Refinancovanie vášho úveru na domáci kapitál: Sprievodca
O refinancovaní pôžičky na bývanie by ste mohli uvažovať z niekoľkých dôvodov. Možno budete chcieť znížiť svoju mesačnú platbu tak, že získate nižšiu úrokovú sadzbu alebo predĺžite svoju pôžičku. Možno budete chcieť skrátiť svoju výpožičnú dobu, aby ste z dlhodobého hľadiska zaplatili menej úrokov a skôr bez dlhov. Možno budete chcieť z domu vziať viac peňazí. Nech je váš dôvod akýkoľvek, tu sú vaše možnosti a kroky, ktoré musíte urobiť v každom prípade.
Možnosť 1: Uskutočnite refinancovanie v hotovosti
Hotovostné refinancovanie vášho domu môže byť dobrým spôsobom, ako refinancovať pôžičku na vlastný kapitál, ak chcete refinancovať svoju prvú hypotéku. Po uzavretí vašej novej pôžičky pôjde časť výnosov o splatenie vašej prvej hypotéky a časť, ktorá si vyberie hotovosť, vyplatí váš starý úver na bývanie. Ak máte dostatok vlastného kapitálu, môžete si dokonca dať nejaké ďalšie peniaze.
Prečo by táto voľba mohla byť správna
Pri zvažovaní, či má zmysel refinancovať svoju prvú hypotéku, položte si tieto otázky: Máte pôžičku s variabilnou úrokovou sadzbou, ktorú chcete zmeniť na pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou skôr, ako úrokové sadzby stúpajú? Máte pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou s vyššou úrokovou sadzbou, ako by ste dnes mohli získať? Máte pôžičku Federálnej správy bývania (FHA), ktorá bola v tom čase jediná, na ktorú by ste sa mohli kvalifikovať, ale teraz sa vaše podmienky zlepšili a chceli by ste mať lacnejšiu konvenčnú pôžičku bez hypotekárneho poistenia?
Rovnako ako existuje veľa dôvodov, prečo by ste mohli chcieť refinancovať úver na bývanie, existuje veľa dôvodov, prečo by ste mohli chcieť refinancovať svoju prvú hypotéku. Úspora peňazí alebo získanie z neudržateľnej pôžičky do jednej, ktorú môžete lepšie spravovať, by mali byť vaše hlavné úvahy.
Určenie oprávnenosti
Ak chcete mať nárok na refinancovanie z výplaty, musíte mať domov najmenej šesť mesiacov. Budete musieť mať dostatok vlastného imania na splatenie istiny z prvej hypotéky, splatenie dlžného úveru na bývanie a stále máte vo svojom dome 20% podiel.
Veritelia bežne predávajú hypotéky, z ktorých pochádzajú, Fannie Mae alebo Freddie Mac. Aby tak urobili, musia sa riadiť pokynmi spoločnosti Fannie alebo Freddie pre poskytovanie pôžičiek. Fannie nebude kupovať hotovostné refinančné úvery na jednoosobné hlavné bydlisko (tj váš dom) s pomerom pôžičky k hodnote (LTV) vyšším ako 80%. Ak máte pôžičku s vysokým zostatkom (limity sa líšia podľa krajov), váš pomer LTV nemôže byť vyšší ako 60%. Ak ste svoj dom uviedli na predaj za posledných šesť mesiacov, maximálny povolený pomer pôžičky k hodnote je 70%.
Budete tiež potrebovať minimálne kreditné skóre 640 až 680, v závislosti od vášho pomeru úveru k hodnote. Pochopte, že veritelia môžu mať svoje vlastné, prísnejšie normy a požadovať vyššie kreditné skóre.
Požiadavky na pôžičku na hodnotu: Jeden príklad
Tu je príklad, ako požiadavky na hodnotu pôžičky fungujú pri typickom refinancovaní, ktoré vyžaduje 80% LTV. Ak je váš dom v hodnote 300 000 dolárov, budete musieť po vykonaní refinancovania hotovosti dostať 60 000 dolárov vo vlastnom imaní. To znamená, že vaša prvá hypotéka plus váš vlastný kapitál na bývanie nemôžu spolu prekročiť 240 000 dolárov. Je dobré pochopiť, ako výpočet funguje, ale môžete použiť online kalkulačku výplaty refinancovania, aby ste rýchlo urobili matematiku pre svoju situáciu. Aby ste zistili, koľko máte vlastného kapitálu, váš veriteľ objedná znalecký posudok, ktorý vás bude stáť niekoľko stoviek dolárov.
Záverečné náklady
Nevýhodou možnosti voľby cash-out refi je, že náklady na zatváranie spojené s prvou hypotékou sú zvyčajne oveľa vyššie ako náklady spojené s pôžičkou na nehnuteľnosti. Ak refinancujete, aby ste ušetrili peniaze, budete musieť vypočítať obdobie rentability a zistiť, koľko mesiacov budete musieť mať novú pôžičku, než vyjdete po uzavretí nákladov dopredu. Čím kratšie je obdobie vyrovnania, tým lepšie.
Váš veriteľ vám môže umožniť financovať vaše náklady na zatváranie, čo v krátkodobom horizonte uľahčuje bodnutie týchto dodatočných výdavkov. Ak je však vaším cieľom minúť v dlhodobom horizonte menej, vyplatite ich vopred. V opačnom prípade im budete platiť úroky, až kým sa vaša pôžička nevyplatí.
Ďalšou možnosťou, ak refinancujete relatívne malý hypotekárny zostatok, je nájsť veriteľa, ktorý ponúka špeciálny produkt. Napríklad US Bank ponúka inteligentné refinancovanie pre zostatky nižšie ako 150 000 dolárov bez akýchkoľvek nákladov na zatváranie.
Možnosť 2: Refinancovanie do nového úveru na vlastný kapitál
Ak ste spokojní so svojou prvou hypotékou, budete sa chcieť pozrieť na refinancovanie pomocou novej pôžičky na vlastný kapitál.
Prečo by táto voľba mohla byť správna
Možno budete chcieť získať novú pôžičku v rovnakej výške ako to, čo dlhujete za svoju súčasnú pôžičku, aby ste ušetrili peniaze s nižšou úrokovou sadzbou a / alebo kratšou dobou splatnosti. Možno budete mať záujem o novú pôžičku vo väčšej výške, ak si chcete požičať na pokrytie nových výdavkov. Alebo možno budete chcieť získať novú pôžičku s dlhším časovým predstihom, aby sa vaše mesačné platby stali cenovo dostupnejšie, pričom nezabúdajte, že týmto spôsobom budete platiť z dlhodobého hľadiska viac úrokov. Ak však máte ťažkosti s uskutočňovaním platieb, je to lepšia možnosť ako predvolené nastavenie existujúcej pôžičky.
Určenie oprávnenosti
Opäť budete musieť splniť minimálne požiadavky na hodnotu pôžičky, aby ste sa kvalifikovali, ale tieto požiadavky sú nižšie pre pôžičky na vlastný kapitál ako pre refinancovanie v hotovosti. Požiadavky sa líšia v závislosti od poskytovateľa úveru, ale ak napríklad patríte do družstevnej záložne, môžete si požičať až 90% alebo dokonca 100% hodnoty vášho domu, najmä ak máte vynikajúce úverové a úverové podmienky.
Pre pôžičku na vlastný kapitál budete potrebovať úverové skóre najmenej 620, hoci vaša úroková sadzba bude pomerne nízka a skóre bude nízke. Najlepšie ceny majú dlžníci so skóre 740 alebo vyšším. Veritelia často platia väčšinu alebo všetky náklady na uzavretie úveru na vlastný kapitál, pokiaľ nezrušíte pôžičku skôr, počas prvých 24 až 36 mesiacov, v takom prípade budete musieť veriteľovi uhradiť náklady na zatváranie niekoľko sto až niekoľko tisíc dolárov., v závislosti od vašej polohy a výšky úveru.
Porovnanie pôžičky na vlastný kapitál s refinancovaním z hotovosti
Budete musieť získať ponuky od niekoľkých veriteľov, aby ste zistili, ako sa porovnáva úroková sadzba pre novú pôžičku vlastného kapitálu v porovnaní s uskutočňovaním refinancovania refinancovania, za predpokladu, že máte záujem a kvalifikujete sa na obe možnosti. Úvery na bývanie a refinancovanie peňazí vo všeobecnosti majú vo všeobecnosti vyššie úrokové sadzby ako iba refinancovanie prvej hypotéky. Refinančná výplata má niekedy vyššiu úrokovú sadzbu ako pôžička na vlastný kapitál. V oboch prípadoch bude sadzba závisieť od vášho pomeru úveru k hodnote a vašej úverovej bonity.
V prípade refinancovania hotovosti alebo nového úveru na bývanie budete musieť splniť všetky obvyklé kvalifikačné štandardy hypotéky, napríklad mať dostatočný príjem a nízky dlh, aby ste mohli vykonávať navrhované mesačné platby, stabilnú pracovnú históriu a dobré kreditné skóre. Aby ste sa kvalifikovali finančne, musíte tiež predložiť dokumentáciu.
Zhromaždite svoje dve posledné bankové výpisy, platte výhonky, W-2 a federálne daňové priznania; stránka vyhlásení o poistení majiteľov domov; stránka s vyhlásením o povodňovom poistení, ktoré sa vyžaduje od veriteľa; a vaše posledné výpisy z hypotekárnych úverov a pôžičiek na nehnuteľnosti. Buďte pripravení poskytnúť ďalšie dokumenty, ako ich požaduje upisovateľ pôžičky, najmä ak ste samostatne zárobkovo činná osoba.
Spodný riadok
V konečnom dôsledku je na veriteľovi, aby určil, či máte nárok na refinancovanie v hotovosti alebo na nový vlastný kapitál na bývanie. Možno by ste sa kvalifikovali s niektorými poskytovateľmi pôžičiek a nie s inými, pretože štandardy pre poskytovanie úverov sa trochu líšia. Nakupujte s bankami, hypotekárnymi maklérmi, online veriteľmi a úverovými združeniami, aby ste našli ten najlepší obchod. A ak sa chystáte refinancovať, použite výťažok rozumne.