Zbavovanie majetku ponecháva veriteľom prázdne ruky

Odpredaj akcií - proces znižovania majetkovej hodnoty nehnuteľného majetku - je jednou z najstarších stratégií na ochranu majetku. V zásade to znamená zaťaženie nehnuteľnosti dlhom do tej miery, že veritelia nemajú dostatok alebo žiadny kapitál na nadobudnutie. Majitelia si tým, že vzniesli nárok na nehnuteľnosť, si ponechávajú kontrolu nad peňažnými tokmi a použitím majetku, zatiaľ čo majetok sa stáva neatraktívnym pre tých, ktorí sa snažia zdokonaliť akýkoľvek druh súdneho rozhodnutia. Aj keď ide o zdanlivo jednoduchý postup, na zabezpečenie jeho účinnosti je potrebné splniť určité požiadavky. Rôzne spôsoby vykonávania tejto stratégie poskytujú vlastníkom čoraz väčšie výhody.

Základy odpisovania akcií

Nesmie sa zamieňať s podvodom na zabránenie prístupu na trh, odpredajom vlastného imania alebo kolateralizáciou, aby sa zabezpečilo vlastníctvo nehnuteľného majetku tým, že sa tento majetok ocitne v očiach veriteľov bezcenným. Aj keď existuje veľa rôznych stratégií odstraňovania majetkových účastí, všetky zahŕňajú kontrolu nehnuteľného majetku bez toho, aby v ňom boli majetkové podiely. Majitelia dúfajú, že sťažením alebo nákladným získaním vlastného imania v majetku izolujú svoje domovy a ostatný majetok pred súdnym konaním. Myšlienka je jednoduchá: udržujte kontrolu nad majetkom a užívajte si ho, ale ponechajte veriteľovi malý alebo žiadny kapitál. (Ďalšie informácie nájdete v téme Vyhýbanie sa podvodom s vylúčením .)

Súčasne, rovnako ako v prípade akejkoľvek inej stratégie na ochranu aktív, sa musí stripovanie kapitálu vykonať v dostatočnom predstihu pred časom, keď sa vyžaduje ochrana. Vykonanie akejkoľvek stratégie projekcie majetku počas súdneho konania budú súdy zvyčajne považované za nevhodné. Napríklad pokus o vloženie majetku do mena niekoho iného by sa považoval za podvodný prevod, ktorý sa uskutoční výlučne na účely skrytia majetku.

Tradične najbežnejšou formou odňatia vlastného imania (známa ako manželské odizolovanie) bolo odovzdanie titulu manželovi / manželke, ktorý bol z finančných dôvodov menej pravdepodobne žalovaný. Táto predtým účinná stratégia sa už nepoužíva, pretože rozvod je v súčasnosti väčšou hrozbou pre majetok ako zákonná zodpovednosť.

Používanie HELOC

Najbežnejším spôsobom, ako znížiť pravdepodobnosť zablokovania, je v týchto dňoch požičiavanie si majetku a udelenie záložného práva inej strane. Najbežnejšou formou pôžičiek je úverová linka na vlastný kapitál (HELOC). V prípade HELOC je veriteľovi poskytnuté záložné právo na vlastný majetok, ktorý slúži ako záruka za pôžičku. Dokonca aj nekrytý akciový úver výrazne zníži jeho vlastný kapitál bez toho, aby pre dlžníka predstavoval akékoľvek významné riziko. Väčšina majetkových úverových liniek neúčtuje poplatok za nevyužitie prostriedkov a je veľmi lacná (ak nie bezplatná) na zriadenie. HELOC sťažujú veriteľovi oveľa ťažšie získať skutočný majetok v nehnuteľnosti a často odrádzajú veriteľov od začatia súdneho konania bez ovplyvnenia peňažných tokov dlžníka.

Umiestnenie nekrytého HELOC na nehnuteľnosť je prvou obrannou líniou každého majetku; poskytuje tiež zdroj finančných prostriedkov, ktoré možno použiť v núdzových situáciách alebo iných neočakávaných finančných záväzkoch. Ak zostane nefinancované, HELOC neprináša žiadne finančné riziko vo forme požadovaných splátok úrokov alebo istiny. Keďže veritelia nedokážu povedať, koľko je skutočne dlžných banke, táto stratégia môže byť účinná pri odrádzaní strany od toho, aby šla po nehnuteľnosti, ale je menej účinná, ak sa veriteľ rozhodne obrátiť na súd.

Vytiahnutie druhej hypotéky

Účinnejším, hoci rizikovejším prostriedkom ochrany je použitie financovaných pôžičiek vo forme HELOC alebo druhej hypotéky. Ak je pôžička financovaná, veriteľ dostane prednostné záložné právo, tj pohľadávku voči vlastnému imaniu za požičanú sumu, ktorá nahrádza rozsudok ktoréhokoľvek veriteľa. V takomto prípade sa vlastný kapitál v skutočnosti zníži o sumu požičaného kapitálu, ktorú nemožno získať zákonnými prostriedkami, čím sa ďalej znižuje motivácia veriteľa žalovať.

Používanie výnimiek zo statkov

Mnohé štáty majú výnimky zo statkov, ktoré obmedzujú výšku vlastného imania, ktoré môže veriteľ využiť na splnenie finančnej povinnosti. Pre väčšinu ľudí však výnimka pre usadlosti bude chrániť iba zlomok hodnoty vlastného imania v domácnosti. Napríklad v prípade domu 400 000 dolárov bez hypotéky a oslobodenia od dane vo výške 100 000 dolárov by bolo 300 000 dolárov majetku vystavených prípadným právnym nárokom. V tejto situácii by malo zmysel ponechať si určitý druh úveru na nehnuteľnosť, aby kapitál nikdy nebol vyšší ako 100 000 dolárov. Ak by sa niečo stalo a bol by vydaný rozsudok, veriteľ by sa pozrel na majetkové záznamy, zhodnotil hodnotu domu a rozhodol by sa, že drahým súdnym konaním nie je čo získať.

Problém s financovaním úveru je však dvojaký. Po prvé, vlastník nehnuteľnosti musí nájsť využitie pre kapitál, ktorý bude rovnako alebo produktívnejší ako investícia do nehnuteľností. Po druhé, vlastník musí byť schopný udržať pôžičku prostredníctvom požadovaných mesačných splátok istiny a úrokov alebo vylúčenia rizika zo strany požičiavateľa. Existuje veľa účtov majiteľov nehnuteľností, ktorí svoje nehnuteľnosti vyzliekajú a investujú do akciového trhu. Táto stratégia, ktorá sa oslavuje na býčích trhoch, podporovala mieru zabránenia prístupu na trh počas dlhších období poklesu trhu. Pri zvažovaní tejto stratégie väčšina ľudí neuvažuje o tom, ako správne použiť alebo investovať výnosy, ktoré vytiahli zo svojich nehnuteľností. (Základné informácie nájdete v našej špeciálnej službe Investopedia: Hypotéky na hypotéky .)

Stratégia priateľských pôžičiek

Aby sa znížilo riziko vylúčenia z trhu, niektorí vlastníci získavajú priateľskú pôžičku od firmy alebo trustu, ktorý ovláda niekto, koho poznajú osobne. Z dôvodu osobného vzťahu majitelia predpokladajú, že veriteľ nezabráni v prípade obdobia pomalých alebo neexistujúcich splátok úveru. Mnohé z týchto priateľských pôžičiek sú nakoniec zamietnuté ako podvodné, pretože sa nezdajú byť skutočné.

Aj keď každá jurisdikcia má svoje vlastné osobitné nariadenia, na splnenie požiadavky musí byť pôžička poskytnutá na konkrétny hospodársky účel, musí byť riadne zdokumentovaná a musí byť podané záložné právo. Čo je dôležitejšie, platby istiny a úrokov sa musia uskutočniť včas av súlade s dokumentmi o pôžičke. Mnohé pôžičky poskytnuté na ochranu majetku súdy zamietajú, pretože dlžník nikdy neuskutočnil ani nezdokumentoval vykonanie splátok hypotéky.

Cross-Collateralization

Krížová kolateralizácia je ďalšou stratégiou na ochranu majetku, ktorá zaťažuje vlastný majetok, pričom tento kapitál sa používa ako kolaterál pre viac iných aktív. Napriek tomu, že na ňu nemusí byť zložené záložné právo, nemožno ju pripojiť, pretože je v záujme ochrany záujmov inej pôžičky alebo záruky.

Takto to funguje: predpokladajme, že dve spoločnosti vlastnené jednou skupinou majú majetok. Spoločnosť č. 1 poskytuje pôžičku spoločnosti č. 2 a využíva svoj majetok ako kolaterál. Spoločnosť č. 2 potom použije pôžičku na poskytnutie ekvivalentnej pôžičky spoločnosti č. 1 a zaväzuje sa ako záruku jej majetok. Bez toho, aby peniaze smerovali mimo tej istej skupiny vlastníctva, obe nehnuteľnosti majú záložné právo na majetok a sú teraz chránené pred veriteľmi. Ak je spoločnosť č. 1 žalovaná a je proti rozsudku vynesený rozsudok, tento majetok sa môže naďalej používať bez problému.

Keď sa predá, v konečnom dôsledku sa výťažok použije na splatenie existujúceho hypotekárneho úveru, pričom veriteľovi sa neponechá žiadny opravný prostriedok vo vzťahu k nehnuteľnosti. Aj keď ide o veľmi zjednodušený a transparentný príklad, často sa používajú zložitejšie štruktúry, ktoré využívajú offshore subjekty a súkromné ​​trustové spoločnosti, aby veriteľom sťažili určenie skutočného vlastníctva alebo preukázanie, že transakcie nie sú v dobrej viere.

Realitné LLC

Vlastníctvo nehnuteľností na prenájom je vysoko rizikovým úsilím. Je veľmi ťažké chrániť majetok pred zákonnou zodpovednosťou za vlastníctvo a správu majetku. Vlastníci však prostredníctvom použitia realitných spoločností LLC našli spôsob, ako chrániť svoje ďalšie aktíva pred realitnými činnosťami, a naopak. Vlastníctvom majetku v rámci jedného majetku LLC možno žalovať iba samotný majetok, čo izoluje vlastníkov iných aktív od zablokovania.

Keďže LLC je právnická osoba, veritelia, ktorí chcú žalovať majiteľa, môžu sledovať iba záujmy majiteľa v LLC. Aby sa aktíva ďalej izolovali, LLC LLC s jediným majetkom sú často vo vlastníctve holdingovej spoločnosti spravovanej LLC registrovanej v štáte, ako je Nevada, čo umožňuje jediný príkaz na zaútočenie na subjekt. Keďže príkaz na vyúčtovanie umožňuje veriteľom vstúpiť iba ako člen, nikdy nedostanú od manažéra žiadne rozdelenie príjmu, ale vzniknú mu daňové povinnosti; to je finančne neudržateľné. Je zaujímavé, že väčšina stratégií založených na LLC tiež navrhuje odňatie vlastného imania prostredníctvom HELOC, pomocou fondov na investovanie alebo aktualizáciu iného nehnuteľného majetku.

Spodný riadok

Ak sa stripovanie kapitálu uskutoční ako súčasť premysleného a dobre vypracovaného plánu, môže byť veľmi silným nástrojom na ochranu majetku. Najčastejšie sa používa pri iných stratégiách ochrany, ako je napríklad štruktúra nehnuteľností LLC, ktorá chráni majetok aj vlastníka. Tieto stratégie musia brať do úvahy strategické využitie výnosov z pôžičiek a musia sa vykonávať v dostatočnom predstihu pred tým, ako sú potrebné, aby sa zabránilo tomu, že by ich súd považoval za podvodné prevody. Podobne ako pri každej stratégii ochrany majetku by sa pred vykonaním akýchkoľvek pôžičiek alebo právnych dokumentov malo konzultovať s právnikom, ktorý má vedomosti v tejto oblasti. (Viac informácií nájdete v našom Sprievodcovi základmi hypotéky .)