Najlepšie tipy pre začínajúcich kupujúcich domov

Výzva na kúpu domu prvýkrát sa môže zdať taká skľučujúca, že je lákavé ísť jednoducho s prvým domom, ktorý spadá do vašej cenovej kategórie, alebo pokračovať v prenájme. Aby sme vám pomohli demystifikovať tento proces a získať čo najviac z nákupu, preveríme, čo budete musieť zvážiť pred nákupom, čo môžete očakávať od samotného procesu nákupu, a niekoľko užitočných tipov na uľahčenie života po vás. kúp si svoj prvý domov.

Výukový program: Základy hypotéky

Úvahy pred zakúpením

Prvá vec, ktorú musíte určiť, je to, aké sú vaše dlhodobé ciele a ako sa vlastníctvo domu zhoduje s týmito plánmi. Je možné, že jednoducho hľadáte transformáciu všetkých „zbytočných“ platieb nájomného na hypotekárne platby, ktoré skutočne vedú k tomu, že vlastníte niečo hmatateľné. Iní vidia vlastníctvo domu ako znak svojej nezávislosti a užívajú si predstavu, že sú ich vlastníkmi. Zúženie cieľov veľkého majiteľa domu vás nasmeruje správnym smerom. Tu je päť otázok, ktoré si treba položiť:

1. Aký typ domu najlepšie vyhovuje vašim potrebám? Pri kúpe obytnej nehnuteľnosti máte niekoľko možností: tradičný rodinný dom, mestský dom, byt, družstvo alebo viacgeneračný dom s dvoma až štyrmi jednotkami. Každá možnosť má svoje výhody a nevýhody, v závislosti od vašich cieľov v oblasti vlastníctva domov, takže sa musíte rozhodnúť, ktorý typ majetku vám pomôže dosiahnuť tieto ciele. Môžete tiež ušetriť na nákupnej cene v ktorejkoľvek kategórii výberom fixátora, aj keď množstvo času, vlastného kapitálu a peňazí potrebných na premenu fixátora na váš vysnívaný domov môže byť omnoho viac, ako ste si dohodli. (Ak chcete preskúmať svoje možnosti do väčšej hĺbky, pozrite si „Prispieva vám bytový život?“ A „Je pre vás družstvo v domácnosti vhodné?“)
2. Aké konkrétne vlastnosti bude mať váš ideálny domov? Aj keď je dobré si v tomto zozname ponechať určitú flexibilitu, robíte snáď najväčší nákup svojho života a zaslúžite si, aby tento nákup vyhovoval vašim potrebám a želaniam čo najbližšie. Váš zoznam by mal obsahovať základné túžby, napríklad susedstvo a veľkosť, až po menšie detaily, ako je rozloženie kúpeľne a kuchyňa, ktorá sa dodáva s dôveryhodnými spotrebičmi.
3. Koľko hypotéky spĺňate? Predtým, ako začnete nakupovať, je dôležité získať predstavu o tom, koľko bude veriteľ skutočne ochotný dať za nákup prvého domu. Môžete si myslieť, že si môžete dovoliť 300 000 dolárov, ale veritelia si môžu myslieť, že ste dobrí len za 200 000 dolárov v závislosti od faktorov, ako je to, koľko iného dlhu máte, váš mesačný príjem a ako dlho ste boli v súčasnej práci. (Úvod do terminológie a štruktúry hypotéky nájdete v našom návode Základy hypotéky .)
4. Koľko domov si môžete skutočne dovoliť? Na druhej strane vám banka niekedy poskytne pôžičku na viac domu, ako skutočne chcete zaplatiť. Rovnako ako pri kúpe nového auta sa budete chcieť pozrieť na celkové náklady domu, nielen na mesačnú platbu. Samozrejme, pri pohľade na mesačnú platbu je tiež dôležité, spolu s tým, koľko zálohy si môžete dovoliť, ako vysoké sú dane z nehnuteľností vo vašom vybranom susedstve, koľko bude stáť poistenie majiteľov domov, koľko predpokladáte výdavky na údržbu alebo zlepšenie dom a aké budú vaše náklady na zatváranie. (Ak potrebujete pomoc pri rozhodovaní o tom, aký typ hypotéky je pre vás najlepší, prečítajte si časť „5 vecí, ktoré potrebujete vedieť, aby ste mohli vopred schváliť hypotéku“ a „Rozhodnite sa na základe hypotéky na základe rizika.“)
5. Kto vám pomôže nájsť domov a sprevádzať vás nákupom? Realitný agent vám pomôže lokalizovať domy, ktoré vyhovujú vašim potrebám a sú vo vašej cenovej relácii, potom sa s vami stretnúť a prezrieť si ich. Akonáhle ste si vybrali dom na kúpu, títo odborníci vám môžu pomôcť pri vyjednávaní celého procesu nákupu vrátane predloženia ponuky, získania pôžičky a dokončenia dokumentácie. Odborné znalosti realitného agenta vás môžu chrániť pred akýmikoľvek úskaliami, s ktorými sa môžete stretnúť počas procesu. (Čítajte o tom ďalej v častiach „Nájdenie obchodného zástupcu“ a „Výhody použitia realitného zástupcu“.)

Najlepšie tipy na kúpu prvého domu

Proces nákupu

Teraz, keď ste sa rozhodli prepadnúť, preskúmajme, čo môžete očakávať od samotného procesu nákupu domov. Je to chaotický čas, keď zúrivo lietajú ponuky a kontrarafy, ale ak ste pripravení na problémy (a papierovanie), môžete týmto procesom prejsť viac či menej neporušeným zdravým rozumom. Tu je základný progres, ktorý môžete očakávať:

1) Nájdite si domov.

Nezabudnite využiť všetky dostupné možnosti na nájdenie domov na trhu, vrátane použitia vášho realitného agenta, prehľadania zoznamov online a jazdy po okolí, ktoré vás zaujímajú pri hľadaní značiek na predaj. Tiež tam dajte nejaké pocity svojim priateľom, rodinným a obchodným kontaktom. Nikdy nevieš, odkiaľ pochádza dobrá referencia alebo vedenie v domácnosti.

2) Zvážte svoje možnosti financovania a bezpečné financovanie.

Prví majitelia domov majú širokú škálu možností, ako im pomôcť dostať sa do domu, vrátane pôžičiek federálne podporovaných a pôžičiek pre tých, ktorí nemajú štandardnú minimálnu zálohu vo výške 20%. Váš štát môže mať aj svoje vlastné programy pre prvopočiatočníkov. Vaša hypotekárna úroková sadzba bude mať tiež veľký vplyv na celkovú cenu, ktorú zaplatíte za svoj domov, takže nakupujte. Naozaj sa to vyplatí. (Ak sa chcete dozvedieť viac, pozrite si našu prezentáciu „Financovanie pre prvovýrobcov“.)

3) Urobte ponuku.

Váš realitný agent vám pomôže rozhodnúť sa, koľko peňazí chcete pre tento dom ponúknuť, a za akýchkoľvek podmienok, o ktoré chcete požiadať, ako napríklad nechať kupujúceho zaplatiť za svoje náklady na zatvorenie. Váš zástupca potom predloží ponuku zástupcovi predávajúceho; predajca vašu ponuku buď prijme, alebo vydá protinávrh. Potom môžete prijať alebo pokračovať v pohybe tam a späť, až kým nedosiahnete dohodu alebo sa nerozhodnete ju ukončiť. Ak dosiahnete dohodu, urobíte vklad v dobrej viere a tento proces prejde do úschovy. Podmienený účet je krátke obdobie (často okolo 30 dní), keď predávajúci stiahne dom z trhu so zmluvným očakávaním, že ho kúpite - za predpokladu, že pri jeho kontrole nenájdete žiadne vážne problémy. (Viac informácií o procese úschovy nájdete v časti „10 prekážok pri zatváraní v novom dome“).

4) Získajte domácu inšpekciu.

Aj keď sa dom, ktorý plánujete kúpiť, zdá byť bezchybný, nie je možné, aby školený odborník skontroloval váš potenciálny nový domov z hľadiska kvality, bezpečnosti a celkového stavu. Ak domáca kontrola odhalí závažné chyby, ktoré predajca neodhalil, spravidla budete môcť svoju ponuku zrušiť a získať späť svoj vklad. Rokovanie o tom, aby predajca vykonal opravy alebo znížil predajnú cenu, sú ďalšími možnosťami, ak sa ocitnete v tejto situácii. (Tipy, ako postupovať pri rokovaniach, nájdete v časti „Získanie toho, čo chcete.“)

5) Zatvorte alebo pokračujte.

Ak ste schopní vyriešiť dohodu s predajcom alebo ešte lepšie, ak kontrola neodhalila žiadne významné problémy, mali by ste byť pripravení uzavrieť. Uzatvorenie zmluvy v zásade zahŕňa podpísanie tony papierovania vo veľmi krátkom časovom období, zatiaľ čo sa modlíme, aby nič neprepadlo na poslednú chvíľu.

Veci, s ktorými sa budete zaoberať a zaplatiť za ne v záverečných fázach nákupu, môžu zahŕňať hodnotenie domácnosti (hypotekárne spoločnosti to vyžadujú na ochranu svojho záujmu v dome), vyhľadávanie titulu, aby sa ubezpečilo, že nikto iný ako Predajca má nárok na nehnuteľnosť, získava súkromné ​​hypotekárne poistenie alebo záložnú pôžičku, ak je vaša záloha nižšia ako 20%, a vyplní hypotéku. (Viac informácií o úskaliach súkromného hypotekárneho poistenia nájdete v časti 6 dôvodov, prečo sa vyhnúť súkromnému hypotekárnemu poisteniu a prekabátiť súkromné ​​hypotekárne poistenie.)

Gratulujeme, nový majiteľ domu ... čo teraz?

Podpísali ste noviny, zaplatili ste sťahovačom a nové miesto sa začína cítiť ako doma. Hra je v poriadku? Nie úplne. Pozrime sa teraz na niekoľko konečných tipov, vďaka ktorým bude život nového majiteľa zábavnejší a bezpečnejší.

1. Pokračujte v šetrení. S vlastníctvom domu prichádzajú veľké neočakávané výdavky, napríklad výmena odkvapových žľabov alebo získanie nového ohrievača vody. Založte núdzový fond pre svoj domov, aby ste sa nemuseli nechať strážiť, keď tieto náklady nevyhnutne vzniknú. (Ak chcete šetriť svoj pohotovostný fond, prečítajte si článok „Vytvorte si núdzový fond.“)
2. Vykonajte pravidelnú údržbu. S veľkým množstvom peňazí, ktoré vkladáte do svojho domu, sa o to budete musieť postarať excelentne. Pravidelná údržba môže znížiť vaše náklady na opravu tým, že umožní odstránenie problémov, keď sú malé a zvládnuteľné.
3. Ignorujte trh s nehnuteľnosťami. Nezáleží na tom, aký význam má váš domov v danom okamihu - s výnimkou okamihu, keď ho predáte. To, že si budete môcť vybrať, kedy budete predávať svoj domov, a nie ho prinútiť predať ho kvôli presunu zamestnania alebo finančnej tiesni, bude najväčším určujúcim faktorom toho, či z vašej investície uvidíte solídny zisk.
4. Na financovanie svojho dôchodku sa nespoliehajte na predaj svojho domu. Aj keď vlastníte dom, mali by ste naďalej každý rok ukladať maximum na svoje dôchodkové sporiace účty. Aj keď sa môže zdať ťažké uveriť každému, kto si všimol šťastie, ktoré niektorí ľudia dosiahli počas bubliny na bývaní, pri predaji domu nemusíte nevyhnutne zabíjať. Ak sa chcete pozerať na svoj domov ako na zdroj bohatstva v dôchodku, zvážte, že akonáhle ste splácali hypotéku, peniaze, ktoré ste míňali na mesačné splátky, sa môžu použiť na financovanie niektorých vašich životných a lekárskych výdavkov v dôchodku., (Ak sa chcete dozvedieť, ako čo najviac vyťažiť zo svojho domu, keď je čas predať, prečítajte si časť „Opraviť a prevrátiť: Hodnota prestavby.“)

Spodný riadok

Tento stručný prehľad by vám mal pomôcť dostať sa na cestu k vyplneniu akýchkoľvek medzier vo vašich znalostiach o kúpe domu. Pamätajte na to, že čím viac sa o procese vopred vzdelávate, tým menej stresujúce bude, a tým pravdepodobnejšie budete mať dom, ktorý chcete, za cenu, ktorú si môžete dovoliť - as úsmevom na tvári.