Nehnuteľnosti a crowdfunding: nová cesta pre investorov

Môžu dva rôzne investičné trhy - jeden starý a jeden nový - vyjsť bez toho, aby sa navzájom zbláznili?

To je kľúčová otázka pre crowdfunding a trh s nehnuteľnosťami a na jednu, ktorá je zodpovedaná pozitívne, sa zdá, že párny pár sa páruje celkom pekne a dáva investorom nový spôsob, ako využiť zisky z rozvíjajúceho sa amerického trhu s nehnuteľnosťami.

Stránka iFunding v oblasti crowdfundingu nehnuteľností odhaduje veľkosť kombinovaného trhu na 11 biliónov dolárov.

Na nedávnej konferencii o inováciách v oblasti nehnuteľností: Crowdfund Investing Conference v New Yorku sa Markley Roderick, právnik spoločnosti Flaster / Greenberg PC a moderátor konferencie, zaoberal nariadeniami súvisiacimi so zákonom Jumpstart Our Business Startups (JOBS) z roku 2012. Pravidlá umožňujú väčšinou zámožní investori (s čistým majetkom vo výške 1 milión dolárov alebo viac), aby získali priamy prístup na trh s nehnuteľnosťami prostredníctvom crowdfundingu alebo vzájomného požičiavania (medzi inými investičnými trhmi).

Zatiaľ čo Americká komisia pre cenné papiere a burzy skúma spôsoby, ako umožniť investorom všetkých úrovní príjmu prístup na realitný trh online, Roderick tvrdí, že bohatší investori už investujú do crowdfundingových webov, ako sú iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet a Fundrise.

„Ak iba malé percento z nich investuje iba malé množstvo svojich aktív do nehnuteľností, trh bude biliónmi dolárov, “ vysvetľuje Roderick.

crowdfunding

Crowdfunding a trh s nehnuteľnosťami sú prirodzené. Stručne povedané, crowdfunding využíva ľahkú prístupnosť rozsiahlych sietí priateľov, rodiny a kolegov cez webové stránky sociálnych médií, ako sú Facebook, Twitter a LinkedIn, aby získal slovo o novom podnikaní a prilákal investorov. Crowdfunding má potenciál zvýšiť podnikanie tým, že rozširuje skupinu investorov, od ktorých je možné získať finančné prostriedky nad rámec tradičného okruhu vlastníkov, príbuzných a rizikových kapitalistov.

Skupiny realitného priemyslu už nastupujú na palubu koľajových vozidiel crowdfunding a ponúkajú bohatší Američanom relatívne nízkorizikový prístup na americký trh s nehnuteľnosťami.

„Crowdfunding pre nehnuteľnosti nie je úplne nový fenomén, “ uviedla v nedávnom vyhlásení Asociácia pre rozvoj komerčných nehnuteľností. „Na pole vstúpilo množstvo hráčov. Aj keď každá z týchto platforiem má svoje vlastné miesto a stratégiu s rôznymi úrovňami minimálnych investícií, všetky sú zamerané na akreditovaných investorov, ktorí spĺňajú špecifické požiadavky na čistý majetok a / alebo ročný príjem. Naopak, crowdfunding podľa zákona JOBS otvorí pole pre mnoho ďalších menších investorov. “

Aké sú výhody a nevýhody crowdfundingu pre investorov? Jedným slovom, riskuje to pre obe strany; konkrétne koľko investorov chce absorbovať online.

Podľa správy môžu developeri aj investori dosahovať značné finančné výnosy prostredníctvom crowdfundingu a obaja sú schopní šíriť svoje riziká.

Pros

• Investori získajú prístup na trh s nehnuteľnosťami s malými množstvami peňazí.
• Investori začnú pracovať priamo s realitnými developermi a budú mať v tomto procese hlas.
• Investori si môžu vybrať, do ktorých realitných projektov chcú investovať svoje peniaze.
• Investori majú prístup k nespočetným projektom, takže výber nie je problém.

Zápory

• Investičné riziká sú rovnaké ako pre investorov do nehnuteľností. Ak trh pôjde na juh, investor pravdepodobne stratí peniaze.
• Riziko zlyhania investícií (od developerov nehnuteľností) je vyššie pri crowdfundingu v porovnaní s priamym a priamym financovaním investícií do nehnuteľností.
• Nedostatok likvidity, ako absencia sekundárneho trhu, obmedzuje ľahký prístup k príležitostiam na predaj pre investorov.

Ak chcete začať s crowdfundingom v oblasti nehnuteľností, Jillienne Helmanová, výkonná riaditeľka spoločnosti Realty Mogul, odporúča ísť s firmou, ktorá sa na chvíľu ocitne.

„Najskôr pracujte so spoločnosťou crowdfunding, ktorá prežije, “ hovorí. „To znamená dobre kapitalizované. To, čo ma desí, je počet spoločností poskytujúcich crowdfunding, ktoré vedú dvaja študenti, ktorí práve ukončili štúdium na vysokej škole a ktorí nie sú sami kapitalizovaní. ““

Darren Powderly, spoluzakladateľ CrowdStreet.com, hovorí, že vykonanie náležitej starostlivosti je dôležitejšie pre nehnuteľnosti ako pre iné investície, pokiaľ ide o spoluprácu so spoločnosťou crowdfunding.

„Z pohľadu investora by sme sa mali venovať prieskumu platforiem, na ktorých hľadajú investičné príležitosti, “ hovorí Powderly. „Nie všetky platformy sa vytvárajú rovnocenné a testujú sa viaceré obchodné plány s cieľom využiť tento vznikajúci trend.“

Osobitne odporúča investorom, aby vyšetrili zakladateľov a vrcholový manažment platformy crowdfundingu alebo firmy, aby sa ubezpečili, že majú vynikajúcu povesť, ktorá spočíva na predchádzajúcich obchodných skúsenostiach.

„Kľúčové odborné znalosti v oblasti financií, nehnuteľností a technológií sú nevyhnutné na fungovanie dôveryhodnej a spoľahlivej platformy, “ dodáva. „Investori by sa mali snažiť priťahovať k platformám, ktoré poskytujú vynikajúce služby zákazníkom - nielen počas procesu získavania finančných prostriedkov, ale aj po úplnom financovaní a uzavretí obchodu. Napriek tomu, že v niektorom režime prevádzky existuje 50 a viac platforiem, existuje len asi tucet tuctov, ktoré sa objavujú ako lídri vo vesmíre. Investori by mali preskúmať viac platforiem a vybrať si svoje tri najlepšie na základe svojich investičných cieľov a preferovanej používateľskej skúsenosti. “

Transparentnosť je kritická

Odporúča sa hľadať platformy pre crowdfunding a sponzorov, ktorí uznávajú riziká a zároveň poskytujú prístup k riadeniu rizík založený na vzdelávaní. „Väčšina platforiem crowdfundingu v oblasti nehnuteľností dnes umožňuje investovať iba akreditovaným investorom, ako ich definuje SEC, “ hovorí. „Akreditovaným investorom sa odporúča investovať sumy, ktoré im vyhovujú, vzhľadom na ich celkové investičné portfólio.“

Ďalší tip: investujte iba do ponúk od sponzorov, ktorým dôverujete, a tí, ktorých ste si istí, vyhľadajú vaše najlepšie záujmy v dobrých časoch a zlých.

„Ak investor nechápe, ako sa používajú jeho peniaze, rizikové faktory investície a aké faktory ovplyvňujú ich návratnosť investície, mal by vyhľadať radu svojho dôveryhodného investičného poradcu alebo investíciu preniesť, “ dodáva Powderly. „Na výber bude veľa ďalších investičných príležitostí, takže sa nemusíte ponáhľať pri prijímaní neinformovaných investičných rozhodnutí.“

Profesionálna platforma pre crowdfunding nehnuteľností by mala investorom poskytnúť dostatok príležitostí na komunikáciu o ponuke vrátane uvedenia úvodných informácií priamo sponzorovi konkrétneho výpisu nehnuteľností.

Je to možné a ako?

Katalyzátorom na spustenie crowdfundingu investícií do nehnuteľností spolu s inými typmi podnikateľských aktivít bol schválený zákon JOBS v roku 2012. Až donedávna bola schopnosť inzerovať a žiadať investorov o investície do nehnuteľností obmedzená. Zákon o JOBS (hlava II) dramaticky zmenil spôsob, akým je možné získať investičný kapitál úpravou existujúcich pravidiel nariadenia D, konkrétne pravidiel týkajúcich sa spôsobu, akým spoločnosti môžu ponúkať a predávať svoje cenné papiere bez toho, aby sa museli registrovať u Komisie pre cenné papiere a burzu v USA ( SEC).

Nariadenie D, pravidlo 506, v minulosti ukladalo obmedzenia úsilia o získavanie finančných prostriedkov, konkrétne obmedzovalo získavanie finančných prostriedkov iba na už existujúce vzťahy a bránilo sponzorovi alebo inej strane otvorene požadovať alebo inzerovať tieto súkromné ​​investičné príležitosti. Nové pravidlo 506 písm. C) umožňuje emitentom, sponzorom, syndikátorom a iným, ktorí získavajú kapitál od súkromných investorov, inzerovať tieto súkromné ​​investičné príležitosti akreditovaným investorom za určitých podmienok. Toto pravidlo nadobudlo účinnosť 23. septembra 2013. Nová federálna legislatíva predstavuje veľkú zmenu pre sponzorov, ktorí získavajú finančné prostriedky na nadobudnutie alebo rozvoj nehnuteľností. Hlava II v podstate dáva spoločnostiam poskytujúcim crowdfunding zelenú priamemu marketingu veľkého súboru potenciálnych investorov prostredníctvom sociálnych médií a internetu. Vytvorila tiež nový nástroj pre investorov na ľahší prístup k priamym investíciám do nehnuteľností.

Ako Powderly poznamenáva, investori majú vôbec prvýkrát priamy prístup k výberu súkromných nehnuteľností, ktoré môžu prehliadať, skúmať a prijímať informované investičné rozhodnutia o online.

Spodný riadok

Crowdfunding na trhu s nehnuteľnosťami sľubuje, že bude revolúciou. Práve sa rozbieha, ale už priťahuje pôsobivé úrovne záujmu serióznych investorov.