Cesta REIT

Množstvo investičných nástrojov tam predstavuje výzvu pre priemerného investora, ktorý sa snaží pochopiť, o čom všetci sú. Akcie sú hlavným pilierom investovania, dlhopisy boli vždy bezpečným miestom na zaparkovanie vašich peňazí, možnosti zvýšili pákový efekt pre špekulantov a vzájomné fondy sa považujú za jedno z najjednoduchších nástrojov pre investorov. Jedným z druhov investícií, ktoré sa do týchto kategórií úplne nezaoberajú a ktoré sa často prehliadajú, je dôvera v investovanie do nehnuteľností alebo REIT.

Kľúčové jedlá

• Investičná spoločnosť v oblasti nehnuteľností (REIT) je spoločnosť, ktorá vlastní, prevádzkuje alebo financuje nehnuteľnosti produkujúce príjmy.
• Equity REIT vlastní a spravuje nehnuteľnosti.
• Hypotekárne REITs držia alebo obchodujú s hypotékami a hypotekárnymi záložnými listami.
• REIT generujú stabilný tok príjmov pre investorov, ale ponúkajú málo v spôsobe zhodnotenia kapitálu.
• Väčšina REIT je verejne obchodovaná ako akcie, vďaka čomu sú vysoko likvidné - na rozdiel od väčšiny investícií do nehnuteľností.

Čo je REIT?

Dôverná spoločnosť REIT, ktorá zhromažďuje rezervu peňazí prostredníctvom počiatočnej verejnej ponuky (IPO), ktorá sa potom používa na nákup, vývoj, správu a predaj aktív v oblasti nehnuteľností. IPO je identický s akoukoľvek inou ponukou zabezpečenia s mnohými rovnakými pravidlami týkajúcimi sa prospektov, požiadaviek na podávanie správ a predpisov; majiteľ jednej REIT jednotky však namiesto nákupu akcií v jednej spoločnosti kupuje časť spravovaného súboru nehnuteľností. Táto skupina nehnuteľností potom vytvára príjem z prenájmu, prenájmu a predaja nehnuteľností a pravidelne ho distribuuje priamo majiteľovi REIT. (Ďalšie vysvetlenie nájdete v našom článku: Čo sú REIT? )

Druhy REITOV

REIT, rovnako ako väčšina investícií, prichádzajú v rôznych variantoch. Tieto fondy majú klasifikácie, ktoré označujú druh podnikania, ktoré vykonávajú, a môžu sa ďalej klasifikovať v závislosti od toho, ako sa ich akcie kupujú a predávajú.

Equity REITs je najbežnejšou formou podnikania. Tieto subjekty kupujú, vlastnia a spravujú nehnuteľnosť produkujúcu príjmy. Výnosy pochádzajú predovšetkým z nájomného a nie z ďalšieho predaja portfóliových nehnuteľností.

Hypotekárne REIT, známe tiež ako mREIT, požičiavajú peniaze vlastníkom nehnuteľností a prevádzkovateľom. Pôžičky sa môžu poskytovať buď priamo prostredníctvom hypoték a pôžičiek, alebo nepriamo získavaním cenných papierov zabezpečených hypotékou (MBS). MBS sú investície, ktoré držia súbory hypoték vydaných podnikmi sponzorovanými vládou (GSE). Ich príjmy pochádzajú predovšetkým z čistej úrokovej marže - rozpätia medzi úrokom, ktorý zarobia na hypotekárnych úveroch, a nákladmi na financovanie týchto úverov. Vzhľadom na zameranie tejto REIT na hypotéku sú potenciálne citlivé na zvýšenie úrokovej sadzby.

Hybridné spoločnosti REIT majú vo svojich portfóliách fyzický prenájom nehnuteľností a hypotekárne úvery. V závislosti od uvedeného investičného zamerania účtovnej jednotky môžu portfólio zvážiť viac nehnuteľností alebo viac držby hypotéky.

výhody

Ak si kúpite podiel na REIT, kupujete v podstate hmotný majetok s dlhou očakávanou životnosťou a potenciálnym výnosom prostredníctvom nájmu a ocenenia majetku. To je v rozpore s kmeňovými akciami, kde investori kupujú právo na účasť na ziskovosti spoločnosti prostredníctvom vlastníctva. Pri kúpe REIT sa človek nielen reálne podieľa na vlastníctve nehnuteľnosti prostredníctvom zvyšovania a znižovania hodnoty, ale zúčastňuje sa aj na výnosoch z majetku. Vytvára sa tak istá bezpečnostná sieť pre investorov, pretože budú mať vždy práva na majetok, ktorý je základom dôvery, a zároveň využívať výhody svojho príjmu.

Ďalšou výhodou, ktorú tento produkt poskytuje priemernému investorovi, je schopnosť investovať do nehnuteľností bez bežne spojených veľkých kapitálových a pracovných požiadaviek. Okrem toho, keďže fondy tejto dôvery sa zhromažďujú spolu, vytvára sa väčšie množstvo diverzifikácie, pretože trustové spoločnosti sú schopné kúpiť početné nehnuteľnosti a znížiť negatívne účinky problémov s jediným majetkom. Jednotliví investori, ktorí sa snažia napodobniť REIT, by museli kúpiť a udržiavať veľké množstvo investičných nehnuteľností, čo vo všeobecnosti predstavuje značné množstvo času a peňazí na investícii, ktorá sa nedá ľahko zlikvidovať. Pri kúpe REIT je kapitálová investícia obmedzená na cenu jednotky, množstvo investovanej práce je obmedzené na množstvo výskumu potrebné na uskutočnenie správnej investície a akcie sú likvidné na pravidelných burzách cenných papierov.

Poslednou a pravdepodobne najdôležitejšou výhodou, ktorú poskytujú REIT, je ich požiadavka na distribúciu takmer 90% ich ročného zdaniteľného príjmu vytvoreného nehnuteľnosťami produkujúcimi príjem svojim akcionárom. Táto suma je odpočítateľná na podnikovej úrovni a vo všeobecnosti sa zdaňuje na osobnej úrovni. Na rozdiel od dividend existuje teda iba jedna úroveň zdanenia dividend vyplácaných investorom. Táto vysoká miera distribúcie znamená, že držiteľ REIT sa výrazne podieľa na ziskovosti správy a majetku v rámci trustu, na rozdiel od spoločného vlastníctva akcií, kde spoločnosť a jej predstavenstvo rozhodujú o tom, či sa prebytok hotovosti rozdelí akcionárovi.

Výber správneho REIT

Ako pri každej investícii, mali by ste si urobiť domáce úlohy skôr, ako sa rozhodnete, pre ktoré REIT kúpiť. Pred prijatím rozhodnutia by ste sa mali pozrieť na niektoré zjavné znaky:

1. Manažment
Pri nákupe do trustu alebo spravovaného súboru aktív je vždy dôležité porozumieť a poznať záznamy manažérov a ich tímov. Ziskovosť a oceňovanie aktív úzko súvisia so schopnosťou manažéra vyberať správne investície a rozhodovať o najlepších stratégiách. Pri výbere toho, do ktorého REIT investujete, sa uistite, že poznáte manažérsky tím a jeho výsledky. Skontrolujte, ako sú kompenzované. Ak je to založené na výkone, je pravdepodobné, že hľadajú aj vaše najlepšie záujmy.

2. Diverzifikácia
REITs sú trusty zamerané na vlastníctvo majetku. Keďže trhy s nehnuteľnosťami kolíšu podľa miesta a typu nehnuteľnosti, je dôležité, aby REIT, ktorý sa rozhodnete kúpiť, bol riadne diverzifikovaný. Ak je REIT vysoko investovaný do komerčných nehnuteľností a dôjde k poklesu obsadenosti, budete mať veľké problémy. Diverzifikácia tiež znamená, že dôvera má dostatočný prístup ku kapitálu na financovanie budúcich iniciatív v oblasti rastu a na správne využitie zvýšených výnosov.

3. Zisk
Poslednou položkou, ktorú by ste mali zvážiť pred nákupom do konkrétneho REIT, sú jej finančné prostriedky z operácií a hotovosť dostupná na distribúciu. Tieto čísla sú dôležité, pretože merajú celkovú výkonnosť REIT, ktorá sa následne premieta do peňazí prevádzaných na investorov. Dávajte pozor, aby ste nepoužívali bežné čísla príjmov generované spoločnosťou REIT, pretože budú obsahovať akékoľvek odpisy majetku, a teda ich zmeníte. Tieto čísla sú užitočné iba vtedy, ak ste sa už pozorne zaoberali ďalšími dvoma znakmi, pretože je možné, že v REIT sa môžu vyskytovať neobvyklé výnosy v dôsledku podmienok na trhu s nehnuteľnosťami alebo šťastia vedenia pri výbere investícií. (Viac informácií nájdete v časti Ako vyhodnotiť REIT .)

Spodný riadok

S toľkými rôznymi spôsobmi, ako investovať svoje peniaze, je dôležité, aby každé vaše rozhodnutie bolo správne informované. To sa týka akcií, dlhopisov, podielových fondov, REITov alebo akýchkoľvek iných investícií. REIT však majú niektoré zaujímavé funkcie, ktoré by sa mohli dobre hodiť do vášho portfólia.