5 chýb, ktoré môžu spôsobiť, že dom preklopí disketu

Vyzerá to tak ľahko! Kúpte si dom, urobte niekoľko kozmetických opráv, vložte ho späť na trh a získajte obrovský zisk. Kedykoľvek v televízii existuje pol tucta relácií, kde dobre vyzerajúci a dobre oblečení investori spôsobujú, že tento proces vyzerá rýchlo, zábavne a výnosne. A veľa domov je prevrátených. ATTOM Data Solutions uvádza, že v roku 2017 bolo zakúpených viac ako 200 000 v Spojených štátoch a opätovne predaných s rovnakým 12-mesačným obdobím v roku 2017. To je necelých 6% všetkých rodinných domov a bytov predávaných po celý rok. Cesta k bohatstvu nehnuteľností však nie je len o obmedzení príťažlivosti a „predaných“ značkách. Príliš veľa potenciálnych realitných magnátov prehliada základy a nakoniec zlyháva. V tomto článku sa zameriame na päť najväčších chýb, ktoré by ploutvári urobili - a ako im predchádzať.

Prvou najlepšou radou je obmedziť vaše finančné riziko a tiež maximalizovať svoj potenciál návratnosti. Zjednodušene povedané, neplatíte príliš veľa za dom (tým, že viete, čo to stojí za to) a uistite sa, že viete tiež, koľko potrebných opráv alebo upgradov bude stáť pred nákupom. Na základe týchto informácií môžete zistiť ideálnu kúpnu cenu.

Pravidlo 70% uvádza, že investor by nemal platiť viac ako 70% ARV (hodnota po oprave) z nehnuteľnosti mínus potrebné opravy. ARV je to, čo doma stojí za to po jeho úplnej oprave.

Tu je príklad: Ak je ARV domu 150 000 dolárov a na opravy potrebuje 25 000 dolárov, potom pravidlo 70% znamená, že investor by nemal platiť viac ako 80 000 dolárov za domácnosť. 150 000 x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD.

Top 5 Must-Haves pre obracející domy

Základy

Preklápanie (nazývané aj veľkoobchodné investovanie do nehnuteľností) je typ stratégie investovania do nehnuteľností, pri ktorej investor nakupuje nehnuteľnosť, ktorú nemá používať, ale so zámerom ju predať za účelom zisku.

Tento zisk sa zvyčajne odvodzuje od ocenenia vyplývajúceho z horúceho trhu s nehnuteľnosťami, na ktorom ceny rýchlo rastú, alebo zo zlepšenia kapitálu v oblasti nehnuteľností - alebo oboch. Napríklad investor by si mohol kúpiť fixátor v „horúcej“ štvrti, podstatne ho zrekonštruovať a potom ho ponúknuť za cenu, ktorá odráža jeho nový najmodernejší vzhľad a vybavenie.

Investori, ktorí prevracajú nehnuteľnosti, sa sústreďujú na nákup a následný ďalší predaj jednej nehnuteľnosti alebo skupiny nehnuteľností. Mnohí investori sa pokúšajú generovať stabilný tok príjmov častým prehodením.

Ako teda preklápate budovu alebo dom? Jednoducho povedané, chcete nakupovať nízko a predávať vysoké (rovnako ako mnoho iných investícií). Namiesto toho, aby ste prijali stratégiu nákupu a držania, transakciu dokončíte čo najrýchlejšie, aby ste obmedzili čas, ktorý je váš kapitál vystavený riziku. Vo všeobecnosti by ste sa mali zamerať na rýchlosť a nie na maximálny zisk. Je to preto, že každý deň, ktorý prejde, vás stojí viac peňazí (hypotéka, poplatky, dane z majetku, poistenie atď.).

Takže to je všeobecný plán. Teraz tu sú nástrahy.

1. Nie je dosť peňazí

Dabbling v oblasti nehnuteľností je drahý problém. Prvým nákladom je obstarávacia cena nehnuteľnosti. Aj keď oplácanie finančných prostriedkov s nízkym / žiadnym finančným zlyhaním je dosť, nájdenie týchto obchodov od legitímneho dodávateľa je ľahšie povedané ako urobené. Ak financujete akvizíciu, znamená to, že platíte úroky. Aj keď úroky z vypožičaných peňazí sú stále odpočítateľné aj po schválení zákona o daňových úľavách a pracovných miestach, nejde o 100% odpočet. Každý dolár utratený za úroky zvyšuje sumu, ktorú musíte zarobiť z predaja, aby ste ju vyrovnali. A ak na financovanie svojho domu na nákup hypotéky použijete úverovú linku na hypotéku alebo hypotéku na bývanie (HELOC), odpočítava sa iba úrok. Čiastky istiny, daní a poistenia vašej platby nie sú odpočítateľné.

Preskúmajte svoje možnosti financovania rozsiahle a zistite, ktorý typ hypotéky najlepšie vyhovuje vašim potrebám, a nájdite veriteľa, ktorý ponúka nízke úrokové sadzby. Jednoduchým spôsobom, ako zistiť náklady na financovanie, je použitie hypotekárnej kalkulačky. Tento nástroj vám tiež umožní porovnať úrokové sadzby ponúkané rôznymi poskytovateľmi pôžičiek. Platba hotovosti za nehnuteľnosť samozrejme vylučuje náklady na úroky, ale aj tak existujú náklady na držbu majetku a náklady na príležitosti spojené s viazaním vašej hotovosti.

Pri úrokových sadzbách, ktoré sa výrazne zvýšili po minimálnych minimách po bývaní, je zisk ťažší, ako tomu bolo v minulosti. Podľa údajov ATTOM Data sa v prvej polovici roku 2018 podľa údajov spoločnosti ATTOM v skutočnosti v prvom polroku 2018 aktivita prevracania spomalila na takmer štvorročné minimum a ziskové marže klesli na najnižšiu priemernú hrubú návratnosť investícií (ROI) od konca roku 2014. To neznamená, že nie je potrebné zarobiť peniaze (návratnosť investícií bola severne od 44%), ale to znamená, že je potrebná opatrnosť. Priemerný hrubý zisk z preklopenia je 65 520 dolárov, ale to je hrubý.

Je potrebné zohľadniť aj náklady na renováciu. Ak plánujete dom opraviť a predať so ziskom, musí predajná cena prekročiť kombinované náklady na nadobudnutie, náklady na držbu nehnuteľnosti a náklady na renovácie. Kuchyňa s 25 000 dolárov, kúpeľňa v hodnote 10 000 dolárov, dane z nehnuteľností, verejné služby a ďalšie prepravné náklady 5 000 dolárov znižujú toto číslo približne o dve tretiny. Prehadzovanie neočakávaného štrukturálneho problému s nehnuteľnosťou a hrubého zisku sa môže stať čistou stratou. Aj keď sa vám podarí prekonať tieto prekážky, nezabudnite na dane z kapitálových výnosov, ktoré vám odčerpajú zisk.

2. Nie je dosť času

Renovácia a preklápanie domov je časovo náročný podnik. Nájdenie a kúpa správneho majetku môže trvať mesiace. Po vlastníctve domu budete musieť investovať čas do jeho opravy. Ak máte dennú prácu, čas strávený na búraní a stavbe sa môže premietnuť do mnohých stratených večerov a víkendov. Ak za prácu budete platiť niekomu inému, budete tráviť viac času, ktorý očakávate, že budete vykonávať dohľad nad činnosťou, a náklady na zaplatenie ostatných znížia váš zisk.

Po dokončení práce budete musieť naplánovať inšpekcie, aby ste sa uistili, že nehnuteľnosť je v súlade s platnými stavebnými predpismi, skôr ako ju budete môcť predať. Ak to tak nie je, musíte tráviť viac času a peňazí, aby ste ich vyrovnali. Ďalej budete musieť investovať čas do predaja nehnuteľnosti. Ak to preukážete potenciálnym kupujúcim sami, budete tráviť veľa času dochádzaním do az majetku a na stretnutiach.

Stojí to za to? Pre mnoho ľudí by mohlo byť rozumnejšie držať sa dennej práce, kde môžu prostredníctvom rovnakého výplaty zarobiť rovnaký druh peňazí za pár týždňov alebo mesiacov - bez rizika a veľmi konzistentného časového záväzku.

3. Nie dosť zručností

Profesionálni stavitelia a kvalifikovaní odborníci, ako sú stolári a inštalatéri, často prevracajú domy ako doplnok k ich bežnej práci. Majú vedomosti, zručnosti a skúsenosti na nájdenie a opravu domu. Niektorí z nich majú tiež odborové miesta, ktoré zabezpečujú kontrolu nezamestnanosti celú zimu, zatiaľ čo pracujú na svojich vedľajších projektoch.

Skutočné peniaze pri listovaní v dome pochádzajú z potného kapitálu. Ak ste po ruke s kladivom, radi si položíte koberec, môžete zavesiť sadrokartón, strechu domu a nainštalovať kuchynský drez, máte zručnosti prevrátiť dom. Na druhej strane, ak nepoznáte krížový skrutkovač s plochým skrutkovačom, budete musieť zaplatiť odborníkovi, ktorý vykoná všetky opravy a opravy. Preto sa šanca na zisk z vašej investície dramaticky zníži.

4. Nedostatok znalostí

Ak chcete byť úspešní, musíte si vybrať správnu nehnuteľnosť na správnom mieste a za správnu cenu. Skutočne očakávate v susedstve 100 000 dolárov kúpu za 60 000 dolárov a predaj za 200 000 dolárov? Trh je príliš efektívny na to, aby sa vyskytoval často.

Aj keď dostanete celý život, zbúrať dom na uzavretie trhu s piesňou, povedzme - musíte vedieť, ktoré renovácie urobiť a ktoré preskočiť. Musíte tiež pochopiť príslušné daňové zákony a zákony o územnom plánovaní a vedieť, kedy znížiť svoje straty a dostať sa von skôr, ako sa váš projekt stane priepasťou na peniaze.

Majte na pamäti, že spoločnosť Zillow, ktorá je registrovaná na trhu s nehnuteľnosťami, teraz obracia domov na vybraných trhoch. Spoločnosť očakáva, že do 90 dní nakúpi a prevráti nehnuteľnosti a má údaje a znalosti, ktoré operátorom mamou a popom ponúkne určitú tvrdú konkurenciu. Veritelia veľkých spoločností tiež začali hľadať zisky na trhu s otočenými pôžičkami, pričom globálna investičná spoločnosť KKR & Co. Inc. (predtým známa ako Kohlberg Kravis Roberts & Co. A KKR & Co. LP) sa pripojila k iným súkromným investičným spoločnostiam, ktoré hľadali časť akcie.

5. Nie dosť trpezlivosti

Profesionáli si robia čas a čakajú na správne vlastníctvo. Začiatočníci sa ponáhľajú kúpiť prvý dom, ktorý vidia. Potom najmú prvého dodávateľa, ktorý urobí ponuku na riešenie práce, ktorú nedokážu urobiť sami. Odborníci pracujú buď sami, alebo sa spoliehajú na sieť vopred dohodnutých a spoľahlivých dodávateľov.

Začiatočníci si najímajú realitné kancelárie, aby im pomohli predať dom. Profesionáli sa spoliehajú na úsilie „na predaj vlastníkom“, aby minimalizovali svoje náklady a maximalizovali zisky. Začiatočníci očakávajú, že sa ponáhľajú týmto procesom, plácnú do náteru a zarobia si majetok. Odborníci chápu, že kúpa a predaj domov si vyžaduje čas a ziskové marže sú niekedy malé.

Spodný riadok

Predtým, ako začnete nakupovať dom, urobte nejaký výskum najbohatších jednotlivcov v krajine. Rýchlo si uvedomíte, že ani jeden z nich nepretvára domovy pre život. Ak stále chcete prevrátiť dom, mali by ste sa k podniku dostať rovnako, ako by ste chceli akékoľvek nové podnikanie. A ako každé iné malé podnikanie, aj toto úsilie bude vyžadovať čas a peniaze, plánovanie a trpezlivosť, zručnosti a úsilie. Pravdepodobne bude ťažšia a nákladnejšia, ako ste si predstavovali. A aj keby ste mali všetky podrobnosti v poriadku, meniace sa podmienky na trhu by mohli znamenať, že každý predpoklad, ktorý ste uviedli na začiatku, bude do konca platnosti neplatný. Zoberte to zľahka na svoje nebezpečenstvo: Ak sa len chcete rýchlo zbohatnúť vyhodením domu, môžete skončiť v chudobnom dome.