Pochopenie provízií z nehnuteľností: Kto platí?

Keď sa rozhodnete kúpiť alebo predať dom, jedným faktorom, ktorý stojí za zváženie, sú poplatky realitnému agentovi. Väčšina ľudí sa, žiaľ, zaujíma iba o to, koľko sú tieto poplatky, a vôbec netuší, ako pracujú alebo ktorí ich platia až po dokončení transakcie. Tu sa pozrieme na niektoré z univerzálnejších princípov poplatkov za nehnuteľnosti.

Koľko?
Provízie vyplácané realitným agentom sú obchodovateľné, a preto sa líšia. Hoci veľa ľudí verí, že provízia je vždy 6%, správa spoločnosti REAL Trends Data z roku 2004 ukázala, že priemerná miera provízií v USA je 5, 1%. Toto percento je percento z predajnej ceny domu, takže presná suma, ktorú to so sebou prinesie, bude známa až po prijatí ponuky a predaji domu. Akákoľvek provízia pre realitného agenta musí byť dohodnutá ako súčasť zmluvy medzi agentom a kupujúcim alebo predávajúcim pred dokončením obchodu.

Kto platí?
Presne to, kto platí províziu realitného agenta, je situácia, kde sa veci trochu komplikujú. Za predpokladu, že kupujúci aj predávajúci majú agenta, môžete tvrdiť, že predajca platí alebo že kupujúci platí. Je to tak preto, že poplatok pochádza z výnosu z predaja a je často - hoci nie vždy - rovnomerne rozdelený medzi týchto dvoch agentov.

Predpokladajme napríklad, že kupujúci a predávajúci (každý s realitným agentom) súhlasia s dohodou o dome. Dom sa predáva kupujúcemu za 250 000 dolárov. Za predpokladu, že realitná provízia je 6%, znamená to, že provízia za tento predaj je 15 000 dolárov. Dalo by sa buď tvrdiť, že kupujúci platí tento poplatok (pretože on alebo ona platí náklady na dom), alebo že ho predávajúci platí (pretože vychádza z vlastného imania). V každom prípade je dôležité si uvedomiť, že tento poplatok vychádza z nákladov na domov - okrem predajnej ceny sa nezníži. Ak teda predávajúci vlastní dom priamo, vyjde z predaja za 235 000 dolárov (250 000 - 15 000 dolárov).

Ako sa rozdeľujú peniaze?
Zmluvy, ktoré kupujúci a predávajúci majú so svojimi agentmi, určujú poplatok, ktorý každý agent dostane vopred. Percentuálna sadzba je často rozdelená rovnomerne medzi kupujúceho a agenta predávajúceho, hoci niekedy môže zmluva ustanoviť, že jeden agent dostane viac provízií ako druhý. Potom je spravidla na právnikoch pri transakcii, aby vybrali províziu a rozdelili ju podľa zmlúv so zástupcami. Poplatok však nejde priamo k realitným agentom - ide to ich maklérom. Licencovaní realitní agenti musia pracovať pre makléra, z ktorých mnohí znižujú poplatky za nehnuteľnosti, aby pokryli náklady na veci, ako sú reklama, prenájom signatúry a kancelárske priestory.

Námietky týkajúce sa poplatkov za nehnuteľnosti
Jedným z najväčších tvrdení o poplatkoch za nehnuteľnosti je to, že sú príliš vysoké alebo že služba realitných agentov za služby nestojí za náklady na poplatky. Aj keď určite existujú dobrí aj zlí agenti, je to stále tvrdý argument na to, aby ste zvíťazili na oboch stranách. Predpokladajme napríklad, že dom vo vyššie uvedenom príklade bol predaný prvý deň, keď bol uvedený na zozname. V skutočnosti to znamená, že aspoň agent predávajúceho zarobí 7 500 dolárov za relatívne malé množstvo práce - väčšinou fotografovanie, uvedenie domu, prediskutovanie ceny s predávajúcim a zodpovedanie jeho otázok. Na druhej strane, dom môže trvať aj niekoľko týždňov, mesiacov alebo, v prípade veľmi jedinečných alebo drahých domov, roky. Pre agenta predajcu to môže pridať až mnoho hodín strávených marketingom domu, držaním otvorených dverí a telefonovaním a udržiavaním prehľadu o iných zoznamoch a predajoch v okolí; tento agent znáša aj dlhodobé náklady na udržiavanie domu na trhu vrátane poplatkov za poštovné a reklamu. Ak sa na to pozeráte týmto spôsobom, nie je veľa predajcov ochotných riskovať zaplatenie realitného agenta do hodiny.

To isté platí pre kupujúcich - niektorí nájdu dom okamžite, zatiaľ čo iní sa pred usadením sa na jednom z nich pozrú na desiatky domov. Keby kupujúci museli platiť agentovi do hodiny, mali by tú nevýhodu, že sa ponáhľajú. Keby mali platiť agentovi paušálny poplatok, mohlo by to realitného agenta postaviť do pozície, ktorá by rýchlejšie pohlala s výberom. Týmto spôsobom je provízny systém navrhnutý tak, aby fungoval ako určitý kompromis medzi kupujúcim a predávajúcim.

Paušálne poplatky
Existujú však agenti kótovaní na burze, ktorí pracujú za paušálny poplatok. To samozrejme môže byť výhodné pre predajcov z hľadiska úspory nákladov, ale nevýhodou je, že títo agenti vo všeobecnosti ponúkajú obmedzené zastúpenie. V určitom zmysle percentuálne poplatky za nehnuteľnosti fungujú ako druh poistenia, ktoré chráni realitných agentov a kupujúcich a predávajúcich, ktorých zastupujú. Rovnako ako v prípade poistenia, iba jedna strana dostáva maximálny úžitok v každom konkrétnom prípade, ale to vyvažuje, aby systém zostal funkčný.

V prípadoch, keď realitný agent musí pracovať mnoho mesiacov, aby dokončil obchod, percentuálny poplatok zabezpečí, že on alebo ona môže očakávať primeranú sumu za dokončenú prácu a náklady, ktoré vynaložia na vykonanie práce. To však tiež znamená, že realitný agent bude niekedy platený rovnako za oveľa menej práce. Pretože obe strany vstupujú do transakcie bez akýchkoľvek vedomostí o výsledku, táto sadzba sa považuje za spravodlivý spôsob, ako zabezpečiť, aby kupujúci alebo predávajúci neplatili príliš veľa, a aby bol realitný agent spravodlivo platený za množstvo práce. dohoda môže znamenať. Percentuálny podiel je tiež spôsob, ako vyrovnať rovnaké podmienky, pokiaľ ide o sprístupnenie realitných agentov kupujúcim a predávajúcim bez ohľadu na to, či ide o milionárov alebo ktorí chcú kúpiť alebo predať byt v hodnote 90 000 dolárov. (Máte dobrého realitného agenta? Prečítajte si definíciu realitného agenta pre niektoré indície.)

Spodný riadok
Provízie realitných agentov môžu byť jedným z najmenej pochopených aspektov pri kúpe alebo predaji domu. Ak sa rozhodnete prijať služby realitného agenta, pozorne si prečítajte zmluvu a pochopte podmienky týkajúce sa provízie, ktorú zaplatíte za služby svojho agenta.