Trust investovania do nehnuteľností (REIT)
Investičná spoločnosť v oblasti nehnuteľností (REIT) je spoločnosť, ktorá vlastní a spravuje nehnuteľnosť, ktorá vytvára príjem. Väčšina REIT sa špecializuje na konkrétny sektor nehnuteľností a zameriava svoj čas, energiu a financovanie na tento konkrétny segment celého realitného horizontu. Diverzifikované a špeciálne REIT však vo svojich portfóliách často držia rôzne typy nehnuteľností. Nehnuteľnosti zahrnuté v portfóliu REIT môžu zahŕňať bytové komplexy, dátové centrá, zdravotnícke zariadenia, hotely, infraštruktúru - vo forme vláknových káblov, bunkových veží a energetických potrubí - kancelárske budovy, maloobchodné centrá, vlastné skladovanie, lesy a sklady., Jednou z výhod REIT pre každodenných investorov je to, že poskytujú príležitosť vlastniť časť nehnuteľností, ktorá vytvára príjem založený na dividendách.
Kongres založil investičné spoločnosti v oblasti nehnuteľností v roku 1960 ako dodatok k predĺženiu o spotrebnú daň z cigariet z roku 1960. Toto ustanovenie umožňuje jednotlivým investorom kupovať akcie v portfóliách komerčných nehnuteľností, ktoré dostávajú príjmy z rôznych nehnuteľností.
01:34Trust investovania do nehnuteľností (REIT)
Pochopenie REIT
Väčšina REIT má priamy obchodný model: REIT si prenajíma priestor a zhromažďuje nájomné z nehnuteľností a potom tento príjem rozdeľuje ako dividendy akcionárom.
Aby sa spoločnosť mohla kvalifikovať ako REIT, musí dodržiavať určité ustanovenia Kódexu interných výnosov. Medzi tieto požiadavky patrí predovšetkým dlhodobá vlastnosť nehnuteľností generujúcich príjmy a rozdeľovanie príjmu akcionárom. Konkrétne musí spoločnosť spĺňať konkrétne požiadavky vrátane:
- Investujte najmenej 75% svojich celkových aktív do nehnuteľností, hotovosti alebo amerických štátnych pokladníc
- Získať aspoň 75% svojho hrubého príjmu z prenájmu nehnuteľností, úrokov z hypoték na financovanie nehnuteľnosti alebo z predaja nehnuteľností
- Vrátajte každý rok minimálne 90% svojho zdaniteľného príjmu vo forme dividend akcionárov
- Po prvom roku svojej existencie musí mať najmenej 100 akcionárov
- V poslednej polovici zdaňovacieho roka nesmie mať viac ako 50% svojich akcií v držbe piatich alebo menej osôb
Ďalšími požiadavkami vrátane REIT je subjekt, ktorý je zdaniteľný ako spoločnosť v očiach IRS. Ďalej musí mať podnik vedenie predstavenstva alebo správcu.
Kľúčové jedlá
- Investičná spoločnosť v oblasti nehnuteľností (REIT) je spoločnosť, ktorá vlastní, prevádzkuje alebo financuje nehnuteľnosti produkujúce príjmy.
- Equity REIT vlastní a spravuje nehnuteľnosti.
- Hypotekárne REITs držia alebo obchodujú s hypotékami a hypotekárnymi záložnými listami.
- REIT generujú stabilný tok príjmov pre investorov, ale ponúkajú málo v spôsobe zhodnotenia kapitálu.
- Väčšina REIT je verejne obchodovaná ako akcie, vďaka čomu sú vysoko likvidné - na rozdiel od väčšiny investícií do nehnuteľností.
Druhy REITOV
Existuje niekoľko typov REITov. Fondy majú klasifikácie, ktoré označujú druh podnikania, ktoré vykonávajú, a môžu sa ďalej klasifikovať v závislosti od toho, ako sa ich akcie kupujú a predávajú.
Equity REITs je najbežnejšou formou podnikania. Tieto subjekty kupujú, vlastnia a spravujú nehnuteľnosť produkujúcu príjmy. Výnosy pochádzajú predovšetkým z nájomného a nie z ďalšieho predaja portfóliových nehnuteľností.
Hypotekárne REIT, známe tiež ako mREIT, požičiavajú peniaze vlastníkom nehnuteľností a prevádzkovateľom. Pôžičky sa môžu poskytovať buď priamo prostredníctvom hypoték a pôžičiek, alebo nepriamo získavaním cenných papierov zabezpečených hypotékou (MBS). MBS sú investície, ktoré držia súbory hypoték vydaných podnikmi sponzorovanými vládou (GSE). Ich príjmy pochádzajú predovšetkým z čistej úrokovej marže - rozpätia medzi úrokom, ktorý zarobia na hypotekárnych úveroch, a nákladmi na financovanie týchto úverov. Vzhľadom na zameranie tejto REIT na hypotéku sú potenciálne citlivé na zvýšenie úrokovej sadzby.
Hybridné spoločnosti REIT majú vo svojich portfóliách fyzický prenájom nehnuteľností a hypotekárne úvery. V závislosti od uvedeného investičného zamerania účtovnej jednotky môžu portfólio zvážiť viac nehnuteľností alebo viac držby hypotéky.
Typ REIT | Holdings |
spravodlivosť | Vlastniť a prevádzkovať nehnuteľnosť produkujúcu príjmy |
hypotéka | Poskytovať hypotéky na nehnuteľnosti |
Hybrid | Vlastné nehnuteľnosti a hypotéky |
| Verejne obchodované | Kótovanie na národnej burze |
| Verejné neobchodované | Registrovaný na burze SEC, ktorý nie je verejne obchodovaný |
| Súkromné | Pracujte iba ako investície do súkromných umiestnení |
Verejne obchodované REITs ponúkajú akcie verejne obchodovaných REITov, ktoré sú kótované na národnej burze cenných papierov, kde ich kupujú a predávajú jednotliví investori. Sú regulované Americkou komisiou pre cenné papiere a burzy (SEC).
Verejné neobchodované REIT sa tiež registrujú v SEC, ale neobchodujú na národných burzách cenných papierov. Výsledkom je, že sú menej likvidné ako verejne obchodované REIT, ale majú tendenciu byť stabilnejšie, pretože nepodliehajú výkyvom na trhu.
Súkromné REIT nie sú registrované v SEC a neobchodujú na národných burzách cenných papierov. Pracujú výlučne ako súkromné umiestnenia a predávajú sa iba vybranému zoznamu investorov.
Výhody a nevýhody investovania do REIT
REIT môžu hrať dôležitú úlohu v investičnom portfóliu. Rovnako ako všetky investície majú aj svoje výhody a nevýhody.
Pozitívne je, že REIT je ľahké kúpiť a predať, pretože väčšina obchoduje na verejných burzách. Táto obchodovateľná vlastnosť zmierňuje niektoré tradičné nevýhody nehnuteľností. Nehnuteľnosti sú tradične notoricky nelikvidné - nehnuteľnosť môže trvať dlho, kým sa predá alebo kúpi - a jej nedostatočná transparentnosť, pretože nie všetky trhy ponúkajú spoľahlivé informácie o daniach, vlastníctve a územnom plánovaní. REITs sú regulované SEC a musia predkladať auditované finančné správy.
Výkonnostne REIT ponúka atraktívne návraty upravené rizikom a stabilný peňažný tok. Pre portfólio môže byť prospešná aj prítomnosť nehnuteľností, diverzifikácia s inou triedou aktív, ktorá môže pôsobiť ako protiváha akcií alebo dlhopisov.
Na druhej strane REIT neponúkajú veľa z hľadiska zhodnotenia kapitálu. V rámci svojej štruktúry musia investorom vyplatiť 90% príjmu. Takže iba 10% zdaniteľného príjmu sa môže reinvestovať späť do podniku na nákup nových podielov.
Dividendy prijaté z podielov REIT sa zdaňujú ako pravidelný príjem. Jedným z hlavných rizík REIT je, že podliehajú kolísaniu trhu s nehnuteľnosťami. Rovnako ako väčšina investícií nezaručuje zisk ani nezabezpečuje straty. Okrem toho majú niektoré REIT vysoké poplatky za správu a transakcie.
Pros
likvidita
Diverzifikácia / protiváha k iným aktívam
priehľadnosť
Rovnomerné dividendy
Výnosy upravené o riziko
Zápory
Nízky rast / malé zhodnotenie kapitálu
daňovo zvýhodnené
Podlieha trhovému riziku
Vysoké poplatky za správu a transakcie
Ako investovať do REITOV
Môžete investovať do verejne obchodovaných REITov, ako aj do REIT podielových fondov a REIT fondov obchodovaných na burze (ETF) - nákupom akcií prostredníctvom makléra. Akcie neobchodovaného REIT môžete kúpiť prostredníctvom makléra alebo finančného poradcu, ktorý sa zúčastňuje na ponuke neobchodovaných REIT. REIT sú tiež zahrnuté v rastúcom počte dôchodkových a investičných plánov sponzorovaných zamestnávateľom so stanovenými požitkami a so stanovenými príspevkami. Naret, výskumná a advokátska spoločnosť so sídlom vo Washingtone DC pre americký trh REIT, odhaduje, že 80 miliónov amerických investorov vlastní REIT prostredníctvom svojich dôchodkových úspor a iných investičných fondov.
Nareit zistí, že v USA existuje viac ako 225 REITov, s ktorými sa verejne obchoduje, čo znamená, že budete musieť urobiť nejaké domáce úlohy pred rozhodnutím, ktorý REIT bude pre vaše portfólio najlepšie fungovať.
Nezabudnite vziať do úvahy riadiaci tím REIT a záznamy o skladbe a zistiť, ako sú odmeňované. Ak je to kompenzácia založená na výkone, je pravdepodobné, že budú usilovne pracovať na výbere správnych vlastností a výbere najlepších stratégií. Samozrejme je tiež dobré pozrieť sa na čísla, ako napríklad predpokladaný rast zisku na akciu (EPS) a súčasné výnosy z dividend. Obzvlášť užitočnou metrikou sú finančné prostriedky z operácií REIT (FFO), ktoré merajú peňažný tok generovaný aktívami REIT. Ďalšou metrikou, ktorá sa bežne používa pri REIToch, je miera návratnosti finančného riadenia (FMRR).
Príklad reálneho sveta REIT
Ďalším faktorom pri výbere REIT je preskúmať, ktoré odvetvia trhu s nehnuteľnosťami sú horúce. Zvážte, do ktorých prosperujúcich odvetví hospodárstva vo všeobecnosti možno preniknúť prostredníctvom nehnuteľností. Napríklad zdravotníctvo je jedným z najrýchlejšie rastúcich odvetví v USA - najmä v oblasti rozvoja zdravotníckych budov, ambulantných stredísk a zariadení starostlivosti o starších ľudí a dôchodkových spoločenstiev.
Niekoľko REIT sa zameriava na toto odvetvie. HCP Inc. (HCP) je jedným z nich. S trhovým stropom takmer 15 miliárd USD je to veľká spoločnosť - dostatočne veľká na to, aby bola súčasťou S&P 500 - a veľmi likvidná. Denne sa obchoduje približne 2, 56 milióna akcií. K 31. aprílu 2019 bola na úrovni 31, 25 USD za akciu obchodovaná blízko svojho 52-týždňového maxima a ponúka dividendový výnos 4, 32%. Jeho nedávno reštrukturalizované portfólio sa zameriava na biologické vedy - diagnostické centrá, laboratóriá, genomiku a ďalšie zariadenia - budovy lekárskych kancelárií a bývanie pre seniorov.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.