Kompletný sprievodca financovaním investičného majetku

Nehnuteľnosti môžu byť zabezpečením proti volatilite trhu, keď sa akcie zhroutia, a existuje veľa výhod spojených s vlastníctvom investičnej nehnuteľnosti. Stať sa prenajímateľom je inteligentný spôsob, ako vygenerovať stabilný tok pasívneho príjmu, ale na začiatok potrebuje určitý objem hotovosti. Ak nemáte obrovský bankroll, vypožičanie pôžičky môže byť jediným spôsobom, ako uzavrieť obchod. (Viac informácií nájdete v príručke: Preskúmanie investícií do nehnuteľností.)

Financovanie investícií do nehnuteľností môže mať niekoľko foriem a existujú špecifické kritériá, ktoré musia dlžníci spĺňať. Výber nesprávneho druhu úveru môže mať vplyv na úspech vašej investície, preto je dôležité porozumieť tomu, ako rôzne alternatívy fungujú, skôr ako oslovíte veriteľa.

Možnosť č. 1: Konvenčné bankové pôžičky

Ak už vlastníte dom, ktorý je vašim hlavným bydliskom, pravdepodobne ste oboznámení s konvenčným financovaním. Bežná hypotéka je v súlade s usmerneniami stanovenými spoločnosťou Fannie Mae alebo Freddie Mac a na rozdiel od pôžičky FHA, VA alebo USDA nie je podporovaná federálnou vládou. Pri konvenčnom financovaní je typickým očakávaním zálohy 20% kúpnej ceny domu, ale pri investičnej nehnuteľnosti môže veriteľ požadovať zálohovú platbu bližšie k 30%. Na zálohové platby možno bude možné použiť darované prostriedky, ale dary by bolo potrebné riadne zdokumentovať.

Pri konvenčnej pôžičke určuje vaše osobné kreditné skóre a úverová história vašu schopnosť byť schválený a aký druh úrokovej sadzby sa vzťahuje na hypotéku. Veritelia tiež skúmajú príjmy a aktíva a dlžníci si musia mať možnosť dovoliť si existujúcu hypotéku, ak majú jednu a mesačnú splátku úveru na investičnú nehnuteľnosť. Budúci príjem z prenájmu sa nezohľadňuje vo výpočtoch dlhu k príjmu a väčšina veriteľov očakáva, že dlžníci budú mať na pokrytie oboch hypotekárnych záväzkov vyčlenených najmenej šesťmesačnú hotovosť. (Viac informácií o financovaní nájdete v časti: Kúpa vašej prvej investície do nehnuteľností? Top 10 tipov .)

Možnosť č. 2: Pôžičky na opravu a preklopenie

Zatiaľ čo bytie majiteľ má svoje výhody, prichádza tiež s určitými bolesťami hlavy. Pre niektorých investorov je preklápanie atraktívnejšou alternatívou, pretože im umožňuje, aby pri predaji domu dostávali svoje zisky v paušálnej sume, a nie každý mesiac čakali na kontrolu nájomného. V takom prípade by bola vhodnejšia pôžička na fixáciu a preklopenie.

Fix-and-flip pôžička je druh krátkodobej pôžičky, ktorá umožňuje dlžníkovi dokončiť svoje renovácie, aby sa mohol domov čo najskôr vrátiť na trh. Pôžičky typu fix-and-flip sú v podstate pôžičky na tvrdé peniaze, čo znamená, že úver je zabezpečený nehnuteľnosťou. Poskytovatelia pôžičiek s tvrdými peniazmi sa špecializujú na tieto druhy pôžičiek, ale ponúkajú ich aj určité platformy pre crowdfunding nehnuteľností.

Výhodou použitia pôžičky na tvrdé peniaze na financovanie domu je to, že môže byť ľahšie kvalifikovať sa v porovnaní s bežnou pôžičkou. Aj keď veritelia stále uvažujú o úveroch a príjmoch, primárne sa zameriavajú na ziskovosť nehnuteľnosti. Odhadovaná hodnota po oprave domu (ARV) sa používa na zistenie, či budete môcť splatiť pôžičku. Je tiež možné získať úverové financovanie v priebehu niekoľkých dní pred čakaním týždňov alebo mesiacov na uzavretie konvenčnej hypotéky. (Viac informácií o udržiavaní preklopenia na trati nájdete v časti: 5 chýb, ktoré spôsobujú, že dom preklopí disketu .)

Najväčšou nevýhodou použitia pôžičky typu fix-and-flip je to, že to nebude lacné. Úrokové sadzby pre tento druh pôžičky môžu byť až 18%, v závislosti od veriteľa, a váš časový rámec na jeho splatenie môže byť krátky. Nie je neobvyklé, že pôžičky za tvrdé peniaze majú podmienky trvajúce menej ako jeden rok. Poplatky za zriaďovanie a náklady na zatváranie môžu byť tiež vyššie v porovnaní s tradičným financovaním, ktoré by sa pri návratoch mohlo odtrhnúť.

Možnosť č. 3: Poklepaním na domáci kapitál

Čerpanie z vášho vlastného kapitálu, či už prostredníctvom úveru na vlastný kapitál, HELOC alebo refinancovania v hotovosti, je tretím spôsobom, ako zabezpečiť investíciu do nehnuteľností na dlhodobý prenájom alebo financovať flip. Vo väčšine prípadov je možné požičať si až 80% hodnoty vlastného imania, ktoré sa dajú použiť na kúpu druhého domu.

Použitie vlastného kapitálu na financovanie investícií do nehnuteľností má svoje výhody a nevýhody v závislosti od typu úveru, ktorý si vyberiete. Napríklad s HELOC si môžete požičať proti vlastnému imaniu rovnako ako s kreditnou kartou a mesačné platby sú často iba úroky. Sadzba je zvyčajne variabilná, čo znamená, že sa môže zvýšiť, ak sa hlavná sadzba zmení.

Refinancovanie v hotovosti by sa malo poskytovať s pevnou sadzbou, ale môže to predĺžiť životnosť vašej existujúcej hypotéky. Dlhšia výpožičná lehota by mohla znamenať zaplatenie ďalších úrokov za primárne bydlisko. To by sa muselo porovnať s očakávanými výnosmi, ktoré by priniesla investičná nehnuteľnosť. (Viac informácií o tom, či má refinancovanie zmysel, nájdete na: 9 Čo je potrebné vedieť predtým, ako refinancujete hypotéku .)

Spodný riadok

Investovanie do prenájmu nehnuteľností alebo riešenie projektu obracania domu sú riskantné projekty, ale ponúkajú potenciál veľkej návratnosti. Nájdenie peňazí na využitie investičnej príležitosti nemusí byť prekážkou, ak viete, kam hľadať. Pri porovnávaní rôznych možností požičiavania nezabudnite, aké sú krátkodobé a dlhodobé náklady a ako to môže ovplyvniť konečný výsledok investície.