Sprievodca po derivátoch nehnuteľností

Historicky mala nehnuteľnosť nízku koreláciu výkonnosti s investíciami do akcií a dlhopisov, čo z nej urobilo žiaduce nástroje diverzifikácie portfólia. Nákup a predaj fyzického majetku však nanešťastie nie je taký jednoduchý ako obchodovanie s cennými papiermi.

Zadajte deriváty nehnuteľností, tzv. Deriváty nehnuteľností. Tieto nástroje umožňujú investorom získať expozíciu do triedy nehnuteľností bez toho, aby museli vlastniť budovy. Namiesto toho nahrádzajú nehnuteľnosť výkonnosťou indexu návratnosti nehnuteľností. Týmto spôsobom môžu investori hrať buď s nehnuteľným majetkom alebo s dlhom, bez toho, aby si niekedy kúpili skutočné aktívum alebo využili nehnuteľnosť ako kolaterál. To umožňuje investorovi znížiť svoj počiatočný kapitálový záväzok a kryť portfólio nehnuteľností s nevýhodou a zároveň zabezpečiť alternatívne stratégie riadenia rizika.

Index NPI

Index Národnej rady investičných majetkových správcov nehnuteľností (NPI) je akceptovaný index vytvorený na meranie investičnej výkonnosti trhu komerčných nehnuteľností. Pôvodne vyvinutý v roku 1982, neemernovaný index pozostáva z viac ako 7 670 nehnuteľností v celkovej hodnote približne 581 miliárd dolárov (k Q2 2018) zo všetkých kútov USA.

Investície do komerčných nehnuteľností sa delia na tieto typy investícií:

• Súkromný majetok
• Súkromný dlh
• Verejný kapitál
• Verejný dlh

Ako fungujú deriváty nehnuteľností

Deriváty ponúkané v indexe NCREIF, vyvinuté pre sektor private equity, sú založené na swapoch, ktoré prichádzajú v rôznych formách, čo investorom umožňuje swapovať expozíciu buď na zhodnotenie alebo celkový výnos samotného indexu, alebo na základe výmeny expozícií z jedného využívania pôdy na ďalší.

Jednou z metód je „ísť dlho“ (replikácia expozície pri nákupe nehnuteľností) alebo „ísť krátka“ (replikácia expozície pri predaji nehnuteľností). Inou metódou je swap celkovej návratnosti indexu NCREIF v členení podľa sektoru nehnuteľností, čo investorom umožňuje napríklad swapovať výnosy z kancelárskych nehnuteľností za maloobchodné nehnuteľnosti.

Vratný swap umožňuje dvom investorom na oboch stranách swapu vykonávať stratégie, ktoré sa nedajú dosiahnuť skutočnými aktívami na trhu súkromných nehnuteľností. Swapy umožňujú investorom takticky zmeniť alebo vyvážiť svoje portfólio na určité časové obdobie bez toho, aby museli prevádzať vlastnícke práva k aktívam, ktoré sú v súčasnosti v súvahe. Zmluvy na dobu až troch rokov spravuje spravidla investičná banka, ktorá slúži ako klíringový fond fondov.

V prípade, že investor investuje dlhú dobu do celkového výnosu indexu NCREIF, akceptoval by celkovú návratnosť NPI (vyplácaná štvrťročne) za vopred stanovenú nominálnu sumu a súhlasil s vyplatením londýnskej medzibankovej ponúkanej sadzby (LIBOR) plus spread na rovnakú pomyselnú sumu. Druhá strana swapu by dostala rovnaké peňažné toky opačným smerom, vyplatila by štvrťročné výnosy z indexu a dostala LIBOR plus spread.

Za predpokladu, že existujú investori pre obidve strany obchodu, dvaja investori, ktorí chcú obchodovať s jednou expozíciou s nehnuteľnosťami, s inou by mohli obchodovať s návratom NPI za tento konkrétny druh nehnuteľnosti za iný. Napríklad manažér portfólia, ktorý sa domnieva, že jeho fond je nadmerne pridelený kancelárskym nehnuteľnostiam a nedostatočne pridelený priemyselným fondom, by mohol časť expozícií v kancelárii vymeniť za priemysel bez toho, aby skutočne nakupoval alebo predával nehnuteľnosti.

Index verejného kapitálu

Deriváty pre expozíciu voči verejnému kapitálovému sektoru na trhu komerčných nehnuteľností používajú namiesto NPI celkovú návratnosť Národnej asociácie investičných trustov do nehnuteľností (NAREIT) na výpočet akceptovaných peňažných tokov (pre dlhého investora) alebo zaplatené (krátky investor).

Tento index poskytuje výnosnosť pre trh s verejnými cennými papiermi zabezpečenými komerčnými nehnuteľnosťami. Napríklad prijímač swapov platí LIBOR plus spread, aby prešiel do jednoročného indexového swapu s nominálnou sumou 50 miliónov dolárov a on alebo ona by dostávala štvrťročné platby z indexu NAREIT za 50 miliónov dolárov. Investor môže opäť získať úplne diverzifikovanú expozíciu vo verejnom vlastníctve bez nákupu jediného majetku.

Deriváty dlhu za nehnuteľnosti

Vzhľadom na šírku a hĺbku tranží rôznych rizikových profilov z podkladovej skupiny komerčných hypoték na nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú na trhu cenných papierov zabezpečených hypotékou (CMBS), sú deriváty nehnuteľností k dispozícii aj na dlhových pozíciách v oblasti nehnuteľností. Swapy verejného dlhu za nehnuteľnosti sú založené na indexoch trhu CMBS. Tieto indexy existujú približne od konca 90. rokov.

Vďaka šírke a hĺbke údajov z veľkého počtu transakcií (vo vzťahu k nehnuteľnostiam v nehnuteľnostiach) sú indexy CMBS oveľa lepším ukazovateľom výkonnosti pre svoje príslušné trhy ako ukazovatele pre ich vlastné náprotivky. Najvýznamnejším rozdielom medzi akciovými swapmi a dlhovými swapmi je to, že prijímatelia platieb založených na LIBOR dostávajú LIBOR mínus spread, na rozdiel od akciových swapov, ktoré sa zvyčajne zakladajú na LIBOR plus spread. Dôvodom je skutočnosť, že podkladové cenné papiere sú obvykle financované krátkodobým revolvingovým repo termínom, ktorý je zvyčajne na úrovni LIBOR mínus spread, a tak sa sadzba prenáša na swapové protistrany.

Na zabezpečenie úverového rizika sa zvyčajne používajú súkromné ​​dlhové deriváty nehnuteľností, ako sú swapy na úverové zlyhanie (CDS). Deriváty, ako sú úverové swapy, poskytujú strane swapu úrokové aj úverové riziko, zatiaľ čo aktívum (komerčný nehnuteľný úver) zostáva v súvahe protistrany. Hypotekárny veriteľ tak môže zaistiť časti svojho dlhového portfólia na rôzne investičné podmienky bez toho, aby musel sám predať úver. Týmto spôsobom môžu investori vystúpiť z určitých sektorov trhu s nehnuteľnosťami, keď sa domnievajú, že výnos nie je úmerný riziku, a potom neskôr získať späť expozíciu, keď sa trh pre tento konkrétny sektor zlepší.

Spodný riadok

Pretože aktíva komerčných nehnuteľností sú kapitálovo náročné a relatívne nelikvidné, investori v oblasti nehnuteľností zistili, že je ťažké zaistiť ich expozíciu alebo vykonať alfa stratégie. Vysoké transakčné náklady a trh menej efektívny ako trh s akciami a dlhopismi prispeli k problémom pri opätovnom vyvážení portfólií v reakcii na zmeny na trhu.

Keďže údaje o nehnuteľnostiach sú transparentnejšie a informácie o transakciách sú ľahšie a lacnejšie získavateľné, indexy nehnuteľností sa stali relevantnejšími, čo viedlo k vytvoreniu stále účinnejšieho trhu s derivátmi. Realitné deriváty umožňujú investorom zmeniť svoju expozíciu voči špecifickým rizikám a príležitostiam bez nutnosti kupovať a predávať aktíva. Tieto deriváty umožňujú investície do iného sektora trhu s nehnuteľnosťami alebo obchodovanie s nehnuteľnosťami za variabilnú úrokovú sadzbu zvýšenú alebo zníženú o prémiu.

Schopnosť swapových expozícií umožňuje investorovi nehnuteľností stať sa taktickejšími pri investovaní. Teraz sa môžu pohybovať do a zo všetkých štyroch kvadrantov trhu s nehnuteľnosťami, čo umožňuje lepšie riadenie rizík a potenciál na zvýšenie krátkodobej alebo dlhodobej návratnosti ich investícií.