Investovanie do luxusných nehnuteľností

Ceny luxusných nehnuteľností sú horúce a neustále stúpajú. Najvyšší luxusný predaj nehnuteľností v New Yorku bol podľa najnovšej správy Christie's International Real Estate za neuveriteľných 91 541 000 miliónov dolárov.

„Mnoho jednotlivcov s vysokou čistou hodnotou kupuje domy ako pevný majetok, “ hovorí Jay Belson, generálny riaditeľ spoločnosti Jay Belson Luxury Real Estate, komplexnej spoločnosti zaoberajúcej sa luxusnými investíciami do nehnuteľností so sídlom v Beverly Hills v Kalifornii. z najbohatších ľudí na svete rastie, potenciálny trh s luxusnými nehnuteľnosťami je väčší ako kedykoľvek predtým. Ak sa chcete zapojiť do akcie a môžete si dovoliť strmú cenovku, existuje niekoľko možností, ako to urobiť.

Definovanie „luxusnej nehnuteľnosti“

Pred investovaním je dôležité pochopiť, ktoré vlastnosti charakterizujú luxusnú nehnuteľnosť, pretože samotná vysoká cena nezaradí nehnuteľnosť do tejto kategórie. „Musí to byť jedinečný a exkluzívny, dobrým spôsobom žiaducim spôsobom. Ľudia, ktorí sú bohatí, zaplatia prémiu za niečo, čo sa považuje za vynikajúce, “hovorí Randy Char, senior viceprezident pre prevádzku na One Queensridge Place, luxusný výškový objekt, ktorý sa nachádza len pár minút od pásu v Las Vegas.

Nákupcovia vyššej kategórie požadujú prístup k luxusným činnostiam, ako sú nákupy vyššej kategórie, stravovanie a umenie, ako aj blízkosť iných luxusných domov. Pridaná hodnota je trofejná adresa, napríklad Park Avenue v New Yorku. Ani búrlivá história neubližuje. Mnoho luxusných kupcov vyhľadáva prírodnú krásu miesta na nábreží alebo aspoň výhľad na rieku, oceán alebo jazero. Iní chcú výhľady na krajinu alebo na hory.

Nákupcovia vyššej kategórie požadujú mnoho rovnakých funkcií, ktoré všetci kupujúci chcú, ale v širšom meradle. Chcú súkromie a bezpečnosť, niekedy až do samoty. Chcú krásu zvnútra aj zvonka a môžu si dovoliť vlastnú architektúru, vlastný dizajn, mimoriadnu pozornosť venovanú detailom a bohatým povrchom. Chcú tiež vybavenie na vrchole vybavenia: kuchárska kuchyňa, luxusný bazén, rozsiahle majstrovské apartmá a vonkajší obytný priestor, nehovoriac o domácej automatizácii, detektoroch pohybu, výťahoch pre automobily a vínnych pivniciach s kontrolovanou teplotou. Chcú tiež priestor. Napríklad v Malibu v Kalifornii má priemerný luxusný dom viac ako 4 000 štvorcových stôp (a cenovú známku plus 6 miliónov dolárov).

Pri výbere luxusného domu je nesmierne dôležité myslieť na aspekty nehnuteľnosti, ktoré nemožno zmeniť, hovorí Mark Fitzpatrick, generálny riaditeľ spoločnosti RUHM Destination Marketing, cieľový marketingový servis pre luxusné nehnuteľnosti na celom svete. „Nemôžete zmeniť cestu slnka, polohu oceánu ani skutočnosť, že nad hlavou je letová dráha pre veľké lietadlá. Ošklivé tapety v kúpeľni sú oveľa menej dôležité ako počasie, “hovorí.

Koľko potrebuješ?

Na trhoch, kde sú ceny vo všeobecnosti nižšie, by ste mohli potrebovať až pol milióna na vlastníctvo luxusných nehnuteľností. Na kúpu luxusnej nehnuteľnosti vo väčšine veľkých miest však budete potrebovať najmenej 1 milión dolárov. Vstupná cena sa zvýši, ak sú životné náklady vysoké. Podľa Christieho sú to 3 milióny dolárov v San Franciscu, 5 miliónov dolárov v Los Angeles a New Yorku a 7 miliónov dolárov v Londýne .

Luxusné kupujúci často platia v hotovosti, ale iná možnosť je hypotéka typu jumbo. Ak kupujete financovanie, budete potrebovať veľkú zálohu, vynikajúci úver, doklad o príjmoch a aktívach a veľké hotovostné rezervy.

Ako na to: Vaše možnosti investovania do luxusných nehnuteľností

Ak chcete investovať do luxusných nehnuteľností, existuje niekoľko ciest, ktoré môžete podniknúť.

Flip a Mansion

Rekonštrukcia existujúcich luxusných nehnuteľností a ich opätovný predaj so ziskom sú vynikajúcou investíciou, hovorí Belson zo spoločnosti Jay Belson Luxury Real Estate. "Je to rýchlejší ako stavba od základov, ale je obmedzený na vlastnosti, ktoré majú tú správnu kombináciu architektúry, stavu a usporiadania, " hovorí a dodáva, že opravné prostriedky sú lepšie. Nevýhodou je, že „pretože väčšina z týchto domovov môže žiť pri kúpe, budete súťažiť s miestnymi používateľmi kupujúcich, ktorí vás môžu ponúknuť viac, “ hovorí. Konkurencia medzi investormi a plutvami je však na luxusnom trhu oveľa nižšia, pretože existuje menej ľudí, ktorí si môžu dovoliť financovať špičkové projekty a ktorí rozumejú tomu, ako ich realizovať na vysokej úrovni, hovorí Belson.

Investujte do zahraničia

Investovanie do luxusných nehnuteľností v zahraničí môže priniesť výhody, ktoré na domácom trhu nenájdete. Na ostrovoch Turks a Caicos, malé britské zámorské územie nachádzajúce sa východne od Kuby a severne od Haiti a Dominikánskej republiky, neexistujú žiadne ročné dane z majetku ani dane z kapitálových výnosov z prevedeného majetku. Vlastníctvo nehnuteľností je chránené katastrom nehnuteľností a americký dolár je oficiálnou menou, takže výmenné kurzy nie sú faktorom dokončenia nákupu alebo budúcej hodnoty vášho majetku.

Tieto ostrovy sú dobrým miestom na investovanie, pretože ceny pôdy sa za posledných desať rokov neustále zvyšujú a očakáva sa, že tak budú aj naďalej vďaka rýchlo sa zvyšujúcemu cestovnému ruchu a rozvoju, hovorí Blair MacPherson, spolumajiteľ a sprostredkovateľ RE / MAX Real. Majetkové skupiny Turks a Caicos. A môžete získať ďalší príjem zo svojej investície tým, že si ju prenajmete, keď ste preč a necháte správcovskej spoločnosti spracovať podrobnosti, hovorí.

Investovanie do zahraničia môže mať tiež jedinečné problémy. "Musíme si uvedomiť, že zvyšok sveta nefunguje tak, ako v štátoch USA, " hovorí Fitzpatrick RUHM. "Nechcete kupovať nehnuteľnosť v inej krajine iba preto, aby ste zistili, či ju vláda môže od vás vziať späť po ceste." Na pomoc s povinnou starostlivosťou vám pomôže medzinárodný právnik v oblasti nehnuteľností a ďalší odborníci.

Kúpte si luxusný byt

Či už kupujete luxusný byt pre seba alebo si prenajímate, „míňať peniaze na dom nachádzajúci sa vo veľkom luxusnom dome s vybavenosťou a dopravou v okolí je cesta, “ hovorí Lydia Sussek z Corcoran, full-service realitná spoločnosť na Manhattane. „Nákup v luxusne vyzerajúcej budove so zlými dopravnými možnosťami je zlá investícia, “ hovorí.

Služby a funkcie, ktoré ponúka budova, môžu tiež priniesť alebo prerušiť vašu investíciu. „Nemáš bežného vrátnika? Fajn, ale čo ešte ponúka váš domov? Výhľady, vysoké stropy, terasy a všetky tieto funkcie pomáhajú odlíšiť váš domov od ostatných apartmánov na rezanie súborov cookie a môžu viesť k vyššej predajnej miere, keď je čas odísť, “hovorí Sussek.

Majte na pamäti, že keď kupujete luxusnú nehnuteľnosť, kupujete životný štýl. Súkromné ​​strešné paluby, bazény, spoločné priestory s fitnescentrom a upratovacie služby alebo služby hotelového štýlu rozlišujú luxusné nehnuteľnosti. „Aj keď okolo domu, ktorý kupujete, sú postavené ďalšie nové byty, tieto typy nehnuteľností majú hodnotu, “ hovorí Sussek.

Hypotéky Jumbo na luxusné nehnuteľnosti

Zatiaľ čo väčšina kupujúcich luxusných nehnuteľností sa rozhodne kúpiť nehnuteľnosť za hotovosť, niektorí používajú jumbo pôžičky na zachytenie luxusných nehnuteľností. Úvery Jumbo (tiež nazývané hypotéky jumbo) sú pôžičky na sumy vyššie, ako je limit, ktorý stanovuje Federálna agentúra pre bývanie (FHFA). Táto suma je zvyčajne vyššia ako 424 100 USD; v niektorých okresoch však často bývajú drahšie nehnuteľnosti vyššie. V súčasnosti je úroková sadzba pre 30-ročnú pevnú jumbo sadzbu 4, 25% s APR 4, 27% podľa usbank.com. Je to podobné priemernej sadzbe štandardnej 30-ročnej pevnej hypotéky. Od januára 2017 je úroková sadzba priemernej hypotekárnej hypotéky na 30 rokov 4, 25% s ročnou percentuálnou úrokovou sadzbou 4, 32%.

Vyberte si špičkovú nehnuteľnosť na prenájom

„Luxusný dovolenkový prenájom môže poskytnúť množstvo výhod vrátane zhodnocovania majetku, odpočtov na daniach, obchodných sieťových príležitostí a predovšetkým osobného potešenia, “ hovorí Fitzpatrick spoločnosti RUHM. Kľúčom je výber miesta s typicky silným trhom, napríklad lyžiarske stredisko, Havaj alebo tropický ostrov. „Sú vynikajúce pre sezónny príjem a dobre fungujú počas dobrých finančných trhov. Počas recesie však môžu trpieť viac ako domácnosti v blízkosti veľkých miest, “hovorí.

Trh s luxusným bývaním skutočne zažil najsilnejší odraz po nehode s bývaním vo veľkých mestách, ale letoviská sa začínajú riadiť týmto trendom, uvádza nedávna správa Christie's International Real Estate.

Okrem výberu správneho mesta by investori mali zvážiť aj kúpu nehnuteľnosti, ktorá bude príťažlivá pre rodiny s deťmi na dovolenke, hovorí Fitzpatrick. „Zvýši to vašu obsadenosť a NI, “ hovorí.

Bruce Tobias, 20-krát najvýznamnejšia realitná kancelária s RE / MAX Sedona v Arizone, dodáva, že vysokoprofilové turistické letoviská sú dobrou voľbou a investori by mali hľadať nehnuteľnosti s potenciálom na dlhodobé zisky.

Dokončite vlastné zostavenie

Stavba nového domu od základu ponúka najvyššie ziskové marže, ale má dlhší časový rámec, hovorí Belson, ale domov, kde je všetko nové a má dnes najžiadanejšie štýly a vybavenie, je rozhodujúce pre získanie najvyššieho dolára. Hovorí, že jeho spoločnosť v Bel Air v Kalifornii v súčasnosti stavia dom s rozlohou 25 000 štvorcových stôp. „Kúpili sme nehnuteľnosť za 8, 7 milióna dolárov. Rozpočet stavby je 18 miliónov dolárov. Predpokladaná predajná cena je 50 miliónov dolárov. To je ťažké na vrchol ako investíciu, “hovorí.

Ak si sami nevyrábate dom, buďte opatrní, ako si ho prispôsobíte. Budete chcieť vybrať rozloženie, vybavenie a povrchové úpravy, ktoré oslovia široký segment luxusného trhu, aby ste maximalizovali svoje šance na predaj rýchlo a za najvyšší dolár. Uistite sa, že domov je funkčný a príjemný a má funkcie zabezpečenia a ochrany osobných údajov, ktoré požadujú špičkoví kupujúci. Existuje však úzka hranica medzi vytvorením tejto všeobecnej príťažlivosti a vytvorením jedinečnosti, po ktorej túžia luxusní kupujúci.

"Keď niečo nie je komoditizované a je to žiaduce a existuje dopyt, vtedy vidíte, že ceny skutočne vyskočia, " hovorí Charita spoločnosti One Queensridge Place. „Ak sa pozriete na fľašu '82 Lafitte Rothschild ', cenové zhodnotenie rastie exponenciálne oproti ročníku, ktorý je menej kvalitný z dôvodu ponuky a dopytu. To isté platí aj pre luxusné nehnuteľnosti. Čím exkluzívnejšie a ťažšie sa nájde, tým viac sa hodí investícia do domu. “

Spodný riadok

Investovanie do luxusných nehnuteľností môže byť vďaka svojmu hmatateľnému aspektu viac vzrušujúce ako investovanie do cenných papierov. Existuje veľa spôsobov, ako to urobiť, od vybudovania vlastného domu po preklopenie sídla až po kúpu dovolenkovej nehnuteľnosti. Svoj luxusný dom si môžete užiť ako rezident, cestujúci alebo ako prenajímateľ alebo si stavať luxusné domovy, aby si ich mohli ostatní užiť. Pred nákupom sa uistite, že rozumiete funkciám, ktoré vytvárajú trvalú hodnotu v tejto triede aktív, aby ste dosiahli najlepšiu návratnosť svojej investície.