Ako vypočítam, koľko mám vlastného kapitálu?
Aj keď sa bežne predpokladá, že väčšina ľudí pozná svoj domovský kapitál, mnohí z nich sú v tejto otázke stále zmätení. Je dôležité porozumieť tejto téme, najmä ak hľadáte na refinancovanie hypotéky alebo si chcete požičať peniaze proti svojmu bydlisku.
Hodnota vášho vlastného kapitálu je rozdiel medzi aktuálnou trhovou hodnotou vášho domu a celkovou sumou dlhov (hlavne, ale nie výlučne, vašej primárnej hypotéky), ktoré sú proti nej zaregistrované.
Jednoducho povedané, hodnota vlastného imania je hodnota vášho majetkového podielu vo vašej domácnosti.
Aký veľký úver na vlastný kapitál môžete získať?
Úver, ktorý má dlžník k dispozícii prostredníctvom úveru na vlastný kapitál, závisí od toho, koľko máte vlastného kapitálu - čo je aktuálna hodnota vášho domu mínus zostatok na vašej hypotéke. Takže ak má váš dom hodnotu 250 000 dolárov a dlhujete 150 000 dolárov za hypotéku, máte doma 100 000 dolárov.
Len veľmi málo veriteľov vám však umožní požičať si v plnej výške vášho domáceho kapitálu. Veritelia vám vo všeobecnosti umožňujú požičať si až 75% až 90% vášho dostupného kapitálu v závislosti od veriteľa, vášho úveru a vášho príjmu. V uvedenom príklade by ste teda mohli získať úverovú linku vlastného kapitálu do výšky 80 000 až 90 000 dolárov.
Tu je ďalší príklad, ktorý zvažuje niekoľko ďalších faktorov. Predpokladajme, že máte päť rokov na 30-ročnú hypotéku vo svojom dome. Nedávne ocenenie alebo hodnotenie postaví súčasnú trhovú hodnotu vášho domu na 250 000 dolárov a stále zostáva 195 000 dolárov na pôvodnú pôžičku 200 000 dolárov. (Pamätajte, že takmer všetky vaše predčasné hypotekárne splátky na bývanie sa používajú na splácanie úrokov).
Ak k domu nie sú viazané žiadne ďalšie záväzky, máte doma kapitál vo výške 55 000 dolárov alebo aktuálnu trhovú hodnotu 250 000 dolárov mínus 195 000 dlhov. Môžete tiež vydeliť domáci kapitál podľa trhovej hodnoty a určiť percento vlastného kapitálu. V tomto prípade je percento vlastného kapitálu 22% alebo 55 000 dolárov 250 250 000 dolárov = 0, 22.
Teraz predpokladajme, že okrem hypotéky ste si vzali aj úver na bývanie vo výške 40 000 dolárov. Celková zadlženosť za nehnuteľnosť je 235 000 dolárov namiesto 195 000 dolárov. Týmto sa zmení váš celkový kapitál na iba 15 000 dolárov, čím sa percento vášho vlastného kapitálu zníži na 6%.
LTV je veľmi dôležitá hodnota pre veriteľov, keď idete požiadať o ďalšiu pôžičku alebo refinancovať.
Loan-to-value
Ďalším spôsobom, ako vyjadriť kapitál vo vašej domácnosti, je vzorec požičiavania k hodnote (LTV). Vypočíta sa vydelením zvyšného zostatku úveru aktuálnou trhovou hodnotou. Ak použijete rovnaký počiatočný príklad ako predtým, vaša LTV je 78%. (Áno, je to obrátená strana vášho domáceho vlastného kapitálu vo výške 22%.) S vašou domácou kapitálovou pôžičkou sa to vyšplhalo na 84%.
Veriteľom sa nepáči vysoké LTV, pretože to naznačuje, že by ste mohli byť nadpriemerní. Keď sa zmení trhová hodnota vášho domu, hodnoty LTV aj hodnota vlastného imania sú predmetom kolísania. Napríklad milióny dolárov v domnelom domácom kapitáli boli počas likvidácie hypotekárnych úverov s hypotékou v rokoch 2007–2008 vymazané.