9 vecí, ktoré by ste mali vedieť o asociáciách majiteľov domov

Mnoho obytných komunít má štruktúru asociácie majiteľov domov (HOA), ktorá pomáha udržiavať čistú a súdržnú atmosféru v okolí. Tiež, keď si kúpite byt, mestský dom alebo rodinný dom v rámci „plánovaného rozvoja“, môžete sa tiež stretnúť so štruktúrou HOA.

Zatiaľ čo HOA občas šetrí majiteľa domu od niektorých povinností, môže prísť aj s niektorými povinnosťami majiteľa domu. Predtým, ako si kúpite dom, z ktorého ste súčasťou HOA, je potrebné vedieť, čo by ste mali vedieť a na aké otázky by ste sa mali pýtať združenie aj vy a vaša rodina.

Plánované rozvojové HOA

Prechod na plánovaný vývoj často vyžaduje, aby ste sa pripojili k združeniu vlastníkov domu (HOA) a platili poplatky, ktoré vám pomôžu pokryť údržbu spoločných priestorov, zdieľaných štruktúr a exteriérov. Členstvo vás tiež zaväzuje k zmluvným podmienkam, podmienkam a obmedzeniam združenia (CC&R). Tieto pravidlá môžu brániť vášmu sen mať fialové predné dvere, povedzme, alebo nechať RV na príjazdovej ceste, pretože CC & R typicky zahŕňajú ustanovenia o vzhľade vášho domu a vozidlách, ktoré môžete parkovať pred nimi.

Podľa analýzy údajov, ktorú použil mikroekonóm Wyatt G. Clarke, Američania majú podľa štatistických údajov jednu z piatich šancí na bývanie v dome, ktorý je súčasťou HOA. Od vypracovania Clarkeho odhadu (v roku 2017) sa nehnuteľnosti s HOA ďalej zvýšili.

Je život v plánovanom vývoji pre vás dobrou voľbou? A ak áno, ktoré majú HOA, ktoré vám najviac vyhovujú? Odpovede na tieto otázky závisia nielen od vašich financií, ale aj od vášho nadšenia pre spoločné vybavenie, tolerancie k pravidlám a predpisom a pohodlia so samosprávou - keďže na väčšinu HOA dohliadajú dobrovoľníci, ktorí žijú v tomto rozvoji.

9 tipov na zaobchádzanie so združeniami majiteľov domov

1. Rozsah poplatkov je široký

Štúdia Trulia, ktorá používa záznamy prieskumu American Community Survey, zistila, že v roku 2015 boli mesačné poplatky za HOA v roku 2015 v priemere 331 dolárov mesačne. Trulia zistila, že poplatky boli spravidla vyššie v starších budovách a komplexoch s celkovým počtom jednotiek.

Podľa Nate Martinezovej, realitnej kancelárie na adrese, ovplyvňuje aj počet a veľkosť vybavenia na vývoj Napríklad profesionáli RE / MAX v Glendale, Ariz. Napríklad pri vývoji stráženom bránou, ktorý má klubovňu a golfové ihrisko, sa pravdepodobne budú vyberať vyššie poplatky ako poplatok, ktorý ponúka minimálnu bezpečnosť a iba skromný spoločný priestor.

Poplatky sa môžu líšiť aj v rámci vývoja, a to z dôvodu odchýlok v rozmiestnení námestí, umiestnení a orientácii, ktoré môžu mať vplyv na to, ako veľkú údržbu bude nehnuteľnosť vyžadovať.

Väčšina služieb hromadného výpisu (MLS) obsahuje poplatky za HOA v zozname nehnuteľností. To by malo zaistiť, aby ste mali prístup k informáciám prostredníctvom stránok REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com a ďalších stránok so zoznamom podľa Martineza.

Mali by ste tiež zistiť, ako často sa poplatky v priebehu času zvyšovali a koľko. Ak je to možné, získajte vytlačenú históriu poplatkov HOA podľa roku za posledných 10 rokov. Martinez hovorí, že poplatky za HOA sa zvyčajne zvyšujú nie viac ako ročne. Podľa Martinezových skúseností sa zvýšenie HOA zvyčajne mapuje tri až päť rokov vopred pomocou odhadov budúcich nákladov na verejné služby, prácu, údržbu a ďalšie.

Preskúmajte tieto projekcie, ak sú k dispozícii. Keďže ide iba o odhady, Martinez vám navrhuje skontrolovať aj sumu, o ktorú je možné každý rok zvyšovať poplatky podľa predpisov spoločnosti HOA. V novom komplexe môže tento výskum pomôcť určiť, či boli počiatočné poplatky za HOA príťažlivo, dokonca umelo, podhodnotené, aby prilákali majiteľov domov a časom sa môžu výrazne zvýšiť, aby pokryli rozdiel medzi príjmami a nákladmi.

Inak to môže byť aj v opačnom prípade - to znamená, že poplatky za nový vývoj v oblasti HOA sa môžu časom mierne znížiť, pretože k rozvoju sa pridá viac domov a viac majiteľov domov je k dispozícii na zdieľanie fixných nákladov spoločnosti HOA.

2. Čo sa vám líši, príliš

Keď si kúpite dom v spravovanej komunite, kupujete okrem fyzického životného priestoru aj balík právnych záväzkov a nárokov, hovorí John Manning, jednateľ spoločnosti RE / MAX na trhu v Seattli. Presné práva, služby a vybavenie, za ktoré je spoločnosť HOA zodpovedná, sa môžu pohybovať v rovnakom rozsahu ako účtované poplatky. "Vrátna komunita môže mať údržbu brány ako jedinú dohodu medzi majiteľmi domu, alebo môže existovať HOA s právomocou spravovať oveľa viac, " hovorí.

Pozrite sa, čo je zahrnuté (a nie je zahrnuté), ktoré bude mať vplyv na vaše financie domácnosti. Budete napríklad musieť platiť za odvoz odpadu? Sú zahrnuté nástroje? Ktoré? A čo káblová a / alebo internetová služba?

Nezabudnite, že budete platiť za výhody, napríklad za rekreačné zariadenia, či už ich používate alebo nie. Zistite si hodiny vybavenia, ako sú bazény a tenisové kurty, aby ste zistili, či budú pracovať podľa vášho harmonogramu. Ak si myslíte, že budete chcieť zdieľať tieto zariadenia s priateľmi alebo rodinou, prečítajte si pravidlá a poplatky, ktoré sa vzťahujú na používanie hosťom.

Zarovnajte poplatky - a ich inklúzie a vylúčenia - s poplatkami za iný vývoj v tejto oblasti, najmä s poplatkami, ktoré už sú na vašom zozname. „Ak chcete vedieť o sortimentoch HOA pre váš región, najlepším zdrojom by bol profesionálny realitný maklér, ktorý má znalosti o asociáciách vlastníkov domov, “ hovorí maklér Manning.

3. Môžu sa uplatniť ďalšie poplatky

HOA môže prijať jeden z niekoľkých prístupov k finančnému hospodáreniu. Tieto rozhodnutia ovplyvňujú najmä to, ako sa financujú neočakávané výdavky a také kapitálové investície, ako je nahradenie systému HVAC.

Podľa Johna Manninga, riadiaceho makléra spoločnosti RE / MAX na trhu v Seattli, „Niektoré združenia uprednostňujú veľkú hotovostnú rezervu na splnenie výživných, právnych alebo riadiacich povinností pri ich vzniku. Iní majú nižšie poplatky a pri oprave a údržbe sa spoliehajú na špeciálne vyúčtovanie - prostriedky vyberané mimo poplatkov HOA. “Tieto poplatky sú podobné daňovým výmerom, ktoré niekedy vyberajú miestne samosprávy.

Takto funguje hodnotiaca trasa: Keď dôjde k veľkým nákladom, ako je výmena strechy alebo výťahu - a rezervám HOA chýba dostatok finančných prostriedkov na zaplatenie, združenie môže každému majiteľovi domu účtovať osobitné hodnotenie. Tieto poplatky môžu viesť k tisícom dolárov.

Podľa Manningu bude veľkosť rezervného fondu závisieť nielen od prístupu HOA, ale aj od veku, stavu a vybavenia budovy. Vývoj často vypracúva viacročné plány na opravy a kapitálové investície vrátane ich ročných nákladov a očakávaného zostatku v rezervnom fonde v čase, keď budú potrebné výdavky.

Požiadajte o nahliadnutie do týchto dokumentov a venujte osobitnú pozornosť tomu, do akej miery sú potrebné výdavky v súlade so zostatkom rezervného fondu. Pri posúvaní sa nad týmito tabuľkami môže byť užitočná odborná pomoc. Manning hovorí, že jeho spoločnosť má „prinútiť klientov, aby prediskutovali účtovnú závierku s CPA [ktorý je] expertom na analýzu [vývojových] financií.“

HOA by mal byť schopný poskytnúť takýto zoznam. Opýtajte sa tiež, či sa v budúcnosti plánujú nejaké špeciálne hodnotenia. Všimnite si, že úspory z rozsahu môžu znamenať, že špeciálne hodnotenia pre určité kapitálové výdavky môžu byť nižšie v HOA, ktoré majú veľa členov, a vyššie v menších HOA, kde podobný náklad bude mať menej majiteľov domov na ich financovanie.

4. Poplatky a vaše schválenie hypotéky

Keď uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v plánovanom vývoji, samozrejme ovplyvníte dopad jeho poplatkov HOA na vaše celkové financie. Takže aj budúci hypotekárni veritelia.

Rovnako ako v prípade daní z nehnuteľností (ktoré, mimochodom, nie sú zahrnuté vo poplatkoch HOA pri väčšine vývoja), banky pri rozhodovaní o tom, akú veľkú hypotéku si budete môcť dovoliť, zvážia vaše mesačné poplatky HOA. Výsledkom je, že môžete zápasiť s nepríjemnými kompromismi, keď sa rozhodnete medzi vlastnosťami. Vyššie poplatky za HOA vám môžu nechať s menšou schválenou sumou, ktorú môžete minúť za svoj dom v porovnaní s výberom alternatívnej nehnuteľnosti s nízkymi alebo žiadnymi poplatkami.

Je zaujímavé, že prítomnosť poplatkov nevyhnutne neznižuje hodnotu nehnuteľnosti; ak niečo, existuje dôkaz opačného účinku. Výskum mikroekonómky Clarke zistil, že po vyrovnaní podľa veľkosti a umiestnenia domu sa nehnuteľnosti, ktoré boli súčasťou HOA, predali v priemere o 4% viac ako tí, ktorí neboli v združení. Prémia je najvyššia, zistil, keď bol dom a výstavba nový; s vekom klesá.

Potenciálny poskytovateľ pôžičiek vám môže poskytnúť údaje o platbe hypotéky a vy by ste už mali mať čísla dane z nehnuteľností a poplatky za HOA. Ak práve začínate s domácim hľadaním - a ešte nemáte vzťahy s veriteľmi - použite kalkuláciu hypotéky online na odhad pravdepodobnej splátky hypotéky pre príkazcu, ktorého hľadáte, a na zadanie ďalších relevantných informácií vrátane informácií o svojom plánované zníženie platby.

Opäť to môže poskytnúť ktorýkoľvek veriteľ. Mnoho online hypotekárnych kalkulačiek, vrátane tých, ktoré sme uviedli vyššie, vám tiež umožňuje požiadať hypotekárnych veriteľov o ponuky sadzieb a maximálnych schválených súm.

5. Počet dohovorov

Keďže pravidlá a nariadenia ktorejkoľvek konkrétnej organizácie HOA môžu byť jedinečné, nespoliehajte sa na informácie z druhej ruky ani na minulé skúsenosti s iným vývojom, aby ste zistili, aké sú pravidlá a dohody spoločnosti HOA. A ťažko premýšľajte o tom, či s nimi budete môcť žiť.

Ak nemôžete nájsť CC & R online, na webovej stránke HOA požiadajte svojho realitného agenta, aby ich získal pre vás, alebo ich získa priamym kontaktovaním HOA. Predtým, ako budete pokračovať v nákupnom procese, nezabudnite skontrolovať, či je dokument aktuálny.

Možno zistíte, že ste obmedzení viacerými spôsobmi, ako by ste predpokladali. Okrem ovládacích farieb dverí a podobne môžu CC a R obmedzovať ako vysoká tráva môže rásť, či už môžete vysádzať alebo odstraňovať stromy, ktoré typy vozidiel môžete parkovať na ulici alebo na príjazdovej ceste (napríklad nie je neobvyklé napríklad zákaz parkovania RV), ako vysoké ploty môžu byť a aké typy krytín, ktoré môžete použiť na oknách smerujúcich do ulice.

Ak je životný štýl šetrný k životnému prostrediu osobnou prioritou, prečítajte si ekologické ustanovenia organizácie HOA, začnite tým, čo sa dá vysadiť okolo vášho domu a ako sa môže táto vegetácia udržiavať.

Napríklad niektoré HOA nepovoľujú xeriscaping, ekologickú formu úpravy terénu pre suché podnebie a môžu obmedzovať veľkosť a zloženie akejkoľvek záhrady, ktorú vysadíte. Pravidlá môžu tiež diktovať použitie konkrétnych hnojív, pesticídov alebo postrekovacích systémov na udržiavanie záhrady a zákaz kompostov a solárnych panelov.

Skontrolujte, či nemáte k dispozícii akýkoľvek jazyk, ktorý by vám mohol brániť v prenajímaní nehnuteľnosti alebo dokonca len skomplikovať. To, čo sa považuje za obvyklé, môže závisieť od jurisdikcie. „V oblasti Seattle je bežné nájsť zákazy krátkodobého prenájmu [dovolenky]. HOA majú záujem na obmedzení percentuálneho podielu jednotiek neobývaných vlastníkmi, pretože hypotekárni veritelia sa môžu zdráhať požičiavať na budovách, ktoré majú vysokú obsadenosť nájomným, “hovorí Manning.

6. Riadenie konfliktov

Rovnako ako v ktorejkoľvek komunite, nezhody vznikajú v rámci plánovaného vývoja, niekedy v prípade niektorých obyvateľov ohýbajúcich alebo porušujúcich pravidlá. Pred nákupom si prečítajte, ako sa stanovujú a presadzujú pravidlá a aké sankcie sa ukladajú proti porušovateľom pravidiel.

Sankcie môžu byť prísne. V niektorých HOA môžu výsledky zahŕňať pokutu alebo žalobu alebo nechať HOA dať záložné právo na váš domov. Venujte osobitnú pozornosť tomu, či môže spoločnosť HOA vylúčiť váš majetok z dôvodu nezaplatenia poplatkov HOA alebo nezaplatenia pokút vyplývajúcich z porušenia pravidiel CC&R.

Spýtajte sa na postup riešenia akýchkoľvek konfliktov, ako aj na to, ako HOA riadi pridávanie alebo zmenu pravidiel.

Vyžiadajte si zoznam alebo iné zaznamenanie konfliktov a porušení pravidiel, ktoré muselo združenie vyriešiť. Ak táto informácia neobsahuje podrobné informácie o súdnych sporoch, opýtajte sa na ne. Nezabudnite skontrolovať akékoľvek minulé, súčasné alebo čakajúce súdne spory, ktorých sa HOA zúčastňuje. Preskúmajte aj výsledok takýchto prípadov.

7. Reputácia HOA

Pretože toto združenie v podstate slúži ako hyper-miestna vláda pre komunitu, oplatí sa pozrieť, kto to riadi a ako dobre títo ľudia spolu fungujú.

Je veľmi bežné, že na úrady HOA dohliadajú obyvatelia komunity, ktorí zastávajú svoje pozície ako dobrovoľníci a sú volení členmi združenia. Niektoré združenia sú však úplne riadené profesionálne. Ak HOA riadi súkromná spoločnosť, preverte si jej povesť skôr, ako si ju kúpite. Ak má spoločnosť HOA niektorých zamestnancov alebo spoločnosti, ktorým zadáva úlohy, požiadajte o tieto subjekty a prácu, ktorú vykonávajú.

Porozprávajte sa, ak môžete s niektorými súčasnými majiteľmi budovy - preferovanými tými, ktorí nie sú na palube HOA a ktorí v budove bývali niekoľko rokov. Ako kolektívne funguje predstavenstvo? Riešia sa rozdiely v názoroch spravidla občiansky a konštruktívne? Dávajte pozor na náznaky častých, ba až trvalých drám. Podobne ako v prípade iných riadiacich orgánov môžu byť HOA brzdené egotizmom, mocenskými hrami a malichernou politikou.

Naplánujte si čas na rozhovor s prezidentom HOA a zistite, či chcete, aby sa táto osoba rozhodla vo vašom mene o vývoji. Opýtajte sa prezidenta aj na záujem obyvateľov o prácu v rade: Existuje vysoká motivácia alebo relatívna ľahostajnosť? Táto konverzácia vás môže tiež motivovať (alebo nie), aby ste jedného dňa slúžili na palube, čo je krok, ktorý si vyžaduje zvolenie a vzdanie sa voľného času pre vaše nové povinnosti.

8. Súlad s HOA

Nespoliehajte sa na riadne upozornenie na pretrvávajúce problémy medzi združením a súčasným vlastníkom domu, ktorý vás zaujíma. Ak sa týchto problémov nebudete pýtať včas, môže to viesť k tomu, že ich zdedíte, keď prevezmete vlastníctvo nehnuteľnosti.

Niektoré potenciálne problémy môžu byť zrejmé, ako napríklad mŕtve alebo zarastené terénne úpravy alebo odlupovanie farieb. Naopak, urobil majiteľ vylepšenia exteriéru alebo iné zmeny nehnuteľnosti bez schválenia HOA? Ak tieto zmeny nie sú v súlade s pravidlami, čo by sa mohlo stať, keby ste vlastnili nehnuteľnosť? Možno budete môcť prinútiť vlastníka, aby problémy vyriešil v rámci kúpnej zmluvy alebo poskytol hotovosť pri uzavretí zmluvy.

9. Poistné zodpovednosti

Rovnako ako vo vlastníctve majetku, aj v rámci plánovaného rozvoja možno poistné rezervy rozdeliť, pričom HOA pokrýva niektoré riziká alebo oblasti a vlastník domu je zodpovedný za ostatných.

Často ich nariaďuje štátne právo. Napríklad na Floride musí byt HOA poistiť všetok spoločný majetok, ktorý zahŕňa všetky časti budovy až do nedokončenej sadrokartónovej jednotky. Majiteľ domu je medzitým zodpovedný za poistenie všetkého osobného majetku v rámci svojej jednotky vrátane spotrebičov, podláh, skriniek, ošetrovania okien a podobne.

Presné rozdelenie požiadaviek nájdete v zákone o štáte, v ktorom žijete. Potvrďte HOA pre vlastníctvo, ktoré podľa vás spĺňa tieto požiadavky.

Katastrofa poistenie je obzvlášť dôležité, ak uvažujete o kúpe bytu alebo mestského domu v oblasti náchylnej na veľké prírodné katastrofy, ako sú povodne, zemetrasenia, vánice, požiare, tornáda alebo hurikány. „Na tichomorskom severozápade je poistenie zemetrasení veľmi bežné (v plánovanom vývoji), hoci sa nevyžaduje, “ hovorí Manning.

Skontrolujte, či HOA poskytuje ďalšie krytie ako výhoda pre vlastníctvo v rámci vývoja. „[A] HOA zameraná na budúcnosť môže zvýšiť atraktivitu bytového domu“, hovorí Manning. Môžu pridať „zemetrasenie a iné druhy nebezpečného poistenia, [ktoré] sa premietnu do poplatkov majiteľa domu za HOA.“ Mali by ste, samozrejme, potvrdiť, či sa takéto dodatočné krytie vzťahuje aj na oblasti, ktoré patria do právnej zodpovednosti vlastníka domu, alebo iba tým, ktorí sú pod vedením HOA.

Spodný riadok

Žiť v plánovanom vývoji - a čiastočne sa riadiť pravidlami HOA - môže byť zmiešaným požehnaním. Ponúka vyhliadku na výmenu určitej kontroly nad vaším domom za znížené povinnosti pri jeho udržiavaní a v prospech využívania zdieľaného vybavenia a bezpečnosti. Môže však tiež obchodovať s rôznorodým vzhľadom typického susedstva s cieľom dosiahnuť jednotnejší vzhľad, aj keď s nízkou pravdepodobnosťou, že susedia zdobia vkus alebo nedbalé údržbárske návyky, ktoré sa pre vás stanú problémom.

To, ako dobre prijímate tieto kompromisy, prispeje k tomu, ako šťastní budete v byte alebo inom „plánovanom dome“. Ak sa rozhodnete pokračovať v kúpe, nezabudnite zapojiť odborníkov, vrátane realitného agenta, ktorý je oboznámený s plánovaný vývoj a HOA, pretože v porovnaní s nákupom rodinného domu existuje niekoľko neobvyklých aspektov.