Ako analyzovať investičné fondy nehnuteľností

Investičná spoločnosť v oblasti nehnuteľností (REIT) je realitná spoločnosť, ktorá ponúka spoločné akcie verejnosti. Týmto spôsobom je REIT sklad podobný všetkým ostatným zásobám, ktoré predstavujú vlastníctvo v prevádzkovej firme. REIT má dve jedinečné vlastnosti: jej hlavnou činnosťou je správa skupín nehnuteľností produkujúcich príjmy a musí väčšinu svojich ziskov rozdeľovať ako dividendy. Tu sa pozrieme na REIT, ich vlastnosti a spôsob ich analýzy.

kvalifikačné

Aby sa realitná spoločnosť kvalifikovala ako REIT s IRS, musí súhlasiť s vyplatením najmenej 90% svojho zdaniteľného zisku vo forme dividend (a splniť ďalšie, ale menej dôležité požiadavky). Spoločnosť má status REIT a vyhýba sa dani z príjmu právnických osôb. Bežná spoločnosť vytvára zisk a platí dane z celého zisku a potom sa rozhodne, ako rozdeliť svoje zisky po zdanení medzi dividendy a reinvestovanie; REIT jednoducho rozdeľuje všetky alebo takmer všetky svoje zisky a dostane sa k vynechaniu dane.

Iný typ

Existuje niekoľko rôznych typov REITov. Niektorí spadajú do špeciálnej triedy nazývanej REIT hypotéky. Tieto REIT poskytujú pôžičky zabezpečené nehnuteľnosťou, ale vo všeobecnosti nevlastnia ani neprevádzkujú nehnuteľnosť. Hypotekárne REITs vyžadujú špeciálnu analýzu. Sú to finančné spoločnosti, ktoré na riadenie svojej úrokovej miery používajú niekoľko zaisťovacích nástrojov. Nebudeme ich tu brať do úvahy.

Zatiaľ čo hŕstka hybridných REIT vedie realitné operácie a vykonáva hypotekárne úvery, väčšina REIT sa však zameriava na podnikanie s nehnuteľnosťami v oblasti „ťažkých aktív“. Nazývajú sa REITY AKCIÍ. Keď čítate o REIToch, zvyčajne čítate o kapitálových REIToch. Akciové REIT sa špecializujú na vlastníctvo určitých typov budov, ako sú byty, regionálne nákupné strediská, administratívne budovy alebo ubytovacie zariadenia. Niektoré sú diverzifikované a iné špecializované, čo znamená, že sa vzpierajú klasifikácii - napríklad REIT, ktorý vlastní golfové ihriská.

Investičná analýza

REIT sú akcie vyplácané dividendami, ktoré sa zameriavajú na nehnuteľnosti. Ak hľadáte príjem, zvážili by ste ich spolu s dlhopisovými fondmi s vysokým výnosom a akciami vyplácajúcimi dividendy. REIT sa analyzujú podobne ako ostatné akcie, ktoré vyplácajú dividendy. Existujú však veľké rozdiely v dôsledku účtovania majetku.

Ukážme si zjednodušený príklad. Predpokladajme, že REIT kúpi budovu za 1 milión dolárov. Účtovníctvo vyžaduje, aby náš REIT účtoval odpisy proti majetku. Predpokladajme, že odpisy rozložíme rovnomerne na 20 rokov. Každý rok odpočítame 50 000 dolárov v odpisových nákladoch (50 000 dolárov ročne x 20 rokov = 1 milión dolárov).

Pozrime sa na vyššie uvedenú zjednodušenú súvahu a výkaz ziskov a strát. V 10. roku naša súvaha predstavuje hodnotu budovy na 500 000 USD (aka, účtovná hodnota): pôvodné historické náklady vo výške 1 milión dolárov mínus 500 000 akumulovaných odpisov (10 rokov x 50 000 dolárov ročne). Náš výkaz ziskov a strát odpočítava náklady vo výške 190 000 dolárov z 200 000 USD vo výnosoch, ale 50 000 USD nákladov predstavuje odpisový poplatok.

Náš REIT však tieto peniaze v 10. roku v skutočnosti neutráca; amortizácia je bezhotovostný poplatok. Preto pripočítame odpisový poplatok k čistému príjmu, aby sme mohli produkovať finančné prostriedky z operácií (FFO). Ide o to, že odpisy nespravodlivo znižujú náš čistý príjem, pretože naša budova pravdepodobne za posledných 10 rokov nestratila polovicu svojej hodnoty. Spoločnosť FFO napraví toto predpokladané skreslenie vylúčením odpisového poplatku. (FFO obsahuje aj niekoľko ďalších úprav.)

Mali by sme poznamenať, že FFO sa priblíži k peňažnému toku ako čistý príjem, ale nezachytáva peňažný tok. V prvom rade si všimnite, že sme nikdy nezapočítali 1 milión dolárov vynaložený na získanie budovy (kapitálové výdavky). Presnejšia analýza by zahŕňala kapitálové výdavky. Počítanie kapitálových výdavkov poskytuje číslo známe ako upravené FFO, ale pokiaľ ide o jeho výpočet, neexistuje všeobecná zhoda.

Naša hypotetická súvaha nám môže pomôcť pochopiť ďalšie bežné metriky REIT, čistá hodnota aktív (NAV). V 10. roku bola účtovná hodnota našej budovy iba 500 000 dolárov, pretože polovica pôvodných nákladov bola odpisovaná. Účtovná hodnota a súvisiace pomery, ako napríklad cena-kniha, často pochybné v súvislosti s analýzou všeobecných akcií, sú preto pre REIT takmer zbytočné. NAV sa pokúša nahradiť účtovnú hodnotu nehnuteľnosti lepším odhadom trhovej hodnoty.

Výpočet NAV si vyžaduje do istej miery subjektívne hodnotenie podielov REIT. Vo vyššie uvedenom príklade vidíme, že budova generuje prevádzkové výnosy 100 000 dolárov (tržby 200 000 dolárov mínus 100 000 dolárov v prevádzkových nákladoch). Jednou z metód by bolo kapitalizovanie prevádzkových výnosov na základe trhovej sadzby. Ak si myslíme, že súčasná miera stropu na trhu pre tento typ budov je 8%, potom sa náš odhad hodnoty budovy stane 1, 25 milióna dolárov (100 000 dolárov v prevádzkovom príjme / 8% maximálna sadzba = 1 250 000 dolárov). Tento odhad trhovej hodnoty nahrádza účtovnú hodnotu budovy. Potom by sme odpočítali hypotekárny dlh (nezobrazený), aby sme získali čistú hodnotu aktív. Aktíva mínus dlh sa rovná vlastnému imaniu, pričom „čistá hodnota“ v NAV znamená bez dlhu. Posledným krokom je rozdelenie NAV na bežné akcie, aby sa získala NAV na akciu, čo je odhad vnútornej hodnoty. Teoreticky by kótovaná cena akcie nemala zablúdiť príliš ďaleko od NAV na akciu.

Top-Down Vs. Bottom-Up

Pri výbere zásob niekedy počujete analýzy zhora nadol a zdola nahor. Zhora nadol začína ekonomickou perspektívou a uzatvára stávky na témy alebo odvetvia (napríklad starnúca demografická skupina môže uprednostňovať farmaceutické spoločnosti). Zdola nahor sa zameriava na základy konkrétnych spoločností. Akcie REIT jasne vyžadujú analýzu zhora nadol aj zdola nahor.

Z pohľadu zhora nadol môžu byť REIT ovplyvnené všetkým, čo ovplyvňuje ponuku a dopyt po nehnuteľnostiach. Obyvateľstvo a rast pracovných miest majú tendenciu byť priaznivé pre všetky typy REIT. Úrokové sadzby sú v krátkosti zmiešané vrecká. Zvýšenie úrokových mier zvyčajne znamená zlepšenie ekonomiky, čo je dobré pre REIT, pretože ľudia míňajú a podniky si prenajímajú viac miesta. Zvyšujúce sa úrokové sadzby bývajú dobré pre REIT REKLAMY, pretože ľudia radšej zostávajú, nájomníci, ako nákup nových domov. Na druhej strane REIT môžu často využívať nižšie úrokové sadzby tým, že znižujú svoje úrokové náklady a tým zvyšujú svoju ziskovosť.

Dôležité sú aj podmienky na kapitálovom trhu, a to inštitucionálny dopyt po akciách REIT. Z krátkodobého hľadiska môže tento dopyt premôcť základy. Napríklad akcie REIT sa v roku 2001 a prvej polovici roku 2002 darili celkom dobre, napriek nevýznamným základom, pretože peniaze prúdili do celej triedy aktív.

Na individuálnej úrovni REIT chcete vidieť silné vyhliadky na rast výnosov, ako sú príjmy z prenájmu, súvisiace príjmy zo služieb a FFO. Chcete zistiť, či má REIT jedinečnú stratégiu na zlepšenie obsadenosti a zvýšenie nájomného. REIT sa zvyčajne usilujú o rast prostredníctvom akvizícií a ďalej sa zameriavajú na dosiahnutie úspor z rozsahu asimiláciou neefektívne prevádzkovaných nehnuteľností. Úspory z rozsahu by sa realizovali znížením prevádzkových nákladov ako percentuálneho podielu na príjmoch. Avšak akvizície sú dvojsečný meč. Ak REIT nedokáže zlepšiť mieru obsadenosti a / alebo zvýšiť nájomné, môže byť nútený pristupovať k nedobytným akvizíciám, aby podporil rast.

Keďže hypotekárny dlh hrá veľkú úlohu pri hodnote vlastného imania, treba sa pozrieť na súvahu. Niektorí odporúčajú pozrieť sa na pákový efekt, ako je napríklad pomer dlhu k vlastnému imaniu. V praxi je však ťažké povedať, kedy sa pákový efekt prehnal. Je dôležitejšie zvážiť pomer dlhu s pevnou a pohyblivou úrokovou sadzbou. V súčasnom prostredí nízkych úrokových sadzieb bude REIT, ktorý používa iba dlh s pohyblivou úrokovou sadzbou, bolesť, ak sa úrokové sadzby zvýšia.

Spodný riadok

REIT sú realitné spoločnosti, ktoré musia vyplácať vysoké dividendy, aby mohli využívať daňové výhody statusu REIT. Stabilný príjem, ktorý môže prekročiť výnosy štátnej pokladnice, sa spája s volatilitou cien a ponúka tak celkový potenciál návratnosti, ktorý konkuruje akciám s malou kapitalizáciou. Analýza REIT si vyžaduje pochopenie účtovných deformácií spôsobených odpismi a pozornú pozornosť makroekonomickým vplyvom.