Stáva sa prenajímateľ väčším problémom ako je to za to?
Prenájom nehnuteľností na bývanie je spôsob, ako zarobiť peniaze - alebo tak niektorí ľudia tvrdia. Zdá sa, že na povrchu vyzerá ako istá palba; v skutočnosti je to zvyčajne viac bolesti hlavy, ako sa oplatí. Výzvy začínajú čoskoro a takmer vždy si vyžadujú čas a peniaze. Pozrime sa na šesť z tých veľkých.
Výzva 1: Nájdenie nehnuteľnosti
Boli napísané celé knihy o nájdení dobrej nájomnej nehnuteľnosti, nehovoriac o článku alebo dvoch článkoch Investopedia. Téme sa venovalo toľko textu, pretože má zásadný význam. Nakúpte príliš drahé miesto a nikdy nebudete zarábať. Ale snažiť sa zachytiť dohodu môže byť tiež nepríjemné. Kúpa zvršku vyžaduje, aby ste mali potrebné zručnosti, čas, nástroje a peniaze na vykonanie potrebných opráv a renovácií.
Ak sa neponáhľate, môže to byť spôsob, ako dosiahnuť výhodnú investíciu; Ak už máte zamestnanie na plný úväzok a rodinu, každú minútu strávenú opravou prenájmu je minúta nevynakladaná na ziskovejšiu alebo príjemnejšiu činnosť. V súčasnosti však existujú správcovské spoločnosti, ktoré dokážu urobiť veľa tejto práce - od lokalizácie nehnuteľnosti po rehabilitáciu - samozrejme za vás, samozrejme, za poplatok.
Výzva 2: Príprava jednotky
Získanie takmer akejkoľvek nehnuteľnosti do nájomného stavu často vyžaduje, prinajmenšom, čerstvý koberec a farbu. Obe položky vyžadujú čas a peniaze. Okenné obrazovky, škvrny na palube a údržba trávnika sú ďalšie bežné potreby. Zakaždým, keď nájomca odíde, je potrebné tieto otázky tiež prehodnotiť.
Výzva 3: Hľadanie nájomcov
Internet poskytuje rýchly a lacný spôsob, ako nájsť potenciálnych nájomcov. Samozrejme, často dostanete to, za čo platíte. Spustenie reklamy v renomovanej publikácii často vytvára lepšiu skupinu respondentov. Namiesto vysokoškolských detí, ktoré chcú ušetriť peniaze, zvyšujete svoje šance na získanie rodín a zodpovedných starších dospelých.
Ak spustíte reklamu po dobu jedného mesiaca, z vašej peňaženky sa však trochu uhryzne a správna kontrola nájomníkov vykonaním kontroly kreditu a kontroly na pozadí si vyžiada ďalšie sústo. Investícia stojí za to čas a peniaze, pretože preverenie zvyšuje vaše šance na získanie zodpovedných nájomcov. Zodpovední nájomníci platia nájomné včas, nezneužívajú nehnuteľnosť a nevyžadujú, aby ste sa zapojili do nákladného a časovo náročného procesu vysťahovania.
Výzva 4: Problémy
Dokonca aj veľkí nájomníci a perfektné nájomné nehnuteľnosti prichádzajú s množstvom problémov. Zlomené potrubia, vypustené odtoky, rozbité pružiny garážových brán, domáce zvieratá a spolubývajúci sú len niektoré z výziev, ktoré sa objavia. Dokonca aj dobrí nájomníci si želajú vašu plnú a okamžitú pozornosť, keď sa odpadová voda zálohuje do ich domu alebo keď káblová spoločnosť omylom preruší telefónne linky.
Zlí nájomníci sú ešte väčšou výzvou. Denné hovory a oneskorené alebo nezaplatené nájomné môžu pridať k problémom. Deň vysťahovania je ďalším náročným obdobím. Poškodenie stien, podláh, kobercov a iných súčastí domu môže viesť k sporom a nákladným opravám. Pretože každý plytvaný argument je okamih, keď je dom prázdny, často si lepšie uhryznete náboj a platíte za opravy sami. Keď už hovoríme o tom: Pravdepodobne budete musieť uzavrieť poistenie prenajímateľa - nie, nie je postačujúca vaša bežná majiteľka domu - a to je ďalšia položka v stĺpci priebežné výdavky.
Výzva 5: Údržba
Údržba hlavných komponentov a vybavenia je veľkou položkou lístka. Nové spotrebiče stoja stovky dolárov; nová strecha alebo príjazdová cesta môže stáť tisíce dolárov. Ak je nájomné 500 dolárov mesačne a strecha 5 000 dolárov, môžete rýchlo prísť o peniaze. Pridajte koberce, farby a nové kachle a nájomníkov, ktorí nezostanú dlho - a nehnuteľnosť by mohla roky strácať peniaze.
Výzva 6: Úrokové sadzby
Čo majú spoločné úrokové sadzby? Veľa! Keď ceny klesnú, je často lacnejšie kúpiť ako prenajať, a tak môže dopyt po vašich jednotkách klesnúť. Zníženie nájomného, aby zostalo konkurencieschopné, môže spôsobiť skutočnú kŕč v schopnosti zarobiť si peniaze.
Ako sa zarábajú peniaze
Môže malík urobiť so všetkými výzvami, ktoré musia prekonať, zarobiť si peniaze na prenájom nehnuteľností? Áno, ale vyžaduje to plán. Ďalej sú uvedené štyri ziskové prístupy:
1. Live-In
Zdieľanie priestoru nákupom duplexu (alebo inej ľahko deliteľnej štruktúry) je často výnosným podnikom. Keďže ste na mieste a napriek tomu sa chystáte starať o nehnuteľnosť, dodatočná hotovosť je bonus. Všetky výzvy stále platia a život na mieste znamená, že ste vždy k dispozícii a budete v úzkom kontakte s nájomcami. Plánujte primerane a pozorne prečítajte.
2. Choďte na Basic
Prenájom nájomného bytu, ktorý nemá príjemné vybavenie, čo najmenšia údržba a udržiavanie vonkajšieho vzhľadu vedie k ziskom. Ak tomu neveríte, pozrite sa na bývanie mimo kampusu v ktoromkoľvek vysokoškolskom meste v krajine. Neznie to veľmi pekne, ale základný, odizolovaný objekt (bez stropných ventilátorov, klimatizácia atď.) Udržuje tento proces jednoduchý.
Štyri steny a podlaha poskytujú minimálne požiadavky na údržbu a málo vecí, ktoré sa môžu zlomiť alebo poškodiť. Prilákanie nájomcov prostredníctvom vládnych dotovaných programov, ako napríklad bývanie v sekcii 8, poskytuje zaručený príjem. Výzvou tu býva, že výmenou za pár dolárov v ruke často dostanete hrubú triedu nájomcov a nehnuteľnosť, ktorá sa opotrebuje.
3. Dlhodobé držby
Mnoho investorov do nehnuteľností vám povie, že sa v podstate rozbijú dokonca aj na nájomnom a nákladoch. Ich prístup spočíva v kúpe nehnuteľnosti za výhodnú cenu, nájomnom nájomného splatí hypotéku a potom sa predá za 30 rokov, dúfajme, že využijú určité zhodnotenie ceny.
Aj keď je to rozumný prístup, zisky budú pravdepodobne malé a daň z kapitálových výnosov môže byť statná (vzhľadom na vašu nízko nákladovú základňu). A stále to vyžaduje čas a úsilie, ktoré by sa dalo lepšie stráviť inde.
4. Choďte na plný úväzok
Vážni prenajímatelia postupujú vážne. Začleňujú, kupujú viac budov a sami významnú časť práce vykonávajú. Je to rozhodnutie o životnom štýle, ktoré vyžaduje ostrohy vážneho času a energie a stratégiu nákupu a predaja, aby sa maximalizovali prenosy a odpisy daní a straty a minimalizovali sa príjmy.
Prenájom správcu nehnuteľností
Správca nehnuteľnosti môže zvládnuť mnohé povinnosti spojené s prevádzkou prenájmu nehnuteľností. To zahŕňa marketing, výber nájomcov, údržbu, zostavovanie rozpočtu a výber nájomného. Ak chcete tieto úlohy delegovať, môžete zvážiť prenájom správcu nehnuteľností, hoci to zníži vaše zisky.
Úloha správcu nehnuteľností
Správcovia nehnuteľností zvládajú rôzne úlohy. Presne to je na vás, aby ste rokovali so svojím manažérom. Je dôležité určiť, aká bude ich úloha, a vypracovať zoznam povinností a zodpovedností. Nájde váš správca nehnuteľností nájomníkov? Alebo sa postarajú o každodennú údržbu a vyberajú nájomné?
Správca nehnuteľnosti môže byť nezávislým dodávateľom alebo zamestnancom. Mali by ste sa porozprávať so svojím daňovým účtovníkom, aby ste určili najvýhodnejší prístup a stanovili konkrétne povinnosti, ktoré môžete mať.
Môžete si tiež najať spoločnosť spravujúcu nehnuteľnosti; firma, s ktorou uzavriete zmluvu, aby sa priamo zaoberala všetkými aspektmi prenájmu nehnuteľností. Môže to byť drahé, ale môže byť ideálne, ak máte viac nehnuteľností na prenájom.
Výber správcu nehnuteľnosti
Uistite sa, že každý správca nehnuteľnosti, o ktorom uvažujete, spĺňa príslušné miestne a národné licenčné požiadavky.
Možno budete chcieť hľadať manažéra, ktorý má skúsenosti s reklamou, marketingom, nájomnými vzťahmi, vyberaním nájomného, zostavovaním rozpočtu, leasingom a údržbou. Dobrý správca nehnuteľností bude oboznámený aj s miestnymi a štátnymi zákonmi. Ako vlastník nehnuteľnosti môžete byť zodpovedný za konanie svojho správcu, takže môžete byť žalovaný, ak váš správca poruší akékoľvek spravodlivé pravidlá bývania.
Akonáhle sa rozhodnete pre správcu nehnuteľnosti a podmienky dohody, mali by ste napísať zmluvu o správe nehnuteľností, ktorá identifikuje povinnosti správcu, kompenzáciu a podmienky ukončenia.
Spodný riadok
Oplatí sa stať sa prenajímateľom? Iba vy sa môžete rozhodnúť. Nezabudnite sa pozrieť skôr, ako skočíte a pôjdete do svojho nového úsilia s realistickými očakávaniami a solídnym herným plánom.
Tým, že viete, do čoho sa dostávate, pred tým, ako to urobíte, budete lepšie pripravení na to, s čím sa stretnete, a s väčšou pravdepodobnosťou sa vám bude páčiť.