Výhody a nevýhody 15-ročnej hypotéky
15-ročná hypotéka je pôžička na kúpu domu, pričom úroková sadzba a mesačná splátka sú pevne stanovené počas celej životnosti úveru. Niektorí dlžníci sa rozhodnú pre 15-ročnú v porovnaní s bežnejšou 30-ročnou hypotékou, pretože im z dlhodobého hľadiska môžu ušetriť značné množstvo peňazí.
Výhody a nevýhody 15-ročnej hypotéky
V súčasnosti existuje na trhu niekoľko druhov hypotekárnych produktov. 15-ročná hypotéka má v porovnaní s 30-timi rokmi niektoré výhody a nevýhody. Obidva produkty však zdieľajú podobné črty, ako je úroková miera, ale môže mať vplyv na úverovú históriu a kreditné skóre dlžníka.
Kreditné skóre je numerická reprezentácia pravdepodobnosti, že dlžník splatí dlžné peniaze. Včasné platby, dĺžka úverovej histórie a počet otvorených úverových účtov sú faktory, ktoré ovplyvňujú kreditné skóre. 15-ročná aj 30-ročná pôžička samozrejme vyžaduje aj dostatočný mesačný príjem na pokrytie prípadných splátok hypotéky a iných dlhov.
Výhody 15-ročnej hypotéky
Nižšie sú uvedené výhody 15-ročnej hypotéky oproti 30-ročnej. Obaja majú pevné sadzby a pevné platby za ich podmienok.
Menej úrokov
Pätnásťročné hypotéky sú z dlhodobého hľadiska nižšie, pretože celková výška úrokových platieb je nižšia ako 30-ročná hypotéka. Náklady na hypotéku sa vypočítavajú na základe ročnej úrokovej sadzby, a keďže si požičiavate peniaze na polovicu, celkový platený úrok bude pravdepodobne polovicou toho, čo by ste zaplatili za 30 rokov.
Napríklad výška hypotéky 250 000 dolárov za 30 rokov pri 4% by stála 429 674 dolárov na splátky istiny a úrokov do konca tohto obdobia. Celkový úrok by bol 179 674 dolárov za pôžičky na 30 rokov.
Rovnaká výška úveru a úroková sadzba počas 15 rokov by stála do konca obdobia 332 860 dolárov. Celkový úrok by bol 15 860 dolárov za pôžičky na 15 rokov. Pri 4% by ste platili iba asi 46% z celkového úroku za 15 rokov, ako by ste platili za 30 rokov. Čím vyššia je úroková sadzba, tým väčší je rozdiel medzi dvoma hypotékami.
Nižšia úroková sadzba
Keďže krátkodobé pôžičky sú pre banky menej rizikové a lacnejšie ako dlhodobé pôžičky, 15-ročná hypotéka sa zvyčajne dodáva s nižšou úrokovou sadzbou. Sadzba môže byť kdekoľvek medzi štvrtinou a celkovým bodom nižšia ako 30-ročná hypotéka.
Fannie Mae
Ak si hypotéku kúpite jedna zo spoločností sponzorovaných vládou, napríklad Fannie Mae, pravdepodobne zaplatíte menej ako 15 rokov za pôžičku. Fannie Mae a ďalšie vládne podporované podniky účtujú poplatky, ktoré nazývajú úpravy cien na úrovni pôžičiek, ktoré sa často vzťahujú iba na hypotéky na 30 rokov alebo sú vyššie.
Tieto poplatky sa zvyčajne vzťahujú na dlžníkov s nižším kreditným skóre, ktorí uskutočňujú menšie zálohy. Federálna správa bývania účtuje nižšie poistné na hypotekárne poistenie 15-ročným dlžníkom. Po zaplatení zálohy, ktorá je menšia ako 20% hodnoty domu, musia veritelia požadovať súkromné hypotekárne poistenie alebo PMI. PMI chráni veriteľa v prípade, že nemôžete uskutočniť platby. PMI sa účtuje ako mesačný poplatok pripočítaný k splátke hypotéky, je však dočasný, čo znamená, že prestane existovať, keď splatíte 20% svojej hypotéky.
Je dôležité poznamenať, že hoci väčšina dlžníkov bude mať nižšie počiatočné poplatky za produkty sponzorované vládou, tieto náklady pravdepodobne zaplatia v rámci vyššej úrokovej sadzby.
Nútené úspory
Pretože mesačná splátka je vyššia pre hypotéku na 15 rokov, finanční plánovači ju považujú za druh núteného sporenia. Inými slovami, namiesto toho, aby ste brali mesačné úspory z vykonania 30-ročného obdobia a investovania prostriedkov na účet peňažného trhu alebo na akciový trh, investovali by ste ich do svojho domu, čo z dlhodobého hľadiska pravdepodobne oceníte v hodnote.
Nevýhody pätnásťročnej hypotéky
Napriek úrokom ušetreným s 15-ročnou hypotékou existuje niekoľko dôvodov a nevýhod, o ktorých by si dlžníci mali myslieť pred rozhodnutím o dobe ich pôžičky.
Vyššie mesačné platby
15-ročná hypotéka má vyššiu mesačnú splátku ako 30-ročná, pretože pôžičku je potrebné splatiť v polovici času. Napríklad 15-ročná pôžička za 250 000 dolárov so 4% úrokom má mesačnú splátku 1 849 USD oproti 1 194 USD za 30 rokov. Inými slovami, pätnásťročná mesačná platba je o 55% vyššia ako tridsaťročná platba za rovnakú sumu s rovnakou sadzbou.
Menšia dostupnosť
Vyššia platba by mohla obmedziť kupujúceho na skromnejší dom, ako by si mohli kúpiť s 30-ročnou pôžičkou. Ak použijeme náš príklad, povedzme, že hypotekárny veriteľ schváli maximálne 1 500 dolárov mesačne. Dlžník by musel kúpiť lacnejší dom - hypotéka vo výške 200 000 dolárov so 4% na 15 rokov má za následok platbu 1 479 dolárov. Dlžník by sa tiež mohol rozhodnúť urobiť väčšie splátky (50 000 dolárov), čím by sa celková výška hypotekárneho úveru zvýšila z 250 000 na 200 000 dolárov, čo by tiež dostalo platbu pod maximum 1 500 dolárov mesačne.
Na druhej strane, 30-ročná pôžička (za 250 000 dolárov) by mala za následok mesačnú platbu 1 194 dolárov, čo je výrazne pod maximom 1 500 USD. 30-ročná pôžička tiež umožňuje dlžníkovi kúpiť si väčší dom alebo si vziať väčšiu hypotéku. Napríklad 30-ročná hypotéka na dom v hodnote 300 000 dolárov by stála 1 432 dolárov mesačne. 30-ročná pôžička prináša platbu pod maximum 1 500 dolárov a umožňuje dlžníkovi získať väčšiu pôžičku - pravdepodobne získanie väčšieho domu alebo lepšieho umiestnenia.
Menej peňazí ide na úspory
Vyššia platba vyžaduje vyššie hotovostné rezervy - rovnako ako ročný príjem v likvidných úsporách. Vyššia mesačná splátka tiež znamená, že dlžník sa môže zriecť možnosti zvyšovania úspor alebo šetrenia cieľov, ako je školné pre dieťa alebo odchod do dôchodku. Rovnako sú odložené dane z úspor aj dôchodkové účty, zatiaľ čo 401 tis. Dôchodkových účtov má príspevok zamestnávateľa. Aj dôvtipný a disciplinovaný investor by stratil príležitosť investovať rozdiel medzi 15-ročnými a 30-ročnými platbami do cenných papierov s vyšším výnosom.
Pros
15-ročná hypotéka stojí menej v celkovom úroku oproti 30-ročnému
Pätnásťročný zvyčajne má výhodnejšiu úrokovú sadzbu
15 rokov je nútená úspora, pretože vyplatené peniaze sa investujú do domu namiesto vynaloženia prostriedkov
Zápory
Pätnásťročné pôžičky majú vyššie mesačné splátky
Nižšia cenová dostupnosť s 15-ročnými hypotékami
Menej peňazí na sporenie alebo odchod do dôchodku
Ak dlžník nemôže zaplatiť vyššiu 15-ročnú sumu úveru, môže to mať za následok finančné ťažkosti
Spodný riadok
Pätnásťročná hypotéka vám v dlhodobom horizonte určite môže ušetriť veľa peňazí. Je však dôležité poradiť sa s finančným plánovačom, aby ste prediskutovali, čo môžete zvládnuť pri mesačných platbách. Aj keď pätnásťročný úver môže splácať hypotéku skôr, ak stratíte zamestnanie alebo zmeníte svoj príjem, táto vyššia mesačná splátka oproti 30-ročnej pôžičke by vám mohla spôsobiť finančné ťažkosti.