Komerčné nehnuteľnosti - CRE
Komerčná nehnuteľnosť (CRE) je nehnuteľnosť používaná výlučne na obchodné účely alebo na poskytovanie pracovného priestoru, a nie životného priestoru. Najčastejšie sú komerčné nehnuteľnosti prenajímané nájomcom na podnikanie. Táto kategória nehnuteľností siaha od jednej benzínovej stanice po veľké nákupné centrum. Medzi komerčné nehnuteľnosti patria maloobchodníci všetkého druhu, kancelárske priestory, hotely, stripové strediská, reštaurácie a obchody so zmiešaným tovarom.
Základy komerčných nehnuteľností
Komerčné nehnuteľnosti spolu s nehnuteľnosťami určenými na bývanie tvoria dve hlavné kategórie majetku. Obytné zahŕňajú stavby vyhradené na bývanie ľudí a nie na komerčné alebo priemyselné účely. Ako už názov napovedá, komerčné nehnuteľnosti sa používajú v obchode.
Niektoré úrady pre územné plánovanie a udeľovanie licencií ďalej rozdeľujú priemyselné vlastníctvo - miesta používané na výrobu a výrobu tovaru, najmä ťažkého tovaru - ale väčšina ho považuje za podmnožinu komerčných nehnuteľností.
Komerčné nehnuteľnosti sú rozdelené do štyroch tried v závislosti od funkcie: kancelárska, priemyselná, viacčlenná a maloobchodná. Jednotlivé priestory sú tiež kategorizované. Napríklad kancelárske priestory sa charakterizujú ako trieda A, trieda B alebo trieda C.
- Trieda A predstavuje najlepšie budovy z hľadiska estetiky, veku, kvality infraštruktúry a umiestnenia.
- Budovy triedy B sú zvyčajne staršie a nie sú tak konkurencieschopné - z hľadiska ceny - ako budovy triedy A. Investori často zameriavajú tieto budovy na obnovu.
- Budovy triedy C sú najstaršie, zvyčajne staršie ako 20 rokov, ktoré sa nachádzajú v menej atraktívnych oblastiach a je potrebné ich udržiavať.
Kľúčové jedlá
- Komerčná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť používaná výlučne na obchodné účely, v porovnaní s nehnuteľnosťami určenými na bývanie, ktoré predstavuje obytný priestor.
- Štyri triedy komerčných nehnuteľností zahŕňajú kancelárske, priemyselné, viacčlenné a maloobchodné služby.
- Komerčné nehnuteľnosti poskytujú investorom príjem, ako aj určité zhodnotenie kapitálu.
- Investovanie do komerčných nehnuteľností si vyžaduje viac sofistikovanosti a finančných prostriedkov od investorov ako rezidenčné nehnuteľnosti.
- Verejne obchodované investičné spoločnosti v oblasti nehnuteľností (REIT) sú uskutočniteľným spôsobom, ako môžu jednotlivci investovať do komerčných nehnuteľností.
Zníženie nájmu
Niektoré podniky vlastnia budovy, ktoré obývajú. Typickejším scenárom je, že nehnuteľnosť je prenajatá. Investor zvyčajne vlastní budovu a vyberá nájomné od každého podniku, ktorý v nej pôsobí. Sadzby komerčného lízingu - cena za zaberanie priestoru počas stanoveného obdobia - sa zvyčajne uvádzajú v ročných nájomných dolároch za meter štvorcový. Naopak, ceny nehnuteľností na bývanie sa uvádzajú ako ročná suma alebo mesačné nájomné.
Komerčné prenájmy môžu trvať od jedného roka do 10 rokov a viac, pričom kancelárske a maloobchodné priestory sa zvyčajne spriemerujú medzi päť až 10-ročnými prenájmami.
V štúdii z roku 2017, ktorú vykonala analytická firma na trhu s nehnuteľnosťami CBRE Group, Inc., analytik Alex Krasikov zistil, že termín „dĺžka“ nájmu bol úmerný veľkosti prenajatého priestoru. Údaje ďalej ukázali, že nájomníci by vstúpili do dlhodobých nájomných zmlúv na zamedzenie cien v rastúcom trhovom prostredí. Nie je to však ich jediný hnací faktor. Niektorí nájomníci, ktorí majú požiadavky na veľké priestory, vstúpia do dlhodobých nájmov z dôvodu obmedzenej dostupnosti nehnuteľností, ktorá zodpovedá ich potrebám.
Existujú štyri základné typy nájmov komerčných nehnuteľností, z ktorých každý vyžaduje inú mieru zodpovednosti od prenajímateľa a nájomcu.
- Jediným nájomným je nájomca zodpovedný za platenie majetkových daní.
- Vďaka nájmu s dvojitou sieťou (NN) je nájomca zodpovedný za platenie majetkových daní a poistenia.
- Vďaka nájmu s tromi sieťami (NNN) je nájomca zodpovedný za platenie majetkových daní, poistenie a údržbu.
- Na základe hrubého nájomného platí nájomca len nájomné a prenajímateľ platí dane za nehnuteľnosti, poistenie a údržbu.
Správa komerčných nehnuteľností
Cieľom každého vlastníka je, samozrejme, neustále prenajímať CRE v plnom rozsahu. Prenajímateľ musí často nájsť rovnováhu medzi maximalizáciou nájomného a minimalizáciou voľných pracovných miest a obratom nájomcu. Obrat môže byť pre majiteľov CRE nákladný, pretože priestor sa musí prispôsobiť tak, aby vyhovoval špecifickým potrebám rôznych nájomcov - povedzme, že ak sa reštaurácia presťahuje do nehnuteľnosti, keď ju obsadili ateliér jogy.
Majitelia nehnuteľností môžu chcieť zamestnať obchodnú spoločnosť zaoberajúcu sa správou nehnuteľností, aby im pomohla nájsť, spravovať a udržať nájomcov, dohliadať na prenájmy a možnosti financovania a koordinovať údržbu a predajnosť nehnuteľností. Odborná znalosť komerčnej spoločnosti zaoberajúcej sa správou nehnuteľností je užitočná, pretože pravidlá a predpisy upravujúce tento majetok sa líšia v závislosti od štátu, kraja, obce a odvetvia a veľkosti.
Investovanie do komerčných nehnuteľností
Investovanie do komerčných nehnuteľností môže byť lukratívne a môže slúžiť ako zabezpečenie proti volatilite akciového trhu. Investori môžu zarobiť peniaze prostredníctvom ocenenia majetku, keď predávajú, ale väčšina výnosov pochádza z nájomného.
Priame investície
Investori môžu využívať priame investície, ak sa z nich stávajú vlastníci fyzického majetku. Ľudia, ktorí sa najviac hodia na priame investície do komerčných nehnuteľností, sú tí, ktorí buď majú veľké množstvo vedomostí o tomto odvetví, alebo ktorí môžu zamestnať firmy, ktoré to robia. Komerčné nehnuteľnosti sú vysoko rizikovou investíciou do nehnuteľností s vysokou odmenou. Takýto investor bude pravdepodobne jednotlivcom s vysokou čistou hodnotou, pretože investovanie do CRE si vyžaduje značné množstvo kapitálu.
Ideálna nehnuteľnosť je v oblasti s nízkou ponukou CRE a vysokým dopytom, čo poskytne výhodné nájomné. Sila miestnej ekonomiky ovplyvňuje aj hodnotu nákupu CRE.
Nepriame investície
Investori môžu alternatívne investovať na komerčnom trhu nepriamo prostredníctvom vlastníctva rôznych trhových cenných papierov, ako sú napríklad investičné fondy nehnuteľností (Real Estate Investment Trusts (REIT)), fondy obchodované na burze alebo investovanie do spoločností, ktoré sa zaoberajú trhom komerčných nehnuteľností, ako sú banky a realitných kancelárií.
Výhody komerčných nehnuteľností
Jednou z najväčších výhod komerčných nehnuteľností sú atraktívne nájomné. V oblastiach, kde je objem novej výstavby buď obmedzený pozemkom alebo zákonom, komerčné nehnuteľnosti môžu mať pôsobivé výnosy a značné mesačné peňažné toky. Priemyselné budovy sa obvykle prenajímajú za nižšiu cenu, aj keď majú nižšie režijné náklady v porovnaní s kancelárskou vežou.
Komerčné nehnuteľnosti profitujú aj z porovnateľne dlhších nájomných zmlúv s nájomníkmi ako rezidenčné nehnuteľnosti. Táto dlhá doba prenájmu poskytuje majiteľovi komerčných nehnuteľností značnú mieru stability peňažných tokov, pokiaľ budovu obývajú dlhodobí nájomníci.
Komerčné nehnuteľnosti ponúkajú okrem stabilného a bohatého zdroja príjmu aj potenciál na zhodnotenie kapitálu, pokiaľ je nehnuteľnosť dobre udržiavaná a udržiavaná v aktuálnom stave. A rovnako ako všetky nehnuteľnosti sa často pohybuje opačným smerom ako akciový trh, čo z neho robí efektívnu diverzifikáciu akcií v portfóliu.
Pros
Zaistenie proti akciovému trhu
Vysoko výnosný zdroj príjmu
Stabilné peňažné toky od dlhodobých nájomcov
Potenciál zhodnotenia kapitálu
Zápory
Na priame investovanie je potrebné viac kapitálu
Väčšia regulácia
Vyššie náklady na renováciu
Neplatný majetok
Nevýhody komerčných nehnuteľností
Pravidlá a predpisy sú primárnymi odstrašujúcimi opatreniami pre väčšinu ľudí, ktorí chcú priamo investovať do komerčných nehnuteľností. Dane, mechanika nákupu a zodpovednosť za údržbu komerčných nehnuteľností sú pochované vo vrstvách zákonníkov. Tieto požiadavky sa menia podľa štátu, okresu, priemyslu, veľkosti, územného plánovania a mnohých ďalších označení. Väčšina investorov do komerčných nehnuteľností má buď odborné znalosti, alebo mzdu ľudí, ktorí tak robia.
Ďalšou prekážkou je zvýšené riziko spojené s obratom nájomcov, zvlášť dôležité v ekonomike, kde neočakávané uzávierky v maloobchode ponechávajú voľné nehnuteľnosti bez predchádzajúceho upozornenia.
Pokiaľ ide o rezidencie, požiadavky na vybavenie jedného nájomníka sa zvyčajne odrážajú od požiadaviek predchádzajúcich alebo budúcich nájomcov. Pri komerčnej nehnuteľnosti však môže mať každý nájomca veľmi odlišné potreby, ktoré si vyžadujú nákladnú renováciu. Majiteľ budovy musí potom prispôsobiť priestor tak, aby vyhovoval špecializovanému obchodu každého nájomcu. Komerčné nehnuteľnosti s nízkym neobsadeným miestom, ale s vysokým obratom nájomcov, môžu stále prísť o peniaze kvôli nákladom na renováciu prichádzajúcich nájomcov.
Pre tých, ktorí chcú investovať priamo, je nákup komerčnej nehnuteľnosti oveľa nákladnejšou záležitosťou ako rezidenčná nehnuteľnosť. Aj keď nehnuteľnosť všeobecne patrí medzi nelikvidnejšie triedy aktív, transakcie s komerčnými budovami sa pohybujú obzvlášť pomaly.
Príklad reálneho sveta v reálnom svete
Americký trh s komerčnými nehnuteľnosťami bol zasiahnutý počas recesie 2008 - 2009, od roku 2010 však zaznamenáva ročné zisky. Tieto zisky pomohli získať späť takmer všetky straty z recesie.
„Výhľad amerického trhu s nehnuteľnosťami v roku 2019“, výročná správa vydaná spoločnosťou CBRE, verí:
Aj keď je neskoro v hospodárskom cykle, výhľad zostáva veľmi dobrý pre všetky štyri hlavné typy aktív komerčných nehnuteľností. Hodnoty budú minimálne zhodnotené, ale výnosy by mali zostať zdravé.
Ostatné ukazovatele však naznačujú, že trh s komerčnými nehnuteľnosťami dosiahol vrchol v období rastu po recesii. Podľa realitnej spoločnosti v Kalifornii, spoločnosti Ten-X Growth, sa ceny komerčných nehnuteľností skončili v roku 2018 iba o 1% od roku 2017.
V správe Ten-X sa uvádza, že konečná celková hodnota komerčných nehnuteľností za rok 2018 potvrdzuje ich názor na tvorbu cien v neskorom hospodárskom cykle. Výskum firmy zistil, že voľné pracovné miesta rastú, rast nájomného sa spomaľuje a trhové úrokové sadzby stúpajú
Ako uvádza spoločnosť Forbes, najmä maloobchodný sektor sa ukázal byť bolestivým bodom na širšom trhu komerčných nehnuteľností, keďže rozšírené uzávierky obchodov sa v roku 2017 zintenzívnili a pokračovali do roku 2018. Napríklad populárna obchodná spoločnosť REIT Westfield Corporation zaznamenala pokles cien akcií 30% medzi polovicou roku 2016 a koncom roku 2017, predtým ako sa vrátia niektoré straty do januára 2018. Unibail-Rodamco SE získala spoločnosť Westfield za 15, 8 miliárd USD, čím sa vytvorila spoločnosť Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Väčšina firiem však tvrdí, že trh s nehnuteľnosťami zostáva celkovo zdravý. JP Morgan vo svojom „Výhľadoch komerčných nehnuteľností na rok 2019“ z veľkej časti zopakoval názor spoločnosti CBRE, podľa ktorého bol rok 2018 deviatym rokom zvýšenia nájomného a ocenenia komerčných nehnuteľností. Morgan predpovedá, že toto tempo sa spomalí, ale bude pokračovať a až po roku 2019 nebude zaznamenaný pokles.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.