Ako získať najlepšiu hypotéku

• Ukazovatele sadzby hypotéky
• Stanovenie sadzby hypotéky
• Kreditné skóre
• Stabilný príjem a história zamestnania
• Pomer dlhu k príjmu
• Pomer pôžičky k hodnote a záloha
• Nákupcovia
• Zamknutie vašej sadzby
• Vyjednávanie vašej sadzby

Rozhodujúcim faktorom pri nakupovaní hypotéky je získanie najlepšej možnej úrokovej sadzby. Úrokové sadzby určujú cenu hypotéky počas životnosti úveru, takže získanie najnižšej úrokovej sadzby vopred robí úver dostupnejším.

Úroková sadzba (nazývaná aj „hypotekárna úroková sadzba“) je úrok účtovaný z úveru na bývanie vypočítaný ako percento z vašej celkovej výšky úveru. Veritelia vo všeobecnosti stanovujú úrokové sadzby a môžu byť buď pevné, alebo variabilné. Priemerná miera hypotéky kolíše s trhovými podmienkami. Okrem toho vaše financie a typ úveru, na ktorý máte nárok, určujú vaše stanovovanie úrokových sadzieb.

Ďalšia sadzba vám dáva lepší prehľad o tom, koľko hypotéky skutočne stojí: ročná percentuálna sadzba alebo APR. Ročná percentuálna miera nákladov odhaduje celkové náklady na hypotéku a vypočíta sa ako percento z celkovej výšky úveru. Zahŕňa úrokovú sadzbu, poplatky za pôžičky, diskontné body a ďalšie poplatky za pôžičky. Venujte osobitnú pozornosť APR, pretože je to komplexnejší pohľad na to, koľko vaša pôžička naozaj stojí ročne.

Vaše mesačné splátky hypotéky budú obsahovať dve zložky: istina a úrok.

Zostatok istiny je výška úveru, ktorý sa znižuje počas doby splácania hypotéky.

Úrok, ktorý platíte na začiatku vašej pôžičky, má tendenciu byť vyšší ako istina, ale výška úroku sa časom znižuje, keď splácate svoj zostatok istiny.

Medzi ďalšie súčasti vašej mesačnej splátky hypotéky môžu patriť dane z majetku, súkromné ​​hypotekárne poistenie (ak to vyžaduje vaša pôžička), poistenie majiteľa domu a poplatky za združenie majiteľa domu. Niektoré z týchto položiek je možné zahrnúť do mesačnej splátky hypotéky alebo ich môžete zaplatiť osobitne.

Ukazovatele sadzby hypotéky

Zistenie, ako sú stanovené hypotekárne sadzby, sa môže zdať zložité, je však potrebné sledovať kľúčové ukazovatele.

Jednou je najvyššia sadzba, ktorá predstavuje najnižšiu priemernú sadzbu, ktorú banky ponúkajú na úver. Banky používajú hlavnú sadzbu na medzibankové pôžičky a môžu tiež ponúkať hlavné sadzby svojim najdôveryhodnejším dlžníkom. Hlavná sadzba sa spravidla riadi vývojom sadzby federálnych fondov Federálneho rezervného systému a obvykle je približne o 3% vyššia ako súčasná sadzba federálnych fondov.

Ďalším ukazovateľom pre dlžníkov je výnos 10-ročných štátnych dlhopisov. Ak výnos dlhopisu vzrastie, zvyčajne stúpajú aj hypotekárne sadzby. Inverzia je rovnaká; ak výnos dlhopisu klesne, hypotekárne sadzby sa spravidla budú nasledovať. Aj keď sa väčšina hypoték počíta na základe 30-ročného časového rámca, mnoho hypoték sa po 10 rokoch spláca alebo refinancuje za novú sadzbu. Výnos 10-ročných štátnych dlhopisov môže byť preto dobrým štandardom na meranie sadzieb. Hypotekárnu kalkulačku Investopedia môžete použiť na odhad mesačných splátok hypotéky.

Stanovenie sadzby hypotéky

Ak vám veriteľ ponúkne hypotéku, preberá sa na určitej úrovni rizika, že by ste mohli zlyhať, čo znamená, že úver nebudete môcť splácať. Čím je úver alebo dlžník považovaný za rizikovejší, tým vyššia bude veriteľská sadzba, aby kompenzovala toto riziko. Vyššia sadzba pomáha veriteľovi rýchlejšie získať späť pôvodnú sumu úveru na ochranu svojich investícií. Veritelia si však svojvoľne nevyberajú percento. Dôkladne vyhodnotia váš úverový a finančný profil, ako aj váš príjem a typ / sumu úveru, aby posúdili svoju úverovú bonitu.

Kreditné skóre

Vaše kreditné skóre pomáha určiť vašu úrokovú sadzbu a výšku vášho úveru. Vyššie kreditné skóre znamená, že úver využívate zodpovedne, spravidla platíte svoje účty včas a nevyužívate všetok dostupný kredit. Znamená to tiež, že je pravdepodobnejšie, že svoje dlhy splatíte, ako niekto, kto sa neustále snaží platiť účty včas alebo maximalizuje svoje úverové limity.

Tu je prehľad o tom, ako sa vaše ceny úverov a mesačné platby môžu meniť na základe vášho skóre skóre FICO. FICO je model kreditného bodovania, ktorý väčšina veriteľov používa na hodnotenie dlžníkov.

Nižšie uvedený výpočet predstavuje celoštátny priemer založený na výške úveru 300 000 dolárov pre 30-ročnú pôžičku s pevným úpisom k 12. marcu 2018.

Zdroj: myfico

Ako vidíte, čím nižšie je kreditné skóre dlžníka, tým vyššia je ročná percentuálna miera nákladov, čím sa zvyšuje mesačná splátka, ako aj výška úrokov zaplatených počas trvania úveru.

Predtým, ako požiadate o hypotéku, si stiahnite svoju vlastnú správu o úvere (jedenkrát ročne získate freebie na adrese Annualcreditreport.com). Vyhľadajte chyby alebo červené príznaky, ako sú účty po termíne splatnosti, oneskorené platby alebo účty v kolekciách. Ak zistíte chyby, namieste ich proti veriteľovi, ktorý podáva správu, a úverovému úradu. Ak máte v minulosti oneskorené platby, vráťte sa naspäť tým, že platíte tieto účty včas každý mesiac - v plnej výške, kedykoľvek je to možné, alebo viac, ako je minimum. Budete tiež musieť vytiahnuť svoje kreditné skóre od každej z troch hlavných agentúr poskytujúcich informácie o úvere: Equifax, Experian a Transunion. Overte si u svojej súčasnej banky alebo spoločnosti vydávajúcej kreditné karty, či ponúkajú bezplatné skóre FICO, alebo si môžete kúpiť skóre priamo od každej z troch agentúr za nominálny poplatok.

Poznanie skóre teraz vám môže pomôcť lepšie naplánovať rozpočet a časovú os nákupu domov. Napríklad, ak je vaše skóre FICO nižšie ako 620, budete mať ťažšiu kvalifikáciu pre mnoho konvenčných úverových produktov, aj keď budete mať nárok na pôžičku FHA a ďalšie produkty. Možno budete potrebovať niekoľko mesiacov, aby ste si zvýšili svoje skóre, aby ste mohli pracovať na svojom kredite, aby ste sa mohli kvalifikovať na lepšie úrokové sadzby a podmienky. Úrokové sadzby môžu samozrejme ísť nahor alebo nadol v závislosti od trhových podmienok, takže medzitým budete chcieť dohliadať na akékoľvek veľké skoky.

Pochopenie toho, ako vaše skóre pravdepodobne ovplyvní vašu rýchlosť, vám môže zabrániť v náhodnom prihlásení sa na hypotéku, ktorá je menej výhodná, ako si zaslúžite. Niektorí hypotekárni poskytovatelia hypotekárnych úverov (zdroje financovania, ktoré poskytujú hypotekárne úvery s vysokou úrokovou mierou pre dlžníkov so slabým úverom) silne pôsobia na potenciálnych kupcov nehnuteľností. Vaša znalosť trhu vás ochráni, ak vás osloví jeden z týchto veriteľov a získate kreditné skóre, ktoré by vám malo kúpiť lepšie sadzby a podmienky, ako ste ponúkali.

Stabilný príjem a história zamestnania

Veritelia všeobecne chcú vidieť dva po sebe nasledujúce roky stabilného príjmu a zamestnania, aby sa zabezpečilo, že si môžete dovoliť splátky hypotéky a splácať úver na dlhé vzdialenosti. Ak ste zamestnancom so zárobkovou činnosťou, veritelia požadujú za posledné dva roky formuláre W2 a federálne daňové priznania na overenie vášho príjmu. Veritelia sa tiež poraďte so zamestnávateľom, aby ste si overili, ako dlho ste tam pracovali. Ak vaše zárobky klesli alebo ste v posledných dvoch rokoch mali medzery v zamestnaní, veritelia sú skeptickí, pokiaľ ide o vašu schopnosť dovoliť si hypotéku a mohli by ste mať ťažkosti so získaním hypotéky.

Podobne musia samostatne zárobkovo činné osoby vypožičať hypotéku. Ak ste samostatne zárobkovo činná osoba, očakávajte, že budete platiť vyššie úrokové sadzby, než aké vidíte online. tieto sadzby sú určené pre dlžníkov, ktorí sú považovaní za dôveryhodnejších z dôvodu ich stálych, overiteľných príjmov a vynikajúcich úverových skóre. Veritelia majú vo všeobecnosti prísnejšie pravidlá na overovanie príjmu zo samostatnej zárobkovej činnosti. Nielen, že budete musieť poskytnúť federálne daňové priznanie na dva roky, budete tiež musieť predložiť podpísané vyhlásenie od účtovníka, výkaz ziskov a strát a ďalšiu dokumentáciu, ktorá preukáže dostatočný príjem z podnikania.

Veritelia používajú vašu históriu zamestnania a príjmu na výpočet pomeru dlhu k príjmu, ktorý hrá kľúčovú úlohu pri určovaní vašej hypotekárnej sadzby. Ak dokážete preukázať svoj príjem z úveru na úplnú dokumentáciu, pre samostatne zárobkovo činných dlžníkov získate vyššie konkurenčné ceny a podmienky ako pre iné typy pôžičiek, napríklad úver bez dokumentácie alebo uvedený príjem / uvedený úver.

Pomer dlhu k príjmu

Veriteľom záleží na tom, aký dlh máte vo vzťahu k vášmu hrubému mesačnému príjmu. Na výpočet pomeru dlhu k príjmom dlžníka alebo DTI, veritelia vyhodnotia dva vzorce: „front-end ratio“ a „back-end ratio“. Front-end ratio (nazývaný aj pomer bývania) kombinuje všetky mesačné hodnoty. náklady na bývanie (platba hypotéky, poistenie majiteľa domu, dane z nehnuteľnosti, poplatky za HOA atď.) potom vydelia sumu hrubým mesačným príjmom. Na druhej strane pomer back-end (alebo celkový dlh) kombinuje všetky mesačné splátky a revolvingové dlhy (napríklad kreditné karty, pôžičky na autá a študentské pôžičky), ako aj navrhovanú hypotekárnu platbu a delí sumu hrubou mesačnou sumou. príjmov.

Pri posudzovaní týchto ukazovateľov veritelia predpokladajú, že čím vyšší je váš pomer DTI, tým je pravdepodobnejšie, že splátka úveru je vyššia. Veritelia by vo všeobecnosti chceli, aby pomer front-end nebol vyšší ako 28% a maximálny back-end pomer 36%. Niektoré úverové produkty umožňujú dlžníkom mať vyšší pomer DTI. Napríklad pôžičky FHA umožňujú pomer back-end až 43%.

Pomer pôžičky k hodnote a záloha

Keď si kúpite dom, očakáva sa, že uskutočníte zálohu ako zálohu na účet domov. Kým úverové produkty majú rôzne požiadavky na akontáciu, tým vyššia je vaša akontácia, tým nižší je pomer vašej pôžičky k hodnote alebo LTV. Nižšie LTV pomery (zvyčajne pod 80% z výšky úveru) vám prinášajú nižšie hypotekárne sadzby. Opäť sa to vracia k minimalizovaniu rizika veriteľa. Ak máte doma viac akcií vopred, pretože ste položili viac peňazí a máte nižší pomer LTV, veritelia sa menej obávajú rizika zlyhania. Ak však máte málo zálohy na akontáciu a financujete väčšinu (alebo dokonca všetky) z výšky úveru, veritelia stratia viac peňazí, ak splácanie hypotéky nevrátite, takže účtujú vyššie úrokové sadzby.

Programy s nízkym splátkovým platením pomáhajú mnohým kupujúcim, ktorí neukladali veľa hotovosti, ale títo kupujúci vo všeobecnosti platia vyššie úrokové sadzby ako tí, ktorí pri záverečnom stole prídu s vyššou zálohou.

Nákupcovia

Zarobenie najnižších sadzieb a výber najlepšej hypotéky pre vás zahŕňa vykonanie domácich úloh. Nakupujte s niekoľkými typmi veriteľov a pozrite si rôzne úverové produkty, aby ste našli najnižšie sadzby a najlepšie podmienky. Venujte pozornosť aj poplatkom a záverečným poplatkom, ktoré sa môžu pripočítať k záverečnému stolu. Aj keď niektoré cenové rozdiely nemusia byť na papieri príliš veľké, môžu počas životnosti vašej pôžičky prispieť k výrazným úsporám nákladov. Majte na pamäti, že niektorí poskytovatelia pôžičiek vám ponúknu zľavové „body“, čo je spôsob, ako znížiť úrokovú sadzbu vopred, čo zvyšuje vaše náklady na zatváranie. A ďalší veritelia, ktorí propagujú nízke alebo žiadne náklady na zatváranie, majú tendenciu účtovať vyššie úrokové sadzby, aby vyrovnali rozdiel počas životnosti úveru.

Okrem kontroly s vašou súčasnou finančnou inštitúciou (bankou alebo družstevnou záložňou) požiadajte hypotekárneho makléra, aby vo vašom mene nakupoval sadzby. Hypotekárni makléri nie sú veriteľmi; pôsobia ako sprostredkovatelia medzi vami a veriteľmi v ich sieti. Môžu vám ušetriť čas a peniaze porovnaním viacerých veriteľov, ktorí majú produkty, ktoré vyhovujú vašim potrebám. Tiež sa oplatí kontaktovať niektorých priamych veriteľov, či už online alebo osobne, aby zistili, čo ponúkajú. Neexistuje kúzelné množstvo požičiavateľov, ktoré by ste mali nakupovať, ale tri až päť odhadov pôžičiek by vám malo poskytnúť silný základ na porovnanie.

Tým, že požiadate o hypotéku s niekoľkými poskytovateľmi pôžičiek, dostanete odhady pôžičiek na porovnanie sadzieb a zatváracích nákladov bok po boku. Ak väčšinu svojich sadzieb nakupujete do 30 dní, viac veriteľov, ktorí vykonajú viac kreditných kontrol, sa bude počítať ako jeden tvrdý dopyt a je nepravdepodobné, že by znížili vaše kreditné skóre.

Zamknutie vašej sadzby

Keď dostanete ponuku, máte možnosť zablokovať svoju úrokovú sadzbu pomocou požičiavateľa. Úverová sadzba je, keď veriteľ súhlasí so zaručením určitej úrokovej sadzby v čase zámky na určité časové obdobie. To vám poskytne čas na dokončenie a uzavretie vášho nákupu a pôžičky na bývanie a na získanie rovnakej sadzby bez ohľadu na to, či sa sadzby dočasne zvýšia alebo znížia. Blokovanie sadzieb vás chráni, ak sa úrokové sadzby zvýšia skôr, ako sa dostanete k zatvoreniu; naopak, ak úrokové sadzby klesnú, nebudete mať výhodu. Kurzy rýchlosti sú spravidla platné až 60 dní, ale tento časový rámec môže byť dlhší alebo kratší v závislosti od veriteľa.

Po podpísaní kúpnej zmluvy je spravidla múdrejší uzamknúť sadzbu. Ak domov ihneď nenájdete, čas na dohodu o sadzbe zámkov tiká a pred podaním ponuky môže uplynúť platnosť. Potom by ste museli platiť za rozšírenie, ktoré môže byť nákladné. Keď už hovoríme o nákladoch, zámky so štandardnou sadzbou do 60 dní sú vo všeobecnosti zadarmo alebo si poskytovateľ pôžičky za túto službu účtuje paušálny poplatok alebo percento z výšky úveru. Zámky sadzieb všeobecne stoja asi 0, 25 až 0, 50% z výšky úveru (zhruba niekoľko stoviek dolárov). Ak požadujete dlhodobejší zámok so sadzbou, očakávajte zaplatenie vyššieho poplatku.

Vyjednávanie vašej sadzby

Je možné vyjednávať nižšie úrokové sadzby s veriteľmi, ale ak to chcete úspešne urobiť, musíte porovnať obchod. Dlžníci so silným úverom, stabilnou históriou príjmu a zamestnania a nízkym pomerom LTV a DTI majú spravidla viac vyjednávaciu silu ako ostatní dlžníci. Ak máte odhady pôžičiek od viacerých veriteľov, môžete skúsiť požiadať niektorých veriteľov, aby znížili sadzby alebo znížili niektoré poplatky za zatvorenie, aby získali vaše podnikanie. Neexistuje žiadna záruka, že budete úspešní, ale nie je na škodu opýtať sa, či ste dobre kvalifikovaný dlžník.

Ďalšou stratégiou, ako získať nižšiu sadzbu, je kúpiť ju prostredníctvom platenia „bodov“. Body sú v podstate predplatené úroky a zaplatenie týchto nákladov vopred vám môže pomôcť ušetriť tisíce počas celej životnosti úveru, ak plánujete zostať na mieste. Jeden bod sa rovná 1% požičanej sumy. Napríklad, ak je výška vašej pôžičky 200 000 dolárov, jeden diskontný bod je 2 000 dolárov a dva diskontné body sú 4 000 dolárov. Platba jedného zľavového bodu zvyčajne môže znížiť hypotekárnu úrokovú sadzbu o 0, 25%, ale táto suma sa môže líšiť v závislosti od veriteľa.

Spodný riadok

Nájdenie najnižšej hypotekárnej sadzby zahŕňa výskum a nakupovanie v okolí. A nie je to jediné hľadisko pri hľadaní správnej pôžičky na bývanie. Venujte veľkú pozornosť záverečným nákladom, ktoré zahŕňajú poplatky veriteľa. Odhad vašej pôžičky načrtne všetky tieto položky riadok po riadku. Ak chcete zaistiť, aby ste dostali čo najlepšie podmienky a úrokovú sadzbu, požiadajte o hypotéku s niekoľkými poskytovateľmi pôžičiek, aby ste mohli porovnať ponuky vedľa seba.

Porovnávacie nákupy vám pomôžu identifikovať červené vlajky, napríklad nafúknuté poplatky za pôžičky alebo rizikové pôžičky a pomôžu vám zúžiť výber. Pamätajte, že vďaka silnému úverovému profilu, nízkym pomerom DTI a LTV a stabilnej histórii príjmov a zamestnania sa pre hypotekárnych veriteľov stáva atraktívnejším dlžníkom - a keď je čas rokovať, získate väčšiu vyjednávaciu silu.

Pokračovať v čítaní:

Ultimate Hypotekárny Sprievodca
Ako získam predbežný súhlas na hypotéku?
Ako si vybrať najlepšiu hypotéku
11 chybám, ktoré by sa mali prvoradým obyvateľom domov vyhnúť
Koľko peňazí potrebujem dať dole?
Čo je poistenie hypotéky a aké sú moje možnosti?
Aké sú zatváracie náklady?
Aké sú hlavné typy veriteľov?