Reverzná hypotéka

Jedným slovom, reverzná hypotéka je pôžička. Majiteľ domu, ktorý má 62 alebo viac rokov a má značný domáci kapitál, si môže požičať za hodnotu svojho domu a dostávať prostriedky ako paušálnu sumu, pevnú mesačnú platbu alebo úverový limit. Na rozdiel od forwardovej hypotéky - typu používaného na kúpu domu - reverzná hypotéka nevyžaduje, aby majiteľ domu platil pôžičky.

Namiesto toho sa celý zostatok úveru stáva splatným, keď dlžník zomrie, natrvalo odíde alebo predá domov. Federálne predpisy vyžadujú, aby poskytovatelia úveru štruktúrovali transakciu tak, aby výška úveru nepresahovala hodnotu domu a dlžník alebo majetok dlžníka nenesie zodpovednosť za zaplatenie rozdielu, ak sa zostatok úveru zvýši nad hodnotu domu. Jedným zo spôsobov, ako by sa to mohlo stať, je pokles trhovej hodnoty na domácom trhu; ďalšie je, ak dlžník žije dlho.

Ako funguje reverzná hypotéka?

Hotovosť vo vlastnom imaní

Reverzné hypotéky môžu poskytnúť toľko potrebnú hotovosť pre seniorov, ktorých čisté imanie je väčšinou spojené s hodnotou ich domova. Na druhej strane tieto pôžičky môžu byť nákladné a zložité a môžu byť predmetom podvodov. Tento článok vás naučí, ako fungujú reverzné hypotéky a ako sa chrániť pred úskaliami, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť, či takáto pôžička môže byť pre vás alebo vašich rodičov vhodná.

Podľa Národnej asociácie reverzných hypotekárnych veriteľov vlastníci domu vo veku 62 a viac rokov vlastnili v treťom štvrťroku 2017 vlastný kapitál vo výške 6, 5 bilióna dolárov USD. Tento počet predstavuje historicky najvyššiu hodnotu od začiatku merania v roku 2000, čo zdôrazňuje, aký veľký je zdroj bohatého bývania. vlastný kapitál je určený pre dospelých v dôchodkovom veku. Domáce imanie je použiteľné bohatstvo, iba ak predáte a znížite jeho veľkosť alebo si požičiate proti nemu. A to je miesto, kde prichádzajú do hry reverzné hypotéky, najmä pre dôchodcov s obmedzenými príjmami a niekoľkými inými aktívami.

Kľúčové jedlá

• Reverzná hypotéka je typ úveru pre seniorov vo veku 62 a viac rokov.
• Reverzné hypotekárne úvery umožňujú majiteľom domov previesť svoj vlastný kapitál na hotovostný príjem bez mesačných splátok hypotéky.
• Väčšina reverzných hypoték je federálne poistená, ale dajte si pozor na podvody s reverznými hypotékami, ktoré sú zamerané na seniorov.
• Reverzné hypotéky môžu byť pre niektorých veľkým finančným rozhodnutím, pre ostatných však zlým rozhodnutím. Pred rozhodnutím nezabudnite pochopiť, ako reverzné hypotéky fungujú a čo znamenajú pre vás a vašu rodinu.

Ako funguje reverzná hypotéka

S reverznou hypotékou, namiesto toho, aby majiteľ domu platil nájomcovi, požičiava majiteľovi platby. Majiteľ domu si vyberie spôsob prijímania týchto platieb (vysvetlíme možnosti v nasledujúcej časti) a úroky len zaplatí z prijatých výnosov. Úrok je zahrnutý do zostatku úveru, takže majiteľ domu neplatí nič vopred. Majiteľ domu si tiež ponechá názov domu. Počas životnosti úveru sa zvyšuje dlh majiteľa domu a znižuje sa vlastný kapitál.

Rovnako ako v prípade hypotéky vopred, aj tu je kolaterál pre reverznú hypotéku. Keď sa majiteľ domu presťahuje alebo zomrie, výťažok z predaja domu pôjde nájomcovi na splatenie istiny reverznej hypotéky, úroku, hypotekárneho poistenia a poplatkov. Akýkoľvek predaj pokračuje nad rámec toho, čo bolo vypožičané, choď na majiteľa domu (ak stále žije) alebo na majetok majiteľa domu (ak majiteľ domu zomrel). V niektorých prípadoch sa dedičia môžu rozhodnúť splácať hypotéku, aby si mohli ponechať domov.

Spätné výnosy z hypotéky nie sú zdaniteľné. Hoci sa môžu cítiť ako príjem majiteľovi domu, IRS považuje peniaze za pôžičku.

Druhy reverzných hypoték

Existujú tri typy reverznej hypotéky. Najbežnejšou je hypotéka na konverziu vlastného kapitálu alebo HECM. HECM predstavuje takmer všetky pôžičky poskytujúce reverzné hypotéky na domáce hodnoty v hodnote nižšej ako 679 650 USD a je to typ, ktorý s najväčšou pravdepodobnosťou získate, takže v tomto článku sa bude diskutovať. Ak však váš domov stojí za to viac, môžete sa pozrieť na hypotéku typu jumbo, ktorá sa nazýva aj súkromná reverzná hypotéka.

Ak vyberiete reverznú hypotéku, môžete si vybrať, či budete dostávať výnosy jedným zo šiestich spôsobov:

1. Paušálna suma: Získajte všetky výnosy ihneď po uzavretí vašej pôžičky. Toto je jediná možnosť, ktorá prichádza s pevnou úrokovou sadzbou. Ďalších päť má nastaviteľné úrokové sadzby.
2. Rovnaké mesačné platby (anuita): Pokiaľ aspoň jeden dlžník žije v domácnosti ako hlavné bydlisko, veriteľ bude vyplácať dlžníkovi stabilné platby.
3. Termínované platby : Veriteľ poskytuje dlžníkovi rovnaké mesačné platby za stanovené obdobie podľa výberu dlžníka, napríklad 10 rokov.
4. Úverová línia: Majiteľ domu si môže požičať peniaze podľa potreby. Majiteľ domu platí úrok iba z čiastok skutočne požičaných z úverového limitu.
5. Rovnaké mesačné platby plus úverová linka: Veriteľ poskytuje stabilné mesačné platby, pokiaľ aspoň jeden dlžník býva v dome ako hlavné bydlisko. Ak dlžník v ľubovoľnom okamihu potrebuje viac peňazí, môže získať prístup k úverovej linke.
6. Termínované splátky plus úverový limit: Veriteľ poskytuje dlžníkovi rovnaké mesačné platby na stanovené obdobie podľa výberu dlžníka, napríklad 10 rokov. Ak dlžník počas tohto obdobia alebo po ňom potrebuje viac peňazí, má prístup k úverovej linke.

Je tiež možné použiť reverznú hypotéku s názvom „ HECM na nákup“ na kúpu iného domu, ako je dom, v ktorom v súčasnosti žijete.

V každom prípade budete zvyčajne potrebovať najmenej 50% vlastného imania - na základe aktuálnej hodnoty vášho domu, nie podľa toho, čo ste zaň zaplatili -, aby ste sa kvalifikovali pre reverznú hypotéku. Štandardy sa líšia v závislosti od veriteľa.

41736

Počet reverzných hypoték vydaných v USA v roku 2018, čo je o 26, 7% menej ako v predchádzajúcom roku.

Mali by ste úžitok z jedného?

Reverzná hypotéka môže znieť podobne ako pôžička na vlastný kapitál alebo úverová linka. Podobne ako v prípade jednej z týchto pôžičiek môže reverzná hypotéka poskytnúť jednorazovú sumu alebo úverovú linku, ku ktorej máte prístup podľa potreby na základe toho, koľko zo svojho domova ste zaplatili, a trhovú hodnotu vášho domova. Na rozdiel od pôžičky na bývanie alebo úverovej linky na bývanie však na to, aby ste sa kvalifikovali, nemusíte mať príjem ani dobrý úver. Nebudete platiť žiadne pôžičky, keď bývate doma ako svoje primárne bydlisko.

Reverzná hypotéka je jediný spôsob, ako získať prístup k domovskému kapitálu bez predaja domu pre seniorov, ktorí nechcú byť zodpovední za mesačnú splátku úveru alebo ktorí sa nemôžu kvalifikovať na pôžičku alebo refinancovanie vlastného kapitálu z dôvodu obmedzeného cash flow alebo zlého úver.

Ak nemáte nárok na niektorú z týchto pôžičiek, aké možnosti ostávajú na použitie vlastného kapitálu na financovanie vášho dôchodku? Mohli by ste predať a zmenšiť veľkosť, alebo môžete predať svoj domov svojim deťom alebo vnúčatám, aby si ho udržali v rodine, možno sa dokonca stanete jeho nájomcom, ak chcete v dome naďalej žiť.

Klady a zápory

Keď máte 62 rokov alebo viac, môže byť reverzná hypotéka dobrým spôsobom, ako získať hotovosť, keď je váš domáci kapitál vašim najväčším majetkom a nemáte iný spôsob, ako získať dostatok peňazí na pokrytie základných životných nákladov. Reverzná hypotéka vám umožní zostať doma vo vašom dome, pokiaľ budete držať krok s majetkovými daňami, údržbou a poistením a nebudete sa musieť presťahovať do opatrovateľského domu alebo do zariadenia na bývanie dlhšie ako rok.

Uzatvorenie reverznej hypotéky však znamená vynaloženie značného množstva vlastného imania, ktoré ste nazhromaždili, na úroky a poplatky za pôžičky, o ktorých budeme hovoriť ďalej. Znamená to tiež, že pravdepodobne nebudete schopní preniesť svoj domov na svojich dedičov. Ak reverzná hypotéka neposkytuje dlhodobé riešenie vašich finančných problémov, iba krátkodobých, nemusí to stáť za to.

Čo ak s vami žije niekto iný, napríklad priateľ, príbuzný alebo spolubývajúci? Ak dostanete reverznú hypotéku, táto osoba nebude mať žiadne právo na to, aby zostala doma po tom, čo zomriete.

Ďalším problémom, s ktorým sa niektorí dlžníci stretávajú s reverznými hypotékami, je prežívanie hypotéky. Ak vyberiete platobný plán, ktorý neposkytuje celoživotný príjem, napríklad paušálnu sumu alebo termínovaný plán, alebo ak si vyberiete úverový rámec a využijete ho všetky, nemusíte už mať žiadne peniaze, keď ho potrebujete.,

Pravidlá upravujúce tieto hypotéky

Ak vlastníte dom, byt alebo mestský dom alebo vyrobený dom postavený 15. júna 1976 alebo neskôr, môžete mať nárok na spätnú hypotéku. Podľa pravidiel Federálnej správy bývania (FHA) nemôžu družstevní majitelia domov získať reverzné hypotéky, pretože technicky nevlastnia nehnuteľnosť, v ktorej žijú, ale skôr akcie korporácie. V New Yorku, kde sú družstvá bežné, štátne právo ďalej zakazuje reverzné hypotéky v družstvách, čo im umožňuje iba v jedno až štvorčlenných rodinách a bytových domoch.

Aj keď reverzné hypotéky nemajú požiadavky na príjem ani úverové skóre, stále majú pravidlá o tom, kto sa kvalifikuje. Musíte byť najmenej 62 rokov a musíte buď vlastniť svoj domov bezplatne a zreteľne alebo mať značnú sumu vlastného imania (najmenej 50%). Dlžníci musia zaplatiť poplatok za vznik, predbežné poistné, priebežné poistné za hypotéku, poplatky za správu úveru a úroky. Federálna vláda obmedzuje, koľko veriteľov môže účtovať tieto položky.

Veritelia nemôžu ísť za dlžníkmi alebo ich dedičmi, ak sa ukáže, že domov je pod vodou, keď je čas predať. Takisto musia umožniť niektorým dedičom niekoľko mesiacov rozhodnúť sa, či chcú splatiť reverznú hypotéku, alebo umožniť veriteľovi, aby predal domov, aby splatil pôžičku.

Ministerstvo bývania a rozvoja miest (HUD) vyžaduje, aby všetci potenciálni spätní hypotekárni dlžníci absolvovali poradenskú sekciu schválenú HUD. Toto poradenské sedenie, ktoré zvyčajne stojí okolo 125 dolárov, by malo trvať najmenej 90 minút a malo by pokrývať výhody a nevýhody uzatvárania reverznej hypotéky vzhľadom na vaše jedinečné finančné a osobné okolnosti. Malo by to vysvetľovať, ako by reverzná hypotéka mohla ovplyvniť vašu oprávnenosť na príjem liekov Medicaid a doplnkového zabezpečenia. Poradca by mal tiež prejsť rôznymi spôsobmi, ako môžete získať príjmy.

Vašou povinnosťou podľa pravidiel reverznej hypotéky je udržiavať aktuálnu daň z majetku a poistenie vlastníkov domu a udržiavať dom v dobrom stave. A ak prestanete bývať v dome dlhšie ako jeden rok - aj keď je to z dôvodu lekárskych dôvodov v zariadení dlhodobej starostlivosti - budete musieť splatiť pôžičku, ktorá sa zvyčajne dosiahne predajom domu,

Okrem možnosti podvodov zameraných na starších ľudí majú reverzné hypotéky aj niektoré legitímne riziká. Napriek nedávnym reformám stále existujú situácie, keď vdova alebo vdova po smrti manžela / manželky mohli prísť o domov.

Zaplatené poplatky

Ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest upravilo poistné na reverzné hypotéky v októbri 2017. Keďže veritelia nemôžu požiadať majiteľov domov alebo ich dedičov, aby zaplatili, ak zostatok pôžičky rastie nad hodnotu domu, poistné poskytuje skupinu finančných prostriedkov ktoré môžu veritelia čerpať, aby nestratili peniaze, keď k tomu dôjde.

Jednou zmenou bolo zvýšenie predbežného poistného z 0, 5% na 2, 0% pre troch zo štyroch dlžníkov a zníženie poistného z 2, 5% na 2, 0% pre druhého zo štyroch dlžníkov. Prémiová prémia bola predtým viazaná na to, koľko dlžníkov vzali v prvom roku, pričom majitelia domov, ktorí vzali najviac - pretože potrebovali splatiť existujúcu hypotéku - platili vyššiu sadzbu. Teraz všetci dlžníci platia rovnakú sadzbu 2, 0%. Počiatočná prémia sa počíta na základe hodnoty domácnosti, takže za každých 100 000 dolárov v odhadovanej hodnote zaplatíte 2 000 dolárov. To je 6 000 dolárov na dom 300 000 dolárov.

Všetci dlžníci musia tiež platiť ročné poistné na hypotekárne poistenie vo výške 0, 5% (predtým 1, 25%) z vypožičanej sumy. Táto zmena ušetrí dlžníkom 750 dolárov ročne za každých 100 000 požičaných dolárov a pomáha kompenzovať vyššiu prémiu vopred. Znamená to tiež, že dlh dlžníka rastie pomalšie, časom si zachováva viac vlastného imania majiteľa domu, poskytuje neskôr zdroje finančných prostriedkov alebo zvyšuje možnosť preniesť domov na dedičov.

Reverzné hypotekárne úvery

Ak chcete získať reverznú hypotéku, nemôžete ísť len k žiadnemu veriteľovi. Reverzné hypotéky sú špeciálnym produktom a ponúkajú ich iba niektorí veritelia. Medzi najväčšie mená v oblasti poskytovania hypotekárnych úverov patria American Advisors Group, One Reverse Hypotéka a Liberty Home Equity Solutions.

Je dobré požiadať o reverznú hypotéku u viacerých spoločností, aby ste zistili, ktorá má najnižšie sadzby a poplatky. Aj keď sú reverzné hypotéky federálne regulované, každý veriteľ si stále môže ponechať voľný priestor.

Úrokové sadzby

Pevnú úrokovú sadzbu má iba jednorázová reverzná hypotéka, ktorá vám pri uzavretí vašej pôžičky poskytne všetky výnosy naraz. Ďalších päť možností má nastaviteľné úrokové sadzby, čo dáva zmysel, pretože si požičiavate peniaze na mnoho rokov, nie všetky naraz, a úrokové sadzby sa neustále menia. Reverzné hypotéky s pohyblivou úrokovou sadzbou sú viazané na londýnsku medzibankovú ponúkanú úrokovú sadzbu (LIBOR).

Okrem jednej zo základných sadzieb požičiava veriteľ maržu od jedného do troch percentuálnych bodov. Ak je LIBOR 2, 5% a marža veriteľa 2%, vaša úroková sadzba na reverznú hypotéku bude 4, 5%. Na začiatku roku 2018 sa marže veriteľov pohybovali od 1, 08% do 3, 38%. Úrokové zlúčeniny počas životnosti reverznej hypotéky a vaše kreditné skóre neovplyvňujú mieru reverznej hypotéky ani vašu kvalifikáciu.

Koľko si môžete požičať?

Výnosy, ktoré dostanete z reverznej hypotéky, budú závisieť od veriteľa a vášho platobného plánu. V prípade HECM bude suma, ktorú si môžete požičať, založená na veku najmladšieho dlžníka, úrokovej sadzbe úveru a menšej z hodnotenej hodnoty vášho domova alebo maximálnej výške pohľadávky FHA, čo je 679 650 USD za rok 2018.

Nemôžete si však požičať 100% toho, čo stojí za váš domov, alebo kdekoľvek v jeho blízkosti. Časť vášho vlastného imania sa musí použiť na úhradu výdavkov úveru vrátane hypotekárneho poistného a úrokov. Tu je niekoľko ďalších vecí, ktoré potrebujete vedieť o tom, koľko si môžete požičať:

• Výnosy z pôžičky sú založené na veku najmladšieho dlžníka alebo, ak je dlžník ženatý, mladšieho manžela, aj keď mladší manžel nie je dlžníkom. Čím je najmladší dlžník starší, tým vyššia je pôžička.
• Čím nižšia je výška hypotéky, tým viac si môžete požičať.
• Čím vyššia je hodnotená hodnota vášho majetku, tým viac si môžete požičať.
• Silné reverzné finančné hodnotenie hypotéky zvyšuje výnosy, ktoré dostanete, pretože veriteľ neodstráni časť z nich, aby vo vašom mene zaplatili dane z nehnuteľností a poistenie majiteľov domov.

Suma, ktorú si môžete skutočne požičať, závisí od toho, čo sa nazýva počiatočný limit istiny. V januári 2018 bol priemerný počiatočný limit istiny 211 468 dolárov a priemerná maximálna výška pohľadávky bola 412 038 dolárov. Priemerný počiatočný limit istiny dlžníka je približne 58% maximálnej výšky pohľadávky.

Vláda v októbri 2017 znížila pôvodný limit istiny, čím sťažila majiteľom domov, najmä mladším, nárok na spätnú hypotéku. Táto zmena na druhej strane pomáha dlžníkom zachovať si viac vlastného imania. Vláda znížila limit z toho istého dôvodu, že zmenila poistné: pretože deficit fondu hypotekárneho poistenia sa za posledný fiškálny rok takmer zdvojnásobil. Toto je fond, ktorý vypláca veriteľom a chráni daňovníkov pred stratou z hypotéky.

Aby ste veci ešte viac skomplikovali, nemôžete si požičať všetky svoje počiatočné limity istiny v prvom roku, keď vyberiete jednorazovú sumu alebo úverový limit. Namiesto toho si môžete požičať až 60% alebo viac, ak peniaze používate na splatenie svojej forwardovej hypotéky. A ak vyberiete paušálnu sumu, suma, ktorú dostanete vopred, je všetko, čo kedy získate. Ak si vyberiete úverový limit, váš úverový limit bude v priebehu času rásť, ale iba v prípade, že ste vo svojom riadku nevyužili prostriedky.

Reverzné hypotéky, váš manžel / manželka a dedičia

Obaja manželia musia súhlasiť s pôžičkou, ale obaja nemusia byť dlžníkmi a toto usporiadanie môže spôsobiť problémy. Ak dvaja manželia žijú spolu v domácnosti, ale iba jeden z manželov je vymenovaný za dlžníka v prípade reverznej hypotéky, druhému z manželov hrozí, že stratí domov, ak zomrie prvý z manželiek. Spätná hypotéka sa musí splatiť, keď dlžník zomrie, a zvyčajne sa spláca predajom domu. Ak chce pozostalý manžel / manželka zostať v domácnosti, bude musieť splatiť pôžičku inými prostriedkami, prípadne drahým refinancovaním.

Dlžníkom môže byť iba jeden z manželov, ak vlastní iba jeden z manželov, pravdepodobne preto, že bol zdedený alebo že jeho vlastníctvo predchádza manželstvu. V ideálnom prípade budú mať obaja manželia právny titul a obaja budú dlžníkmi reverznej hypotéky, takže keď prvý z manželov zomrie, druhý z nich bude mať naďalej prístup k výnosom z reverznej hypotéky a bude môcť v dome bývať až do smrti. Nepožičiavaný manželský partner by mohol dokonca prísť o domov, ak by sa vypožičaný manželský partner musel presťahovať do zariadenia na bývanie alebo do opatrovateľského domu na rok alebo dlhšie.

Vyhnite sa reverzným podvodom s hypotékou

S produktom, ktorý je potenciálne lukratívny ako reverzná hypotéka, a zraniteľnou skupinou dlžníkov, ktorí môžu mať kognitívne poruchy alebo sa zúfalo snažia o finančné spasenie, sú podvody hojné. Bezohľadní dodávatelia a dodávatelia domácich kutilov zamerali seniorov, aby im pomohli zaistiť reverzné hypotéky, aby mohli platiť za vylepšenia domu - inými slovami, aby mohli dostať zaplatené. Predajca alebo dodávateľ môže alebo nemusí skutočne dodať sľúbenú kvalitnú prácu; mohli by ukradnúť peniaze majiteľovi domu.

Príbuzní, opatrovatelia a finanční poradcovia tiež využili výhody seniorov tým, že na základe splnomocnenia obrátia hypotéku na domov, potom kradnú výnosy alebo ich presvedčia, aby si kúpili finančný produkt, ako je anuita alebo celé životné poistenie, ktoré senior si môže dovoliť iba získaním reverznej hypotéky. Táto transakcia bude pravdepodobne iba v najlepšom záujme takzvaného finančného poradcu. To sú len niektoré z podvodov s reverznou hypotékou, ktoré môžu zakopnúť o nevedomých majiteľov domov.

Urobte to, aby ste zabránili vylúčeniu

Ďalším nebezpečenstvom spojeným s reverznou hypotékou je možnosť vylúčenia. Aj keď dlžník nie je zodpovedný za uskutočnenie akýchkoľvek hypotekárnych splátok - a preto sa na nich nemôže stať delikventom - reverzná hypotéka vyžaduje, aby dlžník splnil určité podmienky. Nesplnenie týchto podmienok umožňuje veriteľovi vylúčiť z trhu.

Ako reverzný hypotekárny dlžník musíte bývať v domácnosti a udržiavať ho. Ak dôjde k zlyhaniu domu, nestojí to za primeranú trhovú hodnotu, keď je čas predať, a veriteľ nebude môcť získať späť celú sumu, ktorú rozšíril na dlžníka. Reverzné hypotéky sa tiež požadujú, aby zostali aktuálne dane z nehnuteľností a poistenie majiteľov domov. Veriteľ znovu ukladá tieto požiadavky na ochranu svojho záujmu v domácnosti. Ak neplatíte dane z nehnuteľnosti, dom sa môže zmocniť miestny daňový úrad. Ak nemáte poistenie majiteľa domu a je tu požiar v domácnosti, zabezpečenie veriteľa je poškodené.

Podľa analýzy Reverse Mortgage Insight bolo asi jedno z piatich spätných zabavení hypotéky v rokoch 2009 až 2017 zapríčinené nezaplatením dane z nehnuteľnosti alebo poistením dlžníka.

Spodný riadok

Spätná hypotéka môže byť užitočným finančným nástrojom pre starších majiteľov domov, ktorí chápu, ako fungujú pôžičky a aké kompromisy sa týkajú. V ideálnom prípade bude mať každý, kto má záujem o spätnú hypotéku, čas, aby sa dôkladne dozvedel, ako tieto pôžičky fungujú. Týmto spôsobom na nich nemôže koristi žiadny bezohľadný veriteľ alebo koristnícky scammer, budú sa môcť správne rozhodnúť, aj keď dostanú nekvalitného reverzného hypotekárneho poradcu a pôžička neprinesie žiadne nepríjemné prekvapenia.

Aj keď reverznú hypotéku vydávajú najuznávanejší veritelia, stále je to zložitý produkt. Dlžníci si musia vziať čas na to, aby sa o tom poučili, aby sa ubezpečili, že robia najlepšiu voľbu, ako využiť svoj vlastný kapitál.