1031 výmen: 10 vecí, ktoré je potrebné vedieť

IRS kód Časť 1031 sa pomaly dostáva do každodennej konverzácie. Tento termín je orámovaný realitnými kanceláriami, titulnými spoločnosťami, investormi a futbalovými matkami. Niektorí ľudia dokonca trvajú na tom, aby sa z toho urobilo sloveso, ako v: „Budujme 1031, ktorá bude budovať inú.“

Časť 1031 IRS obsahuje veľa pohyblivých častí, ktorým musí používateľ porozumieť pred pokusom o ich použitie. Problémy môžu mať aj daňové dôsledky a časové rámce. Pravidlo tiež stanovuje 1031 swap podobných vlastností a obmedzuje použitie pravidla na dovolenkové vlastnosti.

Čo je časť 1031?

Všeobecne povedané, burza 1031 (nazývaná tiež burza podobného druhu alebo Starker) je výmena jedného investičného majetku za iný. Aj keď väčšina swapov je zdaniteľná ako predaj, ak vaša spĺňa požiadavky 1031, v čase výmeny nemáte splatnú nijakú daň alebo obmedzenú daň.

(Informácie o pozadí nájdete v časti Vylúčenie dane z kapitálových výnosov z predaja vášho domu.)

V skutočnosti môžete zmeniť formu svojej investície bez toho, aby to (ako to vidí IRS) vyplatili alebo neuznali kapitálový zisk. To umožňuje, aby vaša investícia naďalej rástla s odložením dane. Koľko krát alebo ako často môžete robiť 1031. Neexistuje žiadny limit na to, ako často môžete robiť 1031. Zisk z jedného investičného nehnuteľného majetku môžete presunúť na iný a druhý. Aj keď môžete mať zisk z každého swapu, vyhýbate sa dani, kým o mnoho rokov neskôr nepredáte hotovosť. Potom dúfajme, že zaplatíte iba jednu daň, a to pri dlhodobej miere kapitálového zisku (v súčasnosti 15% alebo 20%, v závislosti od príjmu - a 0% pre niektorých daňovníkov s nižším príjmom).

Táto rezerva je určená iba na investičné a obchodné nehnuteľnosti, takže nemôžete vymeniť svoje primárne bydlisko za iný domov. Existujú spôsoby, ako môžete použiť 1031 na výmenu prázdninových domov - o tom viac neskôr - ale táto medzera je oveľa užšia ako predtým.

Osobitné pravidlá pre odpisovateľný majetok

Upozornenie: Pri výmene odpisovateľného majetku v roku 1031 sa uplatňujú osobitné pravidlá. Môže to viesť k zisku, ktorý je známy ako spätné získanie odpisov a ktorý sa zdaňuje ako bežný príjem. Všeobecne platí, že ak vymeníte jednu budovu za inú budovu, môžete sa tomuto zachyteniu vyhnúť. Ak však vymeníte vylepšenú pôdu za budovu za neupravenú pôdu bez budovy, odpisy, ktoré ste predtým na budove nárokovali, sa znovu zachytia ako bežný príjem.

Takéto komplikácie sú dôvodom, prečo potrebujete odbornú pomoc, keď robíte 1031. Napriek tomu, ak uvažujete o 1031 - alebo ste len zvedaví - tu by ste mali vedieť 10 vecí.

Zmeny v pravidle 1031

Pred prijatím novej daňovej legislatívy 22. decembra 2017 sa niektoré výmeny osobného majetku - napríklad franšízové ​​licencie, lietadlá a vybavenie - kvalifikovali na výmenu 1031. Podľa nového zákona sa kvalifikujú iba nehnuteľnosti. Výmeny akciových spoločností alebo partnerských záujmov sa nikdy nekvalifikovali - a stále nie.

Na druhej strane stále platia záujmy spoločného nájomcu (TIC) v oblasti nehnuteľností. Je potrebné poznamenať, že zákon o dani z príjmu a pracovných miest (TCJA), ktorý je predmetom úplného výdaja, môže pomôcť vyrovnať sa s touto zmenou daňového zákona.

TCJA obsahuje prechodné pravidlo, ktoré povoľuje 1031 výmenu kvalifikovaného osobného majetku v roku 2018, ak bol pôvodný majetok predaný alebo bol nahradený nehnuteľný majetok získaný do 31. decembra 2017. Pravidlo prechodu je špecifické pre daňovníka a neumožňuje spätný prevod. výmena, pri ktorej je nový majetok zakúpený pred predajom starého majetku.

„Like-Kind“ je široko založený

Väčšina výmen musí byť iba „laskavá“ - záhadná fráza, ktorá neznamená, čo si myslíte, že to znamená. Môžete vymeniť bytový dom za surovú pôdu alebo ranč za pásové centrum. Pravidlá sú prekvapivo liberálne. Môžete si dokonca vymeniť jednu firmu za inú. Ale opäť sú tu pasce pre nepotrebných.

Môžete urobiť „oneskorenú“ výmenu

Výmena zvyčajne zahŕňa jednoduchý výmena jednej nehnuteľnosti za inú medzi dvoma ľuďmi. Šanca na nájdenie niekoho s presným majetkom, ktorý chcete, ktorý chce presný majetok, ktorý máte, je však nízka. Z tohto dôvodu je väčšina výmen oneskorená, trojstranná alebo burza „Starker“ (pomenovaná pre prvý daňový prípad, ktorý im umožnil).

Pri oneskorenej výmene potrebujete kvalifikovaného sprostredkovateľa (sprostredkovateľa), ktorý drží hotovosť po tom, ako „predáte“ svoj majetok a použije ho na „kúpu“ náhradného majetku za vás. Táto výmena troch strán sa považuje za výmenu.

1031 Predpisy o časovom rámci

Pri oneskorenej výmene musíte dodržiavať dve kľúčové pravidlá časovania.

1. Prvá sa týka určenia vymeniteľnej nehnuteľnosti. Akonáhle dôjde k predaju vášho majetku, sprostredkovateľ dostane hotovosť. Nemôžete dostať hotovosť, alebo to pokazí 1031 ošetrenie. Do 45 dní od predaja vášho majetku musíte tiež sprostredkovateľovi písomne ​​určiť náhradné vlastníctvo a uviesť nehnuteľnosť, ktorú chcete získať. IRS hovorí, že môžete označiť tri vlastnosti, pokiaľ sa nakoniec dostanete k jednej z nich. Môžete dokonca určiť viac ako tri, ak spadajú pod určité hodnotiace testy.
2. Druhé pravidlo časovania v oneskorenej výmene sa týka uzávierky. Nové vlastníctvo musíte uzavrieť do 180 dní od predaja starého majetku. Všimnite si, že tieto dve časové obdobia prebiehajú súčasne. To znamená, že začnete počítať, keď sa predaj vášho majetku uzavrie. Ak určíte náhradnú nehnuteľnosť presne o 45 dní neskôr, zostane vám len 135 dní na zatvorenie náhradnej nehnuteľnosti.

Daňové implikácie a hypotéky

Môže vám zostať hotovosť potom, čo sprostredkovateľ získa náhradné zariadenie. Ak áno, sprostredkovateľ vám to vyplatí na konci 180 dní. Táto hotovosť - známa ako „boot“ - bude zdanená ako čiastočný predaj z predaja vášho majetku, spravidla ako kapitálový zisk.

Jedným z hlavných spôsobov, ako sa ľudia dostanú do problémov s týmito transakciami, je nezohľadnenie pôžičiek. Musíte vziať do úvahy hypotekárne úvery alebo iné dlhy za majetok, ktorý ste sa vzdali, a akýkoľvek dlh za náhradné vlastníctvo. Ak nedostanete späť hotovosť, ale vaša zodpovednosť klesá - to sa bude tiež považovať za príjem, rovnako ako hotovosť.

Predpokladajme, že ste mali hypotéku vo výške 1 milión dolárov na starú nehnuteľnosť, ale vaša hypotéka na novú nehnuteľnosť, ktorú dostanete výmenou, je iba 900 000 dolárov. Máte zisk 100 000 dolárov, ktorý je tiež klasifikovaný ako „boot“, a bude zdanený.

1031s pre rekreačné domy

Môžete predať svoje primárne bydlisko a v kombinácii so svojím manželom ochrániť kapitál vo výške 500 000 dolárov, pokiaľ tam žijete dva roky z posledných piatich rokov. Táto prestávka však nie je 1031 a nie je k dispozícii pre váš druhý alebo dovolenkový dom.

2004 Uťahovanie medzery na dovolenkový dom

Možno ste už počuli príbehy daňových poplatníkov, ktorí použili ustanovenie 1031 na výmenu jedného dovolenkového domu za iný, možno dokonca aj do domu, v ktorom chcú odísť do dôchodku, a oddiel 1031 odložil akékoľvek uznanie zisku. Neskôr sa presťahovali do nového majetku, urobili z neho svoje primárne bydlisko a nakoniec plánovali použitie vylúčenia kapitálových výnosov vo výške 500 000 dolárov.

V roku 2004 Kongres túto medzeru sprísnil. Áno, daňovníci môžu z dovolenkových domov zmeniť nehnuteľnosť na prenájom a vykonať 1031 výmen. Príklad: Prestanete používať dom na pláži, prenajímate ho na šesť mesiacov alebo rok a potom ho vymeníte za iný objekt. Ak získate nájomcu a správate sa obchodne, pravdepodobne ste dom prestavali na investičnú nehnuteľnosť, čo by malo zabezpečiť, aby bola vaša výmena 1031 v poriadku.

Ak ju však len podržíte na nájomné, ale nikdy nemáte nájomcov, pravdepodobne to nie je možné. Fakty budú kľúčové, rovnako ako načasovanie. Čím viac času uplynie po prevode používania nehnuteľnosti, tým lepšie. Aj keď neexistuje absolútny štandard, nič menej ako šesť mesiacov používania v dobrej viere nie je dosť. Rok by bol lepší.

Presťahovanie sa do rezidencie na výmenu 1031

Ak chcete použiť nehnuteľnosť, ktorú ste si vymenili, za svoj nový druhý alebo dokonca primárny domov, nemôžete sa okamžite presťahovať. V roku 2008 IRS stanovil pravidlo bezpečného prístavu, podľa ktorého by nespochybňoval, či by výmenné obydlie kvalifikované ako investičný nehnuteľný majetok na účely oddielu 1031. Na splnenie tohto bezpečného prístavu bolo okamžite v každom z dvoch 12-mesačných období splnené po výmene:

• Obytnú jednotku musíte prenajať inej osobe za primeraný nájom po dobu 14 dní a viac
• Vaše osobné použitie bytovej jednotky na osobné účely nesmie prekročiť 14 dní alebo 10% z počtu dní počas 12-mesačného obdobia, v ktorom sa bytová jednotka prenajíma za primeraný nájom.

Navyše, po úspešnej výmene jednej dovolenky alebo investičnej nehnuteľnosti za inú, nemôžete okamžite previesť novú nehnuteľnosť na svoj primárny domov a využiť výhodu 500 000 dolárov.

Predtým, ako bol zákon v roku 2004 zmenený, mohol investor previesť jeden nájomný objekt výmenou 1031 za iný prenajímaný nehnuteľný majetok, prenajať nový prenajímaný nehnuteľný majetok na obdobie, presunúť sa na nehnuteľnosť na niekoľko rokov a potom ho predať s využitím výhod vylúčenie zisku z predaja hlavného bydliska. Ak teraz nadobudnete nehnuteľnosť výmenou 1031 a neskôr sa pokúsite tento nehnuteľnosť predať ako hlavné bydlisko, vylúčenie sa nebude uplatňovať počas päťročného obdobia, ktoré začína dátumom, keď sa nehnuteľnosť získala výmenou 1031. Inými slovami, budete musieť počkať oveľa dlhšie, kým použijete daňovú úľavu z kapitálových výnosov primárneho bydliska.