Poistenie hypotekárnych úverov Federálneho úradu pre bývanie

Možno ste už počuli o súkromnom hypotekárnom poistení (PMI), o poistení, ktoré musíte zaplatiť, keď si vezmete úver na bývanie so zálohou menej ako 20% od bežného veriteľa. Federálny úrad pre bývanie (FHA) je, žiaľ, v mnohých ohľadoch veľkorysejší ako bežní veritelia, vyžaduje si aj hypotekárne poistenie pre pôžičky s nízkymi splátkami. V tomto článku sa dozviete, čo je hypotekárne poistenie FHA, ako sa líši od spoločnosti PMI, kto je povinný ju nosiť a na ako dlho, koľko to stojí a aké máte možnosti, ako sa jej vyhnúť alebo sa jej zbaviť. Začnime.

TUTORIAL: Základy hypotéky

Čo je hypotekárne poistenie FHA?
Rovnako ako PMI je účelom hypotekárneho poistenia FHA ochrana veriteľa. Keď majú dlžníci vo svojich domovoch minimálny kapitál, riziko (pre veriteľa), že dlžník zlyhá, je vyššie, pretože dlžník nemusí stratiť toľko, že odíde a nechá banku vylúčiť z domu (stačí sa pozrieť na všetci ľudia, ktorí odišli od hypotéky na splácanie hypotéky na 0%, bubliny na bývanie). (Ak sa chcete dozvedieť viac o FHA, prečítajte si časť Porozumenie úveru na bývanie FHA .)

Pôžičky FHA majú nižšie požiadavky na splácanie a menej prísne požiadavky na príjem a úver ako bežné pôžičky. Ak by ste však požičiavali veľké množstvo peňazí niekomu s charakteristikami požičiavania, ktoré nie sú dokonalé, budete chcieť zaručiť, že vám tak či onak budete splácať. V prípade hypotekárneho poistenia, ak prestanete platiť hypotéku a odchádzate z domu, poisťovňa pomôže veriteľovi získať späť svoje straty. Aj keď sa hypotekárne poistenie môže javiť ako nepríjemnosť, pretože nechráni kupujúceho, ak by neexistoval, mnohí ľudia by pravdepodobne neboli schopní získať pôžičky, kým by nemali vyššie akontácie, pretože banky by si mohli pozrieť pôžičky sú príliš riskantné. Mnoho ľudí považuje platenie poistného za hypotekárne poistenie za lepšiu možnosť, ako čakať niekoľko rokov, kým nemajú dostatočne vysokú zálohu, aby sa tomu zabránilo. (Je použitie druhej hypotéky tou najlepšou možnosťou, ako sa vyhnúť PMI? Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si prekabátené poistenie súkromných hypoték .)

FHA tiež vyžaduje zaplatenie niečoho, čo sa nazýva hypotekárne poistenie vopred (UFMI). UFMI požaduje, aby tí, ktorí žiadajú o pôžičku, zaplatili 1% z hodnoty úveru vopred, keď sa pôžička uzavrela, v súlade s listom Mortgagee 2010-28 vydaným Ministerstvom bývania a rozvoja miest USA (HUD). Po uzavretí úveru máte možnosť vyplatiť túto sumu v hotovosti, ale väčšina ľudí sa rozhodne ju zahrnúť do svojej celkovej výšky hypotéky.

Ak si môžete dovoliť zaplatiť túto sumu vopred, je to dobrý nápad, pretože ak ju vložíte do svojej pôžičky, bude to z dlhodobého hľadiska oveľa drahšie. Povedzme, že váš dom stojí 250 000 dolárov, stanovili ste požadované minimum FHA 3, 5% (250 000 x 0, 035 = 8 750) a vaša hypotéka kryje zostávajúcich 241 250 USD (250 000 - 8 750 = 241 250). Pri 30-ročnej hypotéke s úrokovou sadzbou 6, 5% vás pôvodná UFMI 2 422 50, 50 USD (241 250 x 0, 01 = 2 422, 50) nakoniec stojí asi 5 491, 77 USD.

Ak si chcete urobiť priazeň, aby ste UFMI platili vopred, musíte si pred nákupom ušetriť viac. Zvýšenie zálohy z 3, 5% na približne 4, 5% (technicky na 4, 47%) z 8 750 $ na 11 162, 50 dolárov alebo dodatočného 2 422, 50 USD (náklady na UFMI) by malo samozrejme rovnaký účinok na vaše dlhodobé financie.

Ako sa líši hypotekárne poistenie FHA od súkromného hypotekárneho poistenia?
Ročné náklady na hypotekárne poistenie FHA sa menia v závislosti od poskytnutej zálohy. Od apríla 2011 zmenil HUD hypotekárne poistenie FHA na 1, 10%, s akontáciou 5%. Pre tých, ktorí majú menej ako 5% akontácie, sú povinní platiť poistné vo výške 1, 15%. V prípade domu 250 000 dolárov s minimálnou zálohou vo výške 8 750 USD (3, 5%) by sa vaše mesačné poistné za hypotéku zakladalo na výške úveru 241 250 dolárov a stálo by to 231, 20 dolárov mesačne. Táto suma musí byť zaplatená mesačnou splátkou hypotéky.

Naopak, PMI by v tomto prípade mohla stáť až 1, 15% zostatku úveru za rok alebo 231, 20 dolárov mesačne, v závislosti od nášho kreditného skóre. Rozdiel spočíva v požiadavkách. Spoločnosť PMI vyžaduje, aby ste mali vynikajúci úverový rating vyšší ako 720, aby ste dostali sadzbu približne 1, 15% n podľa mesačných prémií a PMINU mesačných sadzieb poskytovaných spoločnosťou PMI v máji 2011. Ak je vaše kreditné skóre nižšie, budete musieť predložiť väčšia záloha, skôr ako vám ponúknu akýkoľvek druh poistenia. Poistenie hypotéky FHA vyžaduje iba minimálne úverové skóre 580, aby bolo možné získať zálohu na 3, 5%, väčšina veriteľov však vyžaduje kreditné skóre 620 - 640, čo vám ešte stále umožňuje kúpiť si dom skôr. Ak teda musíte mať hypotekárne poistenie, hypotekárne poistenie FHA môže byť menšie z dvoch zlých. Podľa federálnej legislatívy z roku 2011 sú poistné na hypotekárne poistenie odpočítateľné z daní, takže či už máte pravidelné poistenie hypotéky PMI alebo FHA, odpočet dane môže zmierniť úder, ale overte si u svojho účtovníka, či spĺňate správne požiadavky na získanie tohto odpočtu dane. (Prečítajte si 6 dôvodov, prečo sa vyhnúť súkromnému hypotekárnemu poisteniu, aby ste sa dozvedeli viac o tom, prečo je poistenie FHA menšie z týchto zla.)

Výhodou, ktorú má PMI niekedy oproti hypotekárnemu poisteniu FHA, je to, že nie všetci veritelia požadujú platbu hypotekárneho poistenia vopred, ako je UFMI FHA.

Kto musí niesť poistenie hypotéky FHA a na ako dlho?
Od februára 2011, keď získate pôžičku od agentúry FHA, môžete dať len 3, 5%. Ale rovnako ako pri bežných pôžičkách, výmenou za privilégium odložiť tak málo peňazí, budete musieť platiť hypotekárne poistenie, kým nebude pomer vašej pôžičky a hodnoty dostatočne vysoký - inými slovami, kým neuhradíte splátku určitá výška úveru. Tiež ste povinní platiť vyššie poistné. Ak je váš kapitál dostatočne vysoký (22% v prípade pôžičky FHA), poskytovateľ pôžičiek sa stane oveľa menej znepokojený tým, že odídete z domu, ak začnete mať problémy s mesačnými platbami. V tom istom dome v hodnote 250 000 dolárov, z nášho predchádzajúceho príkladu, keď ste ho prvýkrát kúpili a museli ste uzavrieť hypotekárne poistenie, by vaša jediná strata, ak by ste odišli z domu, bola vašou zálohou vo výške 8 750 dolárov (3, 5%). Aj keď nejde o malý kúsok zmeny, je to oveľa menej významné ako odchod z 55 000 dolárov (alebo 22% z celkových nákladov).

Podľa HUD sú tí, ktorí majú pôžičky dlhšie ako 15 rokov, povinní platiť mesačné splátky hypotekárneho poistenia na päť rokov a majú pomer pôžičiek k hodnote 78% (čo znamená, že ste zaplatili 22% istiny úveru vrátane vašej pôvodná záloha) pred poistením už nie je potrebné. Ak vlastníte pôžičku na menej ako 15 rokov, potom je jedinou požiadavkou pomer pôžičiek k hodnote 78%. (Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si časť Dobývanie výpočtu LTV .)

Ako sa môžete vyhnúť alebo zbaviť hypotekárneho poistenia FHA?
Pretože hypotekárne poistenie FHA zvyšuje náklady na vlastníctvo domu značným nákladom, pravdepodobne sa pýtate, či existuje niečo, čo môžete urobiť, aby ste ho znížili alebo mu zabránili, a v akom okamihu máte dovolené sa ho zbaviť.

Najjednoduchším spôsobom, ako sa vyhnúť hypotekárnemu poisteniu, je, samozrejme, zníženie 20%. Môžete to urobiť tak, že čakáte na kúpu, kým nebudete mať viac úspor, alebo v niektorých prípadoch zakúpením lacnejšej nehnuteľnosti, kde si môžete dovoliť znížiť 20%. Realisticky, samozrejme, ak sa pozeráte na pôžičku FHA so znížením o 3, 5%, pravdepodobne kráčate po jemnej hranici medzi tým, že si budete môcť vôbec požičať hypotéku, a tým, že budete musieť pokračovať v prenájme.

Ak ceny domov výrazne ocenia, po zakúpení budete pravdepodobne môcť refinancovať svoju cestu z PMI. Aby to fungovalo, bude potrebné, aby hodnota vášho domu bola dostatočne ocenená, aby vám poskytla 22% -ný kapitál v domácnosti.

Ak nemôžete refinancovať zvýšenie pomeru úveru k hodnote, vždy môžete vykonať ďalšie platby smerom k príkazcovi, aby ste rýchlejšie zvýšili svoj pomer. Nielenže to pomôže rýchlejšie sa zbaviť hypotekárneho poistenia, ale pomôže vám to rýchlejšie zaplatiť aj váš dom, čím sa zníži výška úroku, ktorý budete platiť z dlhodobého hľadiska, a ešte viac sa zvýšia vaše úspory. Ak pôjdete touto cestou, musíte sa obrátiť na svojho veriteľa, aby vám zrušilo hypotekárne poistenie. (Prečítajte si náš súvisiaci článok Splatenie hypotéky z viacerých dobrých dôvodov na splatenie tohto dlhu skôr ako neskôr.)

Niektorí veritelia môžu ponúkať špeciálne pôžičkové programy, ktoré nevyžadujú platenie mesačného poistného na hypotekárne poistenie, a to aj napriek tomu, že umožňujú nízku zálohu. Napríklad spoločnosť Quicken Loans má program s názvom „PMI Buster“ pre dlžníkov, ktorí môžu znížiť úroky najmenej o 5%. Dlžníci by však mali očakávať, že zatiaľ čo poskytovatelia pôžičiek, ktorí ponúkajú podobné programy, ako je tento, nemusia vyžadovať tradičný PMI, ale budú kompenzovať zvýšené riziko požičiavania iným spôsobom, napríklad tým, že vám ponúknu vyššiu úrokovú sadzbu. V skutočnosti to tak je v prípade úverového produktu BMI Buster, ktorý inzeruje „nižšiu platbu odstránením tradičného PMI s hypotekárnym poistením plateným požičiavateľom (LPMI). LPMI sa dá zabudovať do vašej hypotekárnej sadzby.“

Ak všetko ostatné zlyhá, jedného dňa dosiahnete 78% pomer úveru k hodnote jednoducho vykonaním mesačných splátok hypotéky. Pri kúpe domu v hodnote 250 000 dolárov, o ktorom sme diskutovali v tomto článku, by ste dosiahli 11% -ný kapitál po 11 rokoch a deviatich mesiacoch. To znamená, že budete platiť mesačne poistné na hypotekárne poistenie vo výške 32 599, 20 USD (141 x 231, 20 = 32 329, 20 USD), kým nebudete môcť zrušiť poistenie.

Poznámka: Váš veriteľ má automaticky zrušiť hypotekárne poistenie, keď dosiahnete tento bod pri pôžičke FHA.

Stojí to za to?
Keď uvažujete o pôžičke s nízkym splácaním, premýšľajte o tom, či stojí za to, aby si dom získal dom skôr, a to tak v prípade dodatočného hypotekárneho poistenia, ako aj mesačného poistného za hypotéku. Je ťažké vypočítať, či v dlhodobom horizonte s touto dohodou vyhráte alebo stratíte finančne, pretože nemôžete predpovedať, aké miery zhodnotenia bývania budú medzi časom, keď máte 3, 5% na zníženie, a časom, keď máte 20% dať dole. Takisto nemôžete presne predpovedať, koľko rokov by vám to ušetrilo ďalších 16, 5%, pretože príjmy a výdavky sa môžu zmeniť, k lepšiemu alebo horšiemu, spôsobom, ktorý nikto nemôže predvídať. Z týchto dôvodov môže byť najlepšie rozhodnúť sa na psychologickom základe, či ste spokojní s platením ďalších peňazí potrebných na hypotekárne poistenie, aby ste mali miesto, kam môžete volať.

Ak si chcete prečítať ďalšie informácie o kúpe tohto prvého domu, prečítajte si Základy financovania pre pôvodných kupcov nehnuteľností .