Za scénami vašej hypotéky
Hypotéku možno považovať za tok budúcich peňažných tokov. Tieto peňažné toky sa nakupujú, predávajú, stripujú, tranžujú a sekuritizujú na sekundárnom hypotekárnom trhu. Sekundárny hypotekárny trh je mimoriadne veľký a veľmi likvidný.
Od vzniku až do okamihu, keď mesačná splátka dlžníka končí u investora v rámci záložného práva zabezpečeného hypotékou (MBS), zabezpečenia zabezpečeného majetku (ABS), zabezpečeného hypotekárneho záväzku (CMO) alebo zabezpečeného dlhu ( CDO), existuje niekoľko rôznych inštitúcií, ktoré uskutočňujú určité percento počiatočných poplatkov a / alebo mesačných peňažných tokov.
Väčšina hypoték sa predáva na sekundárnom hypotekárnom trhu. V tomto článku vám ukážeme, ako funguje sekundárny hypotekárny trh, a predstavíme vám jeho hlavných účastníkov.
Viac informácií nájdete v časti Základy hypotéky.
Účastníci sekundárneho hypotekárneho trhu
Na tomto trhu sú štyria hlavní účastníci: pôvodca hypotéky, agregátor, obchodník s cennými papiermi a investor.
1. Pôvodca hypotéky
Pôvodca hypotéky je prvou spoločnosťou zapojenou do sekundárneho hypotekárneho trhu. Tvorcovia hypotéky pozostávajú z bánk, hypotekárnych bankárov a hypotekárnych maklérov. Jedným rozdielom na vedomie je, že banky a hypotekárni bankári používajú svoje vlastné zdroje na uzatvorenie hypotéky a hypotekárni makléri ich nepoužívajú. Hypotekárni makléri pôsobia ako nezávislí agenti bánk alebo hypotekárnych bankárov. Zatiaľ čo banky využívajú svoje tradičné zdroje financovania na uzatváranie pôžičiek, hypotekárni bankári zvyčajne používajú na financovanie pôžičiek to, čo sa nazýva skladová úverová linka. Väčšina bánk a takmer všetci hypotekárni bankári rýchlo predávajú novo vzniknuté hypotéky na sekundárny trh.
V závislosti od veľkosti a sofistikovanosti pôvodcu však môže pred predajom celého balenia za určité obdobie agregovať hypotéky; mohla by tiež predávať jednotlivé pôžičky tak, ako vznikajú. Existuje riziko, že by originátor držal hypotéku potom, čo bola úroková sadzba kótovaná a zablokovaná dlžníkom. Ak sa hypotéka nepredá súčasne na sekundárny trh v čase, keď dlžník uzamkne úrokovú sadzbu, môžu sa zmeniť úrokové sadzby, čo zmení hodnotu hypotéky na sekundárnom trhu av konečnom dôsledku aj zisk, ktorý pôvodca získa z hypotéky.
Pôvodcovia, ktorí pred predajom agregujú hypotéky, často zaisťujú svoje hypotekárne plynovody proti posunom úrokových sadzieb. Existuje osobitný typ transakcie nazývaný obchod s maximálnym úsilím určený na predaj jednej hypotéky, čo vylučuje potrebu pôvodcu zaistiť hypotéku. Menší pôvodcovia majú tendenciu využívať najlepšie úsilie. (Ak sa chcete dozvedieť viac, pozrite si „Príručka pre začiatočníkov k zaisteniu“.)
Tvorcovia hypoték vo všeobecnosti zarábajú peniaze prostredníctvom poplatkov, ktoré sú účtované za vytvorenie hypotéky, a rozdielom medzi úrokovou sadzbou poskytnutou dlžníkovi a prémiou, ktorú za túto úrokovú sadzbu zaplatí sekundárny trh.
2. Agregátor
Agregátory sú ďalšou spoločnosťou v rade sekundárnych účastníkov hypotekárneho trhu. Agregátori sú veľkí hypotekárni pôvodcovia s väzbami na firmy z Wall Street a podniky sponzorované vládou (GSE), ako napríklad Fannie Mae a Freddie Mac. Agregátori nakupujú novo vzniknuté hypotéky od menších pôvodcov a spolu so svojimi vlastnými pôvodmi vytvárajú združenia hypoték, ktoré buď sekuritizujú na cenné papiere zabezpečené hypotékou so súkromnou značkou (prostredníctvom spolupráce s firmami na Wall Street), alebo tvoria MBS (prostredníctvom agentúr GSE). (Viac informácií o GSE nájdete v časti Zisk z hypotekárneho dlhu s MBS.)
Podobne ako pôvodcovia, aj agregátori musia zaistiť hypotéky vo svojich ropovodoch od okamihu, keď sa zaviažu kúpiť hypotéku, prostredníctvom sekuritizačného procesu a do predaja MBS predajcovi cenných papierov. Zaistenie hypotekárneho plynovodu je zložitá úloha z dôvodu rizika spadnutia a rozšírenia. Agregátori dosahujú zisky z rozdielu v cene, ktorú platia za hypotéky, a ceny, za ktorú môžu predávať MBS kryté týmito hypotékami, v závislosti od ich účinnosti zabezpečenia.
3. Obchodníci s cennými papiermi
Po vytvorení MBS (a niekedy pred jeho vytvorením, v závislosti od typu MBS) sa tento obchod predá obchodníkovi s cennými papiermi. Väčšina makléřských firiem na Wall Street má obchodné stoly MBS. Predajcovia robia všetky druhy kreatívnych vecí s MBS a hypotekárnymi úvermi. Konečným cieľom je predaj cenných papierov investorom. Obchodníci často používajú MBS na štruktúrovanie obchodov CMO, ABS a CDO. Tieto obchody môžu byť štruktúrované tak, aby mali odlišné a do istej miery definitívne charakteristiky predčasného splatenia a vylepšené úverové ratingy v porovnaní s podkladovými MBS alebo celými úvermi. Obchodníci rozdeľujú cenu, za ktorú kupujú a predávajú MBS, a snažia sa dosiahnuť arbitrážne zisky spôsobom, akým štruktúrujú obchody CMO, ABS a CDO.
4. Investori
Investori sú konečnými používateľmi hypoték. Zahraničné vlády, penzijné fondy, poisťovacie spoločnosti, banky, GSE a hedžové fondy sú veľkými investormi do hypoték. MBS, CMO, ABS a CDO ponúkajú investorom širokú škálu potenciálnych výnosov založených na meniacej sa kreditnej kvalite a úrokových rizikách.
Zahraničné vlády, dôchodkové fondy, poisťovacie spoločnosti a banky zvyčajne investujú do hypotekárnych produktov s vysokým ratingom. Títo investori vyhľadávajú určité tranže rôznych štruktúrovaných hypotekárnych obchodov kvôli profilom predplatenia a úrokového rizika. Zaisťovacie fondy sú zvyčajne veľkými investormi do hypotekárnych produktov s nízkym úverovým ratingom a štruktúrovaných hypotekárnych produktov, ktoré majú vyššie úrokové riziko.
Zo všetkých hypotekárnych investorov majú GSE najväčšie portfóliá. Typ hypotekárneho produktu, do ktorého môžu investovať, je do veľkej miery regulovaný Úradom federálneho dohľadu nad bývaním.
Spodný riadok
Len málo dlžníkov si uvedomuje, do akej miery je ich hypotéka nakrájaná na plátky, nakrájaná na kosti a obchodovaná. Po niekoľkých týždňoch, možno o mesiac, od vzniku hypotéky sa môže stať súčasťou CMO, ABS alebo CDO. Konečným používateľom hypotéky môže byť hedžový fond, ktorý uzatvára stávky na smerové úrokové sadzby alebo využíva pákové pozície na využívanie malých nezrovnalostí v oblasti relačných cien, alebo to môže byť úverová ratingová agentúra MBS, ktorá má radi centrálnu banku v zahraničí.
Na druhej strane by to mohla byť poisťovacia spoločnosť so sídlom v Bruseli, ktorá by bola priťahovaná trvaním a konvexným profilom určitej tranže v obchodoch ABS, CMO alebo CDO. Sekundárny hypotekárny trh je obrovský, likvidný a zložitý. Niekoľko inštitúcií, ktoré túži po konzumácii kúpeľa hypotekárneho koláča.
(Pokračujte tu a získajte jednotné kontaktné miesto pre hypotéky s nízkou úrokovou sadzbou a roztavenú hypotéku.)