Vytvorenie kanadskej hypotéky s odpočítaním dane

Daňové právo pre majiteľov domov v Kanade sa veľmi líši od systému v USA. Záujem o hypotéku na hlavné súkromné ​​bydlisko nie je možné odpočítať. Všetky kapitálové zisky z predaja domu sú však oslobodené od dane.

Kanaďania však môžu tento hypotekárny úrok účinne odpočítať.

Finančný cieľ

Po prvé, niekoľko základných definícií:

Váš čistý majetok je váš majetok mínus všetky záväzky. Ak chcete zvýšiť svoje čisté imanie, musíte buď zvýšiť svoje aktíva alebo znížiť svoje záväzky, alebo oboje.

Váš voľný peňažný tok je suma hotovosti, ktorá zostane po vykonaní všetkých výdavkov a splátok dlhov. Ak chcete zvýšiť svoj cash flow, musíte minúť menej, získať lepšie platené zamestnanie alebo platiť menej dane.

Pozrime sa na stratégiu, ktorá vám pomôže zvýšiť vaše aktíva vybudovaním investičného portfólia, znížením dlhov rýchlejšie splácanie hypotéky a zvýšením cash flow zaplatením nižšej dane. Účinne by ste súčasne zvýšili svoje čisté imanie a cash-flow.

Stratégia

Zakaždým, keď uskutočníte hypotekárnu splátku, časť platby sa použije na úrok a zvyšok sa použije na istinu. Táto splátka istiny zvyšuje váš kapitál v domácnosti a je možné si ju požičať, zvyčajne za lepšiu cenu ako nezabezpečená pôžička.

Ak sa požičané peniaze potom použijú na nákup investície produkujúcej príjem, úrok z úveru je odpočítateľný z daní, čo ešte viac zvyšuje efektívnu úrokovú sadzbu z úveru.

Táto stratégia vyžaduje, aby si majiteľ domu požičal hlavnú časť každej hypotekárnej splátky a investoval ju do portfólia, ktoré vytvára príjmy. Podľa kanadského daňového zákonníka je úrok zaplatený z peňazí požičaných na získanie príjmu daňovo uznateľný.

Postupom času zostáva váš celkový dlh rovnaký, pretože hlavná platba sa požičiava späť pri každej platbe. Väčšia časť z neho sa však stáva daňovo uznateľným dlhom. Inými slovami, ide o „dobrý“ dlh. A menej zvyškov neodpočítateľného dlhu alebo „zlého“ dlhu.

Aby ste to lepšie vysvetlili, pozri obrázok 1 nižšie, kde vidíte, že splátka hypotéky vo výške 1 106 dolárov mesačne pozostáva zo 612 dolárov na istine a 494 na úrokoch.

postava 1

Ako vidíte, každá platba znižuje dlžnú sumu za pôžičku o 612 USD. Po každej platbe je 612 dolárov požičaných späť a investovaných. To udržuje celkovú úroveň dlhu na 100 000 dolárov, ale časť pôžičky, ktorá je daňovo uznateľná, rastie pri každej platbe. Na obrázku 1 môžete vidieť, že po jednom mesiaci implementácie tejto stratégie je 99 388 dolárov stále neodpočítateľným dlhom, ale 612 USD je teraz odpočítateľným z daní.

Túto stratégiu je možné posunúť ďalej: daňovo odpočítateľná časť zaplateného úroku vytvára ročné vrátenie dane, ktoré by sa potom mohlo použiť na ďalšie splatenie hypotéky. Táto splátka hypotéky by bola 100% istinou (pretože ide o dodatočnú splátku) a mohla by sa úplne požičať a investovať do toho istého portfólia, ktoré vytvára príjmy.

Kroky v stratégii sa opakujú mesačne a ročne, až kým vaša hypotéka nie je úplne odpočítateľná od dane. Ako vidíte z predchádzajúceho a nasledujúceho obrázka, hypotéka zostáva konštantná na 100 000 dolárov, ale daňovo uznateľná časť sa každý mesiac zvyšuje. Na druhej strane investičné portfólio rastie aj vďaka mesačným príspevkom a príjmom a kapitálovým výnosom, ktoré produkuje.

Obrázok 2

Ako vidno na obrázku 2, hypotéka, ktorá je úplne odpočítateľná od dane, by nastala, keď sa posledná časť istiny požičiava a investuje. Dlh je stále 100 000 dolárov; 100% z toho je však teraz možné odpočítať. V tomto okamihu by bolo možné investovať aj vrátené dane, ktoré pomôžu zvýšiť mieru rastu investičného portfólia.

Výhody

Cieľom tejto stratégie je zvýšiť hotovostný tok a aktíva a zároveň znížiť záväzky. Toto vytvára vyššie čisté bohatstvo pre jednotlivca implementujúceho stratégiu. Jeho cieľom je tiež pomôcť vám rýchlejšie sa stať bez hypotéky a začať budovať investičné portfólio rýchlejšie, ako by ste mohli mať inak.

Pozrime sa na tieto veci trochu bližšie:

• Staňte sa rýchlejšie bez hypotéky. Čas, keď ste technicky bez hypotéky, je, keď vaše investičné portfólio dosiahne hodnotu vášho nesplateného dlhu. Malo by to byť rýchlejšie ako pri tradičnej hypotéke, pretože pri uskutočňovaní splátok hypotéky by sa malo rozširovať investičné portfólio. Hypotekárne splátky uskutočnené pomocou výnosov z odpočtov dane môžu splácať hypotéku ešte rýchlejšie.
• Zostavte si investičné portfólio a zároveň vyplácajte svoj dom. Je to skvelý spôsob, ako začať šetriť. Pomáha tiež uvoľniť hotovosť, ktorú by ste inak neboli schopní investovať pred splácaním hypotéky.

Prípadová štúdia

Tu je porovnanie finančného dopadu na dva kanadské páry, z ktorých jeden spláca hypotéku tradičným spôsobom a druhý pomocou stratégie odpočítateľnej z daní.

Pár A kúpil dom 200 000 dolárov s hypotékou 100 000 dolárov amortizovanou v priebehu 10 rokov na 6%, s mesačnou splátkou 1 106 dolárov. Po splatení hypotéky investujú 1 106 dolárov, ktoré platili počas nasledujúcich piatich rokov, pričom každý rok zarábajú 8%.
Po 15 rokoch vlastnia svoj vlastný domov a majú portfólio v hodnote 81 156 dolárov.

Pár B kúpil dom s rovnakou cenou za rovnaké hypotekárne podmienky. Každý mesiac si požičiavajú istinu a investujú ju. Používajú tiež ročné daňové priznanie, ktoré dostávajú od daňovo odpočítateľnej časti svojho úroku, na splatenie istiny hypotéky. Túto istinu si potom požičajú a investujú ju. Po 9, 42 rokoch bude hypotékou 100% dobrý dlh a začne sa vytvárať ročné vrátenie dane vo výške 2 340 dolárov za predpokladu, že minimálna daňová sadzba (MTR) bude 39%. Po 15 rokoch vlastnia svoj vlastný domov a majú portfólio v hodnote 138 941 dolárov. To je nárast o 71%.

Varovanie

Táto stratégia nie je pre každého. Pôžičky proti vášmu domovu môžu byť psychicky náročné. Horšie je, že ak investície neprinášajú očakávané výnosy, táto stratégia by mohla priniesť negatívne výsledky.

Opätovným požičaním vlastného imania vo svojej domácnosti odstránite aj svoju vankúš bezpečia, ak sa trh s nehnuteľnosťami alebo investičné trhy alebo oboje obrátia k horšiemu.

Vytvorením portfólia, ktoré vytvára príjmy na neregistrovanom účte, môžete tiež čeliť ďalším daňovým dôsledkom. Mali by ste sa poradiť s profesionálnym finančným poradcom, aby ste zistili, či je táto stratégia pre vás. Ak áno, nechajte si odbornú pomoc, aby ste ju prispôsobili vám a vašej finančnej situácii vašej rodiny.