Pochopenie štruktúry splácania hypotéky

Hypotéka je dlhodobá pôžička, ktorá vám pomôže kúpiť dom. Okrem splácania istiny musíte požičiavateľovi platiť aj úroky. Domov a pozemok okolo neho slúžia ako kolaterál. Ak však chcete vlastniť dom, musíte vedieť viac ako tieto všeobecné údaje.

Kľúčové jedlá

• Hypotekárne splátky pozostávajú z platby istiny a úrokov.
• Ak vykonáte zálohu menej ako 20%, budete musieť uzavrieť súkromné ​​hypotekárne poistenie, čo zvyšuje vašu mesačnú platbu.
• Niektoré platby zahŕňajú aj dane z nehnuteľností alebo majetku.
• Dlžník platí viac úrokov na začiatku hypotéky, zatiaľ čo druhá časť úveru uprednostňuje zostatok istiny.

histórie

Takmer každý, kto si kúpi dom, má hypotéku. Hypotekárne sadzby sa často spomínajú vo večerných správach a špekulácie o tom, akým smerom sa budú pohybovať, sa stali štandardnou súčasťou finančnej kultúry.

Moderná hypotéka vznikla v roku 1934, keď vláda - s cieľom pomôcť krajine prekonať Veľkú depresiu - vytvorila hypotekárny program, ktorý minimalizoval požadovanú zálohovú platbu za dom, čím sa zvýšila suma, ktorú by si mohli požičať majitelia domov. Predtým bola požadovaná záloha vo výške 50%. Dnes je požadovaná záloha vo výške 20%, najmä preto, že ak je záloha nižšia ako 20%, musíte uzavrieť súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI) a zvýšiť tak svoje mesačné platby.

Žiaduce však nie je nevyhnutne dosiahnuteľné. K dispozícii sú hypotekárne programy, ktoré umožňujú výrazne nižšie splátky, ale ak dokážete spravovať 20%, určite by ste mali.

Pochopenie štruktúry splácania hypotéky

Hypotekárne splátky

Hlavnými faktormi určujúcimi vaše mesačné splátky hypotéky sú veľkosť a doba trvania úveru. Veľkosť je množstvo peňazí, ktoré si požičiavate, a termín je doba, ktorú musíte zaplatiť. Všeobecne platí, že čím dlhšie je vaše obdobie, tým nižšia je vaša mesačná platba. Preto sú 30-ročné hypotéky najobľúbenejšie. Akonáhle poznáte veľkosť úveru, ktorý potrebujete pre svoj nový domov, hypotekárna kalkulačka predstavuje jednoduchý spôsob porovnania typov hypoték a rôznych veriteľov.

PITI: Komponenty splácania hypotéky

Pri výpočte hypotekárneho úveru zohrávajú úlohu štyri faktory: istina, úrok, dane a poistenie (PITI). Keď sa na ne pozrieme, použijeme ako príklad hypotéku vo výške 100 000 dolárov.

hlavná

Časť každej splátky hypotéky je určená na splácanie istiny. Pôžičky sú štruktúrované tak, aby suma istiny vrátená dlžníkovi začínala nízka a zvyšuje sa s každou splátkou hypotéky. Platby v prvých rokoch sa vzťahujú skôr na úroky ako na istinu, zatiaľ čo platby v posledných rokoch tento scenár zvrátia. Pri našej hypotéke 100 000 dolárov je istina 100 000 USD.

záujem

Úrok je odmenou veriteľa za riskovanie a zapožičanie peňazí. Úroková sadzba hypotéky má priamy vplyv na výšku splátky hypotéky: Vyššie úrokové sadzby znamenajú vyššie splátky hypotéky.

Vyššie úrokové sadzby vo všeobecnosti znižujú množstvo peňazí, ktoré si môžete požičať, a nižšie úrokové sadzby ich zvyšujú. Ak je úroková sadzba pre našu hypotéku 100 000 dolárov 6%, kombinovaná splátka istiny a úroku mesačne na 30-ročnú hypotéku by bola približne 599, 55 USD - úroky 500 USD + istina 99, 55 USD. Rovnaká pôžička s úrokovou sadzbou 9% vedie k mesačnej splátke 804, 62 USD.

dane

Dane z nehnuteľností alebo dane z nehnuteľností vyhodnocujú vládne agentúry a používajú sa na financovanie verejných služieb, ako sú školy, policajné zložky a hasičské zbory. Dane vypočítava vláda každý rok, ale tieto dane môžete platiť ako súčasť vašich mesačných platieb. Splatná suma sa vydelí celkovým počtom mesačných splátok hypotéky v danom roku. Veriteľ zbiera platby a drží ich v úschove, až kým sa dane nezaplatia.

poistenie

Rovnako ako dane z nehnuteľností sa poistné platby platia pri každej splátke hypotéky a držia sa v úschove, kým nie je splatný účet. Existujú dva typy poistného krytia, ktoré môžu byť zahrnuté do splátky hypotéky. Jedným z nich je poistenie majetku, ktoré chráni byt a jeho obsah pred požiarmi, krádežami a inými katastrofami. Druhým je PMI, ktorý je povinný pre ľudí, ktorí si kúpia dom so zálohou nižšou ako 20% nákladov. Tento typ poistenia chráni veriteľa v prípade, že dlžník nie je schopný splácať úver. Keďže minimalizuje riziko zlyhania úveru, spoločnosť PMI tiež umožňuje veriteľom predať pôžičku investorom, ktorí môžu mať istotu, že im bude vyplatená ich dlhová investícia. Pokrytie PMI je možné zrušiť, keď má dlžník v domácnosti najmenej 20% vlastného imania.

Poistenie hypotéky môže byť zrušené, keď zostatok dosiahne 78% pôvodnej hodnoty.

Zatiaľ čo typická hypotéka predstavuje istinu, úroky, dane a poistenie, niektorí ľudia sa rozhodnú pre hypotéky, ktoré nezahŕňajú dane ani poistenie ako súčasť mesačnej platby. Pri tomto type pôžičky máte nižšiu mesačnú splátku, ale dane a poistenie musíte platiť sami.

Plán odpisovania

Harmonogram odpisovania hypotéky poskytuje podrobný pohľad na to, ktorá časť každej hypotekárnej splátky je venovaná každej zložke PITI. Ako už bolo uvedené, hypotekárne splátky v prvých rokoch pozostávajú predovšetkým z úrokov, zatiaľ čo splátky z splátok pozostávajú predovšetkým z istiny.

V našom príklade hypotéky na 30 rokov, 30 rokov, má splátkový kalendár 360 splátok. Čiastočný rozvrh uvedený nižšie ukazuje, ako sa rovnováha medzi splátkami istiny a úrokmi v priebehu času mení, smerom k väčšej aplikácii na zastúpeného.

Ako ukazuje graf, každá platba je 599, 55 USD, ale suma určená na zmeny istiny a úrokov. Na začiatku hypotéky je miera, v ktorej získavate kapitál vo vašej domácnosti, oveľa pomalšia. Z tohto dôvodu môže byť užitočné uskutočniť mimoriadne platby, ak vám to hypotéka umožní bez predčasného zaplatenia zálohy. Znižujú to istinu, ktorá následne znižuje úroky z každej budúcej platby a posúva vás k vášmu konečnému cieľu: splácanie hypotéky.

Na druhej strane, úrok je časť, ktorá je odpočítateľná od dane v rozsahu povolenom zákonom - ak si namiesto odpočítania štandardného odpočtu rozpisujete svoje odpočty.

Hypotéky podporované agentúrou FHA, ktoré umožňujú ľuďom s nízkym kreditným skóre stať sa majiteľmi domu, vyžadujú iba zálohu vo výške minimálne 3, 5%.

Po začatí splácania hypotéky

Prvá splátka hypotéky je splatná jeden celý mesiac po poslednom dni mesiaca, v ktorom bol domáci nákup uzavretý. Na rozdiel od nájomného, ​​splatného v prvý deň mesiaca za daný mesiac, sa splátky hypotéky platia oneskorene, v prvý deň mesiaca, ale za predchádzajúci mesiac.

Povedzme, že k uzávierke dôjde 25. januára. K záverečným nákladom bude patriť vzniknutý úrok do konca januára. Prvá úplná splátka hypotéky, ktorá je za mesiac február, je splatná 1. marca.

Predpokladajme napríklad, že si vezmete počiatočnú hypotéku vo výške 240 000 dolárov, pri nákupe 300 000 dolárov s 20% akontáciou. Vaša mesačná platba sa vypočíta na 1 077, 71 dolárov v rámci 30-ročnej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou s 3, 5% úrokovou sadzbou. Tento výpočet zahŕňa iba istinu a úrok, ale nezahŕňa dane z majetku a poistenie.

Váš denný záujem je 23, 01 dolárov. Vypočíta sa tak, že najprv vynásobíme úver vo výške 240 000 dolárov 3, 5% úrokovou sadzbou a potom vydelím 365. Ak sa hypotéka uzavrie 25. januára, dlhujete 161, 10 USD za sedem dní nahromadeného úroku po zvyšok mesiaca. Ďalšia mesačná splátka, ktorá predstavuje úplnú mesačnú platbu 1 077, 71 USD, je splatná 1. marca a pokrýva februárovú splátku hypotéky.

Všetky tieto informácie by ste mali mať vopred. Podľa pravidla o integrovanom zverejňovaní informácií TILA-RESPA sa musia tri dni pred plánovaným dátumom uzávierky poskytnúť dve tlačivá - odhad úveru a zverejnenie záverov. Suma nahromadeného úroku spolu s ostatnými záverečnými nákladmi je stanovená vo formulári na zverejnenie záverečných informácií. Môžete vidieť výšku úveru, úrokovú sadzbu, mesačné platby a ďalšie náklady a porovnať ich s pôvodným predpokladaným odhadom.

Spodný riadok

Hypotéka je dôležitý nástroj na kúpu domu, ktorý vám umožní stať sa majiteľom domu bez toho, aby ste museli platiť veľké zálohy. Keď však budete mať hypotéku, je dôležité pochopiť štruktúru vašich platieb, ktoré zahŕňajú nielen istinu (sumu, ktorú ste si požičali), ale aj úroky, dane a poistenie. To vám povie, ako dlho to bude trvať splácať hypotéku, a nakoniec, aké drahé bude financovať váš nákup domov.