Prenájom možnosť
Lízingová opcia je dohoda, ktorá dáva nájomcovi možnosť kúpiť si prenajatý majetok počas alebo na konci doby prenájmu. Tiež to vylučuje, aby vlastník ponúkol nehnuteľnosť na predaj niekomu inému. Po uplynutí lehoty musí nájomca túto opciu uplatniť alebo ju prepadnúť. Lízingová opcia sa tiež nazýva lízing s opciou na kúpu.
Ako funguje možnosť prenájmu
Možnosť prenájmu poskytuje potenciálnemu kupujúcemu väčšiu flexibilitu ako štandardná dohoda o kúpe a prenájme, ktorá vyžaduje, aby nájomca po ukončení nájmu kúpil dom. Cena domu je vopred dohodnutá medzi kupujúcim (nájomcom) a majiteľom. Cena je zvyčajne na základe aktuálnej trhovej hodnoty domu, čo umožňuje nájomcovi kúpiť dom v budúcnosti za dnešnú cenu. V prípade tejto možnosti je nájomcovi obvykle účtovaný poplatok vopred, ktorý môže predstavovať 1% z predajnej ceny domu. Ak sa nájomca rozhodne na konci nájomnej zmluvy kúpiť poplatok, ide o poplatok.
Možnosť prenájmu je obzvlášť užitočná pre tých, ktorí si môžu budovať svoj kredit alebo nemajú dostatok prostriedkov na výplatu. Existuje však niekoľko funkcií prenájmu, ktoré je potrebné zvážiť.
Platby za prenájom
Majiteľ účtuje prirážku k štandardnému mesačnému nájomnému za kúpu za dnešnú cenu po ukončení nájmu. Prémia môže predstavovať percentuálny podiel pripočítaný k aktuálnemu nájomnému na trhu, napríklad 10% zo štandardnej mesačnej nájomnej sadzby pre dom tejto veľkosti. Dodatočná suma alebo prémia, ktorá sa často nazýva nájomný úver, sa stáva súčasťou zálohy za domácnosť, ak nájomca využije možnosť kúpy domu. Nájomca však prepadá o peniaze navyše zaplatené nad štandardné nájomné, ak sa dom na konci nájmu nekupuje.
Niektorí vlastníci môžu uskutočniť jednorazovú platbu v hotovosti, často nazývanú „cenná protihodnota“, ktorá je podobná prémii zaplatenej za opciu na finančných trhoch. Nejde o vklad na nákup nehnuteľnosti, čo znamená, že sa nevracia. Suma sa pohybuje od tokenu 100 až 5% z očakávanej nákupnej ceny.
Bankové financovanie s možnosťou prenájmu
Dobrá správa pre prenajímateľov je, že banky zvyčajne umožnia, aby celkové finančné prostriedky z prémie nad splátkami z nájomného prešli na zálohu na kúpu domu. Ak však bolo účtované nájomné za trhovú sadzbu, banka nesmie povoliť, aby sa na kúpnu cenu použil žiadny z finančných prostriedkov. Je dôležité, aby kupujúci skontrolovali viac bánk, aby určili svoje politiky týkajúce sa financovania hypotéky na bývanie s možnosťou prenájmu.
Termín nájomnej opcie
Termín opcie môže byť ľubovoľné obdobie, na ktorom sa majiteľ nehnuteľnosti a nájomník dohodnú, ale obvykle je jeden až tri roky. V zmluve o prenájme sa tiež stanovuje kúpna cena nehnuteľnosti na začiatku nájmu alebo ako sa táto cena určí na konci opcie.
Kľúčové jedlá
- Lízingová opcia je dohoda, ktorá dáva nájomcovi možnosť kúpiť si prenajatý majetok počas alebo na konci doby prenájmu.
- Možnosť prenájmu tiež vylučuje, aby vlastník ponúkol nehnuteľnosť na predaj komukoľvek inému.
- Nájomca obvykle platí určité percento nad štandardnú mesačnú sumu nájmu, ktorá ide do splátky za nákup domu.
Dôvody použitia možnosti prenájmu
Existuje niekoľko dôvodov, prečo nájomca a vlastník môžu uzavrieť nájomnú možnosť. Je dôležité zvážiť, či výhody prevažujú nad nevýhodami vyplývajúcimi z uzavretia dohody.
Prečo nájomníci vstupujú do nájomnej možnosti
Potenciálny kupujúci môže mať veľa dôvodov na to, aby radšej využil možnosť prenájmu, než aby si na začiatku kúpil nehnuteľnosť priamo. Hlavnou protihodnotou nie je dostatok peňazí alebo kreditu na uskutočnenie nákupu. Prenajatie môže potenciálnemu kupujúcemu ušetriť peniaze za nákup a zároveň si vybudovať svoj kredit pravidelnými platbami včas.
Nájomca má v budúcnosti možnosť kúpiť nehnuteľnosť za súčasné ceny. Ak nájomca dnes nemá peniaze na kúpu domu, ale má obavy, že jeho hodnota sa v najbližších rokoch zvýši, je dobrá voľba nájmu. Ak nájomca miluje domov, školskú štvrť alebo okolie, nájomná možnosť prenáša domov z trhu - umožňuje nájomcovi ušetriť toľko peňazí, aby ho kúpil po skončení nájmu.
Aj keď má potenciálny kupujúci prostriedky na kúpu nehnuteľnosti, nemusí sa jej chcieť ihneď zaviazať. Napríklad, ak je potenciálny kupec z iného mesta, možno bude chcieť pred novým nákupom žiť v novom meste. Prípadne by mohol mať ešte predaný svoj starý majetok, aby si mohol kúpiť nový majetok.
Na záver sa nehnuteľnosť nemusí kvalifikovať na určité pôžičky, vrátane pôžičky VA, z dôvodu potrebných opráv alebo upgradov. Potenciálnym kupujúcim môže tieto výpožičky najskôr požičať, aby sa mohli neskôr uchádzať o pôžičku.
Prečo vlastníci vstupujú do možnosti prenájmu
Majiteľ nehnuteľnosti môže uzavrieť zmluvu o prenájme, pretože nemal problém s priamym predajom domu. Táto možnosť môže urobiť nehnuteľnosť atraktívnejšou pre rôzne typy potenciálnych kupcov.
Tiež, ak majiteľ domu uvažuje o predaji domu za pár rokov, možnosť prenájmu umožňuje majiteľovi získať prémiu nad súčasným trhom na prenájom. Najhorší scenár je, že nájomca nekupuje dom; majiteľ ho umiestňuje na trh, aby predal a udržal si vyplatené peniaze nad štandardný mesačný nájom.
Pri predaji nehnuteľnosti môže dôjsť k daňovým problémom, namiesto toho, aby sa neskôr predal. Možnosť, aj keď nejde o záruku na neskorší predaj, zvyšuje pravdepodobnosť, že majiteľ má kupujúceho pripraveného ísť na konci opcie.
Prenajímateľ prepadá o peniaze vyplatené nad štandardný mesačný nájom, ak sa možnosť kúpy domu nevyužije na konci nájmu.
Osobitné úvahy o možnostiach prenájmu
Poistenie nájomcu sa zvyčajne vyžaduje pre osobné veci nájomcu. Poistenie nájomcu chráni akúkoľvek stratu hodnoty majetku a vybavenia v domácnosti. Je tiež dôležité, aby majiteľ mal poistenie vlastníka domu pre prípad, že sa počas nájomného stane niečo, čo by mohlo nepriaznivo ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti, napríklad požiar alebo poškodenie vodou.
Do dohody o prenájme by sa mala zahrnúť podmienka na posúdenie. Inými slovami, keď sa nájom skončí, hodnota domu sa mohla znížiť. Posúdenie poskytuje aktualizovanú hodnotu nehnuteľnosti pred nákupom a predajom.
Je dôležité vypočítať presnú sumu peňazí, ktorá sa má vyplatiť majiteľovi na konci možnosti prenájmu. Pamätajte si, že majiteľ odníma dom z trhu a vzdáva sa všetkých ziskov z trhovej hodnoty domu vstupom do možnosti prenájmu. Majiteľ bude chcieť dostať primeranú kompenzáciu za to, že nemôže predať dom inej osobe, ktorá bola pripravená ho kúpiť.
Pre tých, ktorí zvažujú nájomnú opciu alebo nájomnú opciu na kúpu, by v ideálnom prípade mali mať právnika, ktorý je oboznámený s transakciami nájomnej opcie, aby skontroloval drobnú tlač, aby sa ubezpečil, že na konci doby nájmu neexistujú žiadne prekvapenia.