Ako prekabátiť súkromné ​​hypotekárne poistenie

Na hypotéku nikto nechce platiť súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI). Nie je to lacné a zvyšuje to mesačné náklady na pôžičku. Zistenie, či sa môžete vyhnúť PMI, začína pochopením, prečo by ste sa s tým mohli v prvom rade zaseknúť.

Jedným z rizikových opatrení, ktoré veritelia používajú pri upisovaní hypotéky, je pomer hypotekárneho úveru k hodnote (LTV). Jedná sa o jednoduchý výpočet, ktorý sa urobí vydelením výšky úveru hodnotou domu. Čím vyšší je pomer LTV, tým vyšší je rizikový profil hypotéky. Väčšina hypoték s pomerom LTV vyšším ako 80% vyžaduje, aby dlžník platil súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI). Je to preto, že dlžník, ktorý vlastní menej ako 20% hodnoty nehnuteľnosti, sa považuje za pravdepodobnejšie, že zlyhá pri pôžičke.

Kľúčové jedlá

• Súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI) môže byť nákladnou požiadavkou na získanie úveru na bývanie.
• Súkromné ​​hypotekárne poistenie bude pravdepodobne potrebné pri hypotékach s pomerom LTV vyšším ako 80%.
• Vyhnutie sa PMI môže znížiť vaše mesačné platby a urobiť váš domov dostupnejším.
• Očakávané ocenenie hodnoty domu je hlavným určujúcim faktorom pri výbere cesty, ako sa vyhnúť PMI.

PMI v hĺbke

Predpokladajme napríklad, že cena domu, ktorý kupujete, je 300 000 dolárov a výška úveru je 270 000 dolárov (čo znamená, že ste vykonali zálohu vo výške 30 000 dolárov), čo vedie k LTV 90%. Mesačná platba PMI by sa pohybovala medzi 117 a 150 USD v závislosti od typu získanej hypotéky. (Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou alebo ARM vyžadujú vyššie platby PMI ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou.)

PMI však nie je nevyhnutne trvalá požiadavka. Od veriteľov sa požaduje, aby znížili PMI, keď pomer LTV hypotéky dosiahne 78% kombináciou zníženia istiny hypotéky a zhodnocovania domácej ceny. Ak je súčasťou zníženia LTV pomer zhodnocovania domácej ceny, nezabudnite, že za nové ocenenie budete musieť zaplatiť, aby ste si overili výšku ocenenia.

Alternatívou k plateniu PMI je použitie druhej hypotéky alebo tzv. Piggyback pôžičky. Takto to funguje: Získate prvú hypotéku so sumou rovnajúcou sa 80% domácej hodnoty, čím sa vyhnete PMI, a potom si vyberiete druhú hypotéku so sumou rovnajúcou sa predajnej cene domu mínus suma akontácia a výška prvej hypotéky.

Použitím čísel z vyššie uvedeného príkladu by ste si vzali prvú hypotéku za 240 000 dolárov, vykonali zálohu vo výške 30 000 dolárov a dostali druhú hypotéku za 30 000 dolárov. Toto vylučuje potrebu platiť PMI, pretože pomer LTV prvej hypotéky je 80%; teraz však máte aj druhú hypotéku, ktorá takmer určite bude mať vyššiu úrokovú sadzbu ako prvá hypotéka. Aj keď existuje veľa druhov druhých hypoték, vyššia úroková sadzba je pre kurz rovnaká. Kombinované platby za prvú a druhú hypotéku sú však stále nižšie ako platby za prvú hypotéku plus PMI.

Kompromisy

Stručne povedané, pokiaľ ide o PMI, ak máte menej ako 20% z predajnej ceny alebo hodnoty domu, ktorú môžete použiť ako zálohu, máte dve základné možnosti:

1. Použite „samostatnú“ prvú hypotéku a platte PMI, kým LTV hypotéky nedosiahne 78%, kedy môže byť PMI odstránená.
2. Použite druhú hypotéku. Toto bude s najväčšou pravdepodobnosťou mať za následok nižšie počiatočné hypotekárne náklady ako zaplatenie PMI. Druhá hypotéka však zvyčajne nesie vyššiu úrokovú sadzbu ako prvá hypotéka a dá sa vylúčiť iba jej splácaním alebo refinancovaním prvej a druhej hypotéky do novej samostatnej hypotéky, pravdepodobne vtedy, keď LTV dosiahne 80% alebo menej. (takže sa nebude vyžadovať PMI).

Pri tomto rozhodnutí môže hrať niekoľko ďalších premenných. Napríklad:

• Porovnajte možné daňové úspory spojené s platením PMI s daňovými úsporami spojenými s platením úrokov z druhej hypotéky. Daňový zákon z roku 2017 zmenil limity odpočtu hypotekárnych úrokov, preto sa poraďte s účtovníkom o svojej finančnej situácii.
• Porovnajte náklady na nové ocenenie na elimináciu PMI v porovnaní s nákladmi na refinancovanie prvej a druhej hypotéky do jedinej samostatnej hypotéky. Všimnite si riziko, že úrokové sadzby sa môžu zvýšiť medzi časom prvého rozhodnutia o hypotéke a časom, keď by sa prvá a druhá hypotéka refinancovala.
• Skontrolujte rôzne sadzby zásadného zníženia týchto dvoch možností.
• Zapamätajte si časovú hodnotu peňazí (myšlienka, že peniaze, ktoré teraz utratíte, majú v budúcnosti viac ako rovnakú sumu).

Najdôležitejšou premennou v rozhodnutí je však očakávaná miera zhodnocovania cien domov. Ak vyberiete samostatnú prvú hypotéku, ktorá vyžaduje zaplatenie PMI - namiesto získania druhej hypotéky bez PMI - ako rýchlo môže váš domov oceniť hodnotu do tej miery, že LTV je 78%, a PMI sa dá eliminovať ? Toto je rozhodujúci faktor, a preto sa naň teraz zameriame.

Ocenenie: Kľúč k rozhodovaniu

Tu je najdôležitejší faktor rozhodovania: Keď bude PMI odstránený zo samostatnej prvej hypotéky, mesačná splátka, ktorú dlhujete, bude nižšia ako kombinované platby za prvú a druhú hypotéku. To vyvoláva dve otázky. Po prvé, ako dlho bude trvať, kým bude možné PMI odstrániť? A za druhé, aké sú úspory spojené s každou možnosťou?

Ďalej uvádzame dva príklady založené na rôznych odhadoch miery zhodnocovania cien domov.

Príklad 1: Pomalé ocenenie ceny domov

Nasledujúce tabuľky porovnávajú mesačné splátky samostatnej, 30-ročnej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou s PMI verzus 30-ročná prvá hypotéka s fixnou úrokovou sadzbou kombinovaná s 30-ročnou / splatnou 15-ročnou hypotékou.

Hypotéky majú nasledujúce charakteristiky:

Obrázok 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

Na obrázku 2 sa odhadujú ročné miery zhodnocovania cien nehnuteľností na bývanie.

Obrázok 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Všimnite si, že platba PMI vo výške 120 dolárov je znížená z celkovej mesačnej splátky samostatnej prvej hypotéky v 60. mesiaci (pozri obrázok 3 ), keď LTV dosiahne 78% kombináciou zníženia istiny a zhodnocovania cien domov.

Obrázok 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tabuľka na obrázku 4 ukazuje kombinované mesačné splátky prvej a druhej hypotéky. Všimnite si, že mesačná platba je konštantná. Úroková sadzba je vážený priemer. LTV je iba hypotékou prvej hypotéky.

Obrázok 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Použitím prvej a druhej hypotéky môžete za prvých 60 mesiacov ušetriť mesačne 85 dolárov. To predstavuje celkovú úsporu 5 100 USD. Samostatne prvá hypotéka od 61. mesiaca získava výhodu 35 dolárov mesačne pre zostávajúce podmienky hypotéky. Ak rozdelíme 5 100 USD na 35 USD, dostaneme 145. Inými slovami, v tomto scenári pomalého zhodnocovania cien domov, počnúc 61. mesiacom, by mohlo trvať ďalších 145 mesiacov, kým by mohla získať platobnú výhodu samostatnej prvej hypotéky bez PMI. späť pôvodná výhoda kombinovanej prvej a druhej hypotéky. (Toto časové obdobie by sa predĺžilo, ak by sa zohľadnila časová hodnota peňazí.)

Príklad 2: Rýchle ocenenie ceny domov

Nižšie uvedený príklad je založený na rovnakých hypotékach, aké sú uvedené vyššie. Používajú sa však nasledujúce odhady ocenenia cien domov.

Obrázok 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

V tomto príklade uvádzame iba jednu tabuľku mesačných platieb pre dve možnosti (pozri obrázok 6 ). Všimnite si, že PMI v tomto prípade klesol v 13. mesiaci z dôvodu rýchleho zhodnocovania cien domov, ktoré rýchlo znížilo LTV na 78%.

Obrázok 6

Vďaka rýchlemu zhodnoteniu ceny domov sa PMI dá eliminovať pomerne rýchlo.

Kombinované hypotéky majú len platobnú výhodu 85 dolárov na 12 mesiacov. To sa rovná celkovej úspore 1 020 dolárov. Od 13. mesiaca má samostatná hypotéka platobnú výhodu 35 dolárov. Ak rozdelíme 1 020 dolárov na 35, môžeme určiť, že vytvorenie počiatočných úspor kombinovanej prvej a druhej hypotéky bude trvať 29 mesiacov. Inými slovami, počnúc 41 mesiacom by bol dlžník finančne lepší výberom samostatnej prvej hypotéky s PMI. (Toto časové obdobie by sa predĺžilo, ak by sa zohľadnila časová hodnota peňazí.)

Spodný riadok

Ak ste dlžník, ktorý má menej ako 20% akontácie, rozhodnutie, či použiť prvú samostatnú hypotéku a PMI alebo zvoliť kombináciu prvej a druhej hypotéky, je do veľkej miery funkciou toho, ako rýchlo očakávate hodnota vášho domova sa zvyšuje.

• Ak sa rozhodnete platiť PMI, dá sa to eliminovať prostredníctvom hodnotenia, keď LTV dosiahne 78%.
• Ak sa rozhodnete použiť kombináciu prvej a druhej hypotéky, pravdepodobne dosiahnete počiatočnú platbu. Jediným spôsobom, ako eliminovať druhú hypotéku, ktorá bude pravdepodobne mať vyššiu úrokovú sadzbu ako prvá hypotéka, je jej splácanie alebo refinancovanie prvej a druhej pôžičky do novej samostatnej hypotéky.

Ak nemôžete prísť s vyššou zálohovou platbou alebo s lacnejším domom, vypočítajte svoje možnosti na základe časového horizontu a toho, ako očakávate vývoj trhu s nehnuteľnosťami. Samozrejme nič nie je úplne predvídateľné, ale to vám dá najlepšiu šancu na čo najpriaznivejšie rozhodnutie.