa splatila v plnej výške za 25 rokov namiesto 30 rokov a dlžník by realizoval úspory úrokov vo výške 31 745 dolárov. Priniesť to až na 150 dolárov mesačne a pôžička by bola uspokojená o 23 rokov s úsporami 43 204, 16 dolárov. Dokonca aj jednorazová dodatočná platba uskutočnená každý rok môže znížiť výšku úroku a skrátiť amortizáciu, pokiaľ platba smeruje k príkazcovi, a nie úrok (uistite sa, že váš veriteľ spracuje platbu týmto spôsobom). Prirodzene, nemali by ste sa zriecť nevyhnutností alebo vyberať peniaze z výnosných investícií na uskutočnenie ďalších platieb. Zníženie zbytočných výdavkov a presunutie týchto peňazí na ďalšie platby však môže mať dobrý finančný zmysel. A na rozdiel od 15-ročnej hypotéky vám poskytuje flexibilitu pri platení menej ako niekoľko mesiacov.

Tip: Online kalkulačky s amortizáciou hypotéky vám môžu pomôcť rozhodnúť sa, ktorá hypotéka je pre vás najvhodnejšia, a vypočítať vplyv ďalších hypotekárnych splátok. Hypotekárne kalkulačky sa môžu použiť na určenie najlepších dostupných úrokových sadzieb. Ak chcete začať, skúste kalkulačku nižšie.

Iné možnosti

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou vám môžu dovoliť platiť mesačne menej ako 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou a budete môcť upraviť platby iným spôsobom, ktorý by mohol zodpovedať očakávanému nárastu osobného príjmu. Mesačné splátky z nich však môžu stúpať - ako často závisia od ekonomických ukazovateľov a od toho, ako sa uzatvára zmluva - as hypotekárnymi úrokmi stále na takmer historických minimách sú pravdepodobne pre väčšinu vlastníkov múdre stávky. Podobne aj úrokové a iné typy hypotekárnych úverov s balónom majú často nízke platby, ale na konci doby pôžičky vám zanechajú obrovský zostatok, tiež riskantnú stávku.

Spodný riadok

Rozhodovanie o tom, ktorú hypotéku si môžete dovoliť, by nemal zostať iba na veriteľovi: Aj v súčasnej úverovej situácii s jej prísnymi normami by ste mohli byť schválení pre väčšiu pôžičku, ako skutočne potrebujete. Ak sa vám páči myšlienka kratšej doby amortizácie, aby ste mohli skôr zaplatiť menej úrokov a vlastniť svoj dom skôr, ale nemôžete si dovoliť vyššie platby, zvážte hľadanie domu v nižšej cenovej relácii. Pri menšej hypotéke by ste mohli splácať vyššie platby, ktoré prichádzajú s kratšou dobou odpisovania.

Pretože toľko faktorov, ktoré môžu ovplyvniť, ktorá hypotéka je pre vás najlepšia, je dôležité vyhodnotiť vašu situáciu. Ak uvažujete napríklad o veľkej hypotéke a ste napríklad vo vysokej daňovej kategórii, odpočítanie hypotéky bude pravdepodobne priaznivejšie, ako keby ste mali malú hypotéku a ste v nižšej daňovej kategórii. Alebo, ak získavate dobré výnosy zo svojich investícií, nemusí mať finančný zmysel obmedziť budovanie vášho portfólia, aby ste mohli platiť vyššie hypotéky. Čo má vždy dobrý finančný zmysel, je zhodnotiť vaše potreby a okolnosti a venovať čas na určenie najlepšej stratégie amortizácie hypotéky pre vás.