Kľúčové tipy na investovanie do REITov

Investičné spoločnosti v oblasti nehnuteľností (REIT) vlastnia kôš nehnuteľností, od obchodných centier, kín, bytových domov až po kancelárske parky, hotely až po nemocnice. (Viac informácií nájdete v časti: REITY Obytných, zdravotníckych a kancelárskych .) REIT sa môže špecializovať na určitý sektor nehnuteľností alebo sa môže diverzifikovať na rôzne typy nehnuteľností. Investovanie do REIT je atraktívne z niekoľkých dôvodov, najmä pre investorov orientovaných na príjmy. A zatiaľ čo pre trh REIT ako celok existujú súčasné riziká, dlhodobo sa REIT dokázali stať víťazmi.

Čo hľadať v REIT

V prípade retailových investorov má REIT niekoľko výhod oproti investovaniu do samotných nehnuteľností. V prvom rade je vaša investícia likvidná. Môžete nakupovať a predávať akcie REIT, ktoré obchodujú ako akcie na burze. Akcie REIT majú tiež nízke investičné minimá; priame investovanie do skutočného majetku si často vyžaduje oveľa výraznejší záväzok.

REIT generujú príjem z nájomného a prenájmu nehnuteľností, ktoré vlastnia. Väčšina (90%) zdaniteľného príjmu REIT musí byť vrátená akcionárom vo forme dividend. Výsledkom je, že investori sa často spoliehajú na REIT ako na poskytovateľa stabilného peňažného toku, hoci akcie môžu oceniť aj hodnotu, ak tak urobia.

Ak ste pripravení investovať do REIT, hľadajte rast výnosov, ktorý vyplýva z vyšších výnosov (vyššia miera obsadenia a zvýšenie nájomného), nižších nákladov a nových obchodných príležitostí. Je tiež nevyhnutné, aby ste preskúmali riadiaci tím, ktorý dohliada na vlastnosti REIT. Kvalitný riadiaci tím bude mať možnosť modernizovať zariadenia a vylepšovať služby nedostatočne využívanej budovy, čím sa zvýši dopyt. (Viac informácií nájdete v časti Analýza REIT a REIT Performance .)

PREČÍTAJTE POZOR

Je dôležité, aby ste REIT nepovažovali za investičné aktívum samo o sebe. Predtým, ako sa rozhodnete, aký typ REIT je pre vaše portfólio najvhodnejší, musíte sa pozrieť na priemyselné trendy.

Napríklad, nákupy v obchodoch klesajú v dôsledku zvýšenej popularity online nakupovania a poklesu predmestských štvrtí (toto je prvýkrát od 20. rokov 20. storočia, kedy mestský rast predbehol predmestský rast). REIT, ktoré sú vystavené prísne alebo prísne obchodným strediskám, budú predstavovať väčšie riziko ako tí, ktorí investujú do iných druhov nehnuteľností.

Alebo si vziať hotely. Investovať do REIT, ktorá sa na ne zameriava, je investovať do cestovného ruchu. Aj keď sa odvetviu v danom okamihu darí dobre, hotely majú potenciál zasiahnuť znížené služobné cesty, pretože spoločnosti hľadajú spôsoby, ako znížiť náklady a stáva sa bežnejšia konferencia na internete.

Pokiaľ ide o všeobecné ekonomické trendy, nízka inflácia a nedostatok rastu miezd - ako to napríklad zažili USA v roku 2000 - často obmedzujú rastový potenciál pre REIT, pretože obmedzujú zvyšovanie nájomného. Aj napriek tomu však REITy čelia týmto protiveterom dobre.

DOVOLENÉ myslenie REIT

Kľúčom musí byť výhľad do budúcnosti. Napríklad milénia uprednostňujú mestské bývanie pred prímestským životom, čo je trend, ktorý viedol k už spomínanému poklesu premávky v prímestských obchodoch a zvýšeniu maloobchodného predaja v uliciach (nákupné prúžky v mestách zakotvené potravinami alebo iným hlavným maloobchodníkom). Jeden REIT videl tento trend čoskoro a sám sa nastavil.

Acadia Realty Trust (AKR) sa zameriava na mestské oblasti s vysokými prekážkami vstupu, ktoré sú obmedzené a vysoko obývané. Používa tiež prístup, aby sa nezamiloval do jedného konkrétneho maloobchodníka, pretože populárny maloobchodník dnes nemusí byť populárnym maloobchodníkom zajtra. Namiesto toho investuje do ulice, bloku alebo budovy, ktorá jej umožňuje vždy vykonať úpravy, aby boli hotoví maloobchodníci na svojom mieste. Najdôležitejšie je však to, že ak sa Acadia Realty Trust intenzívne investuje do pouličného maloobchodu, pozerala sa po ceste doslova viac ako jej rovesníci. S trhovým kapitálom 2, 30 miliárd dolárov má REIT vo svojom hlavnom portfóliu 84 nehnuteľností v celkovej hodnote 4, 2 milióna štvorcových stôp; k októbru 2018 mal dividendový výnos 3, 6%.

Spodný riadok

Napriek výhodám by nikto nemal investovať výlučne do REITov. Rovnako ako v prípade akejkoľvek triedy aktív, aj toto by malo byť súčasťou diverzifikovaného portfólia.

Súvisiace čítanie nájdete v časti: Aké sú riziká trustov investovania do nehnuteľností (REIT)?

Dan Moskowitz nemá žiadne pracovné miesta v AKR.