Šesť fáz vylúčenia
Mnohí z nás prešli procesom zabránenia prístupu, čo je proces, ktorý umožňuje veriteľovi získať späť dlžnú sumu za zlyhanú pôžičku predajom alebo prevzatím vlastníctva nehnuteľnosti na prvý pohľad, alebo poznať niekoho, kto ju má.
Na obrázkoch: 6 tipov, ako predať svoj domov na dolnom trhu
Spoločnosť Realty Trac vydala 15. apríla 2010 svoju správu o trhu so zabránením prístupu na trh za prvý štvrťrok 2010. Správa, ktorá počíta vyplácanie informácií o uzavretí trhu vrátane oznámení o zlyhaní, naplánovaných aukciách a repozitárov bánk, ukázala, že v prvom štvrťroku bolo zapojených 932 234 nehnuteľností. 7% nárast oproti poslednému štvrťroku 2009 a 16% nárast v prvom štvrťroku 2009. Úžasný jeden z každých 138 amerických bytových jednotiek dostal žiadosť o vylúčenie v tomto štvrťroku. Ak čelíte vylúčeniu vy (alebo milovanej osobe), uistite sa, že tomuto procesu rozumiete. Aj keď sa tento proces v jednotlivých štátoch líši, zvyčajne existuje šesť fáz vylúčenia.
Fáza 1: Predvolená platba
K omeškaniu platby dôjde, keď dlžník vynechal aspoň jednu hypotekárnu platbu. Veriteľ pošle zmeškané oznámenie o platbe, v ktorom uvedie, že platbu za tento mesiac ešte nedostal. Hypotekárne splátky sú zvyčajne splatné prvý deň každého mesiaca a mnoho veriteľov ponúka odkladné obdobie do 15. dňa v mesiaci. Potom môže veriteľ účtovať poplatok za oneskorenú platbu a odoslať zmeškané oznámenie o platbe.
Po zmeškaní dvoch platieb môže veriteľ zaslať list s požiadavkou. Je to vážnejšie ako zmeškané oznámenie o platbe; v tomto okamihu je však veriteľ pravdepodobne stále ochotný spolupracovať s dlžníkom na zabezpečení vyrovnania platieb. Dlžník by za normálnych okolností musel zaplatiť oneskorené platby do 30 dní alebo od prijatia listu. (Ak máte ťažké finančné rozhodnutie, ktoré sa týkajú vášho domu, uistite sa, že máte všetky informácie. Viac informácií nájdete v Odrazenie vylúčenia - s bankrotom? )
Fáza 2: Oznámenie o predvolenom nastavení (NOD)
Po 90 dňoch zmeškaných platieb bude zaslané oznámenie o nesplnení povinnosti. V niektorých štátoch je oznámenie o predvolenom nastavení umiestnené na domácom mieste. V tomto okamihu bude pôžička odovzdaná oddeleniu pre zabránenie prístupu veriteľa v tom istom kraji, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Dlžník je informovaný, že oznámenie bude zaznamenané. Veriteľ zvyčajne poskytne dlžníkovi ďalších 90 dní na vyrovnanie platieb a obnovenie pôžičky. Toto obdobie sa nazýva obdobie obnovy.
Fáza 3: Oznámenie o predaji správcu
Ak nebol úver poskytnutý do 90 dní od oznámenia o omeškaní, v kraji, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, sa zaznamená oznámenie o predaji správcu. Veriteľ musí tiež zverejniť oznámenie v miestnych novinách tri týždne, v ktorom uvedie, že nehnuteľnosť bude k dispozícii na verejnej dražbe. Mená všetkých vlastníkov budú vytlačené v oznámení av novinách spolu s právnym popisom nehnuteľnosti, adresou nehnuteľnosti a kedy a kde sa predaj uskutoční.
Fáza 4: Predaj správcu
Nehnuteľnosť je umiestnená na verejnej dražbe a bude udelená uchádzačovi s najvyššou ponukou, ktorý spĺňa všetky potrebné požiadavky. Veriteľ (alebo spoločnosť zastupujúca veriteľa) vypočíta počiatočnú ponuku na základe hodnoty nesplatenej pôžičky, akýchkoľvek záložných práv a akýchkoľvek nezaplatených daní a akýchkoľvek nákladov spojených s predajom. Po potvrdení najvyššieho uchádzača a dokončení predaja správcu sa víťaznému uchádzačovi poskytne listina o predaji. Majetok potom vlastní kupujúci, ktorý má právo na okamžité vlastníctvo.
Fáza 5: Nehnuteľnosť vlastnená (REO)
Ak sa nehnuteľnosť počas verejnej dražby nepredá, veriteľ sa stane vlastníkom a pokúsi sa nehnuteľnosť predať samostatne, prostredníctvom sprostredkovateľa alebo za pomoci správcu aktív REO. Tieto vlastnosti sa často označujú ako „vo vlastníctve banky“. Veriteľ môže v snahe zatraktívniť nehnuteľnosť odstrániť niektoré záložné práva a ďalšie výdavky.
Fáza 6: Vysťahovanie
Dlžník môže často zostať v domácnosti, až kým sa nepredá prostredníctvom verejnej dražby alebo neskôr ako nehnuteľnosť REO. V tomto okamihu sa pošle oznámenie o vysťahovaní, v ktorom sa požaduje, aby všetky osoby okamžite opustili priestory. Môže sa poskytnúť niekoľko dní, aby sa cestujúcim poskytol dostatočný čas na odstránenie akýchkoľvek osobných vecí, a potom miestny šerif zvyčajne navštívi nehnuteľnosť a odstráni osoby a všetky ostatné veci. Všetky veci môžu byť uskladnené a vyzdvihnuté neskôr za poplatok. (Je to ťažká voľba, ale niektorí ľudia budú nútení vylúčiť. Niektorí nie. Zistite, ktoré faktory pravdepodobne spôsobia rozdiel v tom, že by ste odišli z domu domov? )
Spodný riadok
V priebehu procesu uzavretia zmluvy sa veľa veriteľov pokúsi zariadiť, aby dlžník uviazol v pôžičke a zabránil vylúčeniu. Zjavným problémom je, že keď dlžník nemôže splniť jednu platbu, je čoraz ťažšie dohnať viac platieb. Ak existuje šanca, že môžete dohnať platby - napríklad ste práve začali pracovať po období nezamestnanosti - stojí za to hovoriť so svojím veriteľom. Ak je zabránenie prístupu nevyhnutné, vedieť, čo môžete očakávať počas celého procesu, vám môže pomôcť pripraviť sa na šesť fáz vylúčenia. (Ak sa chcete dozvedieť viac, pozrite si časť Uloženie domu pred vylúčením .)
Cítite sa neinformovaní? Prečítajte si najdôležitejšie finančné správy tohto týždňa v kategórii Water Cooler Finance: Buffett's Armed a Greece Keeps Falling .