Koľko peňazí musím dať na hypotéku?
- Koľko domu si môžete dovoliť?
- Záloha a pomer úveru k hodnote
- Ako vaše zálohy ovplyvňujú vaše ponuky
- Programy pôžičiek s nízkym splátkovým platením
- 4 spôsoby, ako ušetriť viac za zálohu
Pri kúpe domu je jedným z najväčších zálohových výdavkov záloha. Zálohová platba, ktorá sa nesmie zamieňať s nákladmi na zatvorenie, je časť kúpnej ceny, ktorú zaplatíte vopred pri zatváraní. Všeobecne platí, že ak dáte na zatváranie domu menej peňazí, budete platiť viac v poplatkoch a úrokoch počas celej životnosti úveru (a naopak).
Suma, ktorú určíte ako zálohu, pomôže veriteľovi určiť, koľko peňazí vám požičia a aký typ hypotéky je pre vaše potreby najlepší. Koľko je však správna suma na zálohu? Platenie príliš málo vás bude časom stáť v úrokoch a poplatkoch. Príliš veľa by mohlo vyčerpať vaše úspory alebo negatívne ovplyvniť vaše dlhodobé finančné zdravie. Navyše stále musíte zohľadniť náklady na uzavretie, náklady na sťahovanie a ďalšie mesačné účty. V konečnom dôsledku závisí výška zálohy od vás: vašich úspor, príjmu a rozpočtu pre nový domov.
Najprv musíte zistiť svoj rozpočet a aký to môže mať vplyv na vaše zálohy. Bezplatná online kalkulátor hypotéky spoločnosti Investopedia vám pomôže vypočítať mesačné splátky hypotéky a urobiť správne finančné rozhodnutia pri kúpe domu. Jedno z polí požaduje odhadovanú výšku zálohy.
Koľko domu si môžete dovoliť?
Ak ste vopred schválili hypotéku, veriteľ vám na základe odpovedí vo vašej žiadosti oznámi maximálnu výšku úveru, na ktorú máte nárok. Vaša žiadosť o hypotéku sa pýta na odhadovanú výšku zálohy, príjem, zamestnanie, dlhy a aktíva. Veriteľ tiež vytiahne vašu kreditnú správu a kreditné skóre. Všetky tieto faktory ovplyvňujú rozhodnutie veriteľa o tom, či vám požičia peniaze na nákup domu, koľko peňazí a za akých podmienok.
Ako všeobecné usmernenie si mnohí budúci majitelia domov môžu dovoliť hypotéku na nehnuteľnosť, ktorá stojí 2 až 2, 5-násobok svojho hrubého príjmu. Ak napríklad zarobíte 100 000 dolárov ročne, môžete si dovoliť dom od 200 000 do 250 000 dolárov.
Namiesto jednoduchého požičiavania maximálnej výšky úveru, ktorú veriteľ schvaľuje, vám lepšie poslúži vyhodnotenie odhadovanej mesačnej splátky hypotéky. Povedzme, že ste dostali pôžičku vo výške 300 000 dolárov. Ak vaša mesačná splátka hypotéky a iné mesačné dlhy presiahnu 43% vášho hrubého mesačného príjmu, mohli by ste mať problémy s splácaním vašej pôžičky, ak sa časy skrátia. Inými slovami, buďte opatrní pri kúpe viac domu, ako si môžete primerane dovoliť.
Ak ste prenajímali nejaký čas - alebo už vlastníte dom a chcete kúpiť znova - pravdepodobne máte silnú ruku pri mesačnej splátke hypotéky, ktorú si môžete dovoliť. Prenajímatelia by mali pamätať na to, že vlastníctvo domu alebo bytu zahŕňa ďalšie výdavky, ako sú dane z nehnuteľností, údržba, poistenie, možné poplatky spojené s vlastníkmi domov (HOA) a neočakávané opravy.
Okrem kúpy domu možno budete chcieť prispieť aj k iným finančným cieľom, ako je sporenie na dôchodok, založenie rodiny, zatknutie fondu pre núdzové sporenie a splatenie dlhu. Ak použijete príliš vysokú mesačnú splátku hypotéky, bude sa jesť hotovosť, ktorá by inak mohla smerovať k niektorým z týchto dôležitých cieľov.
Záloha a pomer úveru k hodnote
Vaša záloha hrá kľúčovú úlohu pri určovaní vášho pomeru pôžičky k hodnote alebo LTV. Pri výpočte pomeru LTV sa výška úveru vydelí reálnou trhovou hodnotou domácnosti určenou odhadom nehnuteľnosti. Čím je vaša záloha vyššia, tým nižšia je vaša LTV (a naopak). Keďže veritelia používajú LTV na hodnotenie rizika dlžníka a hypotéky na cenu, nižšia LTV znamená, že na hypotéku platíte nižšie úrokové sadzby - a môže sa vyhnúť dodatočným nákladom.
Nižší pomer LTV predstavuje menšie riziko pre veriteľov. Prečo? Začíname s väčším majetkom vo vašej domácnosti, čo znamená, že máte vyšší podiel na svojom majetku v porovnaní so zostatkom úveru. Stručne povedané, veritelia predpokladajú, že s menšou pravdepodobnosťou nebudete splácať hypotéku. Ak nezaostávate pri hypotéke a veriteľ musí zabrániť vášmu domovu, je pravdepodobnejšie, že ho predá a získa späť väčšinu z hodnoty úveru, ak je pomer LTV nižší.
Poskytovatelia úveru okrem hodnotenia rizika používajú aj pomer ceny LTV k cene hypotéky. Ak je váš pomer LTV nižší, pravdepodobne dostanete nižšiu úrokovú sadzbu. Ak však pomer LTV prekročí 80%, čo znamená, že ako zálohu ste uviedli menej ako 20% hodnoty domácnosti, môžete očakávať vyššie úrokové sadzby. Tieto sadzby pokrývajú zvýšené riziko veriteľa, že vám požičia peniaze.
Ak váš pomer LTV presiahne 80%, pravdepodobne zaplatíte za súkromné hypotekárne poistenie alebo PMI. Výška PMI, ktorú zaplatíte, závisí od typu vašej pôžičky. Napríklad, niektoré pôžičky poistené Federálnou správou bývania si vyžadujú poistné vopred na hypotekárne poistenie, ktoré sa platí pri ukončení, ako aj ročné poistné na hypotéku (MIP) počas životnosti úveru. Zatiaľ čo pôžičky agentúry FHA majú nízku požiadavku na zálohu vo výške 3, 5%, celkové náklady na vypožičiavanie peňazí vypočítané podľa ročnej percentuálnej sadzby sú pre tieto pôžičky oveľa vyššie.
Ako vaše zálohy ovplyvňujú vaše ponuky
Keď hľadáte ten pravý domov, čas je podstatný. Domy v základnej cenovej relácii sa zvyčajne predávajú rýchlo a vy chcete, aby sa pri vytváraní ponuky vyvíjala čo najlepšia cesta, pretože pravdepodobne budete mať konkurenciu. Ak sú trhy konkurencieschopné a predajcovia dostávajú viac ponúk, chcú vidieť tie najlepšie ponuky kupujúcich vrátane značnej zálohy. Z pohľadu predajcu sú kupujúci, ktorí majú viac peňazí na zapísanie, atraktívnejšie, pretože v hre majú viac pleti.
Vyššia záloha môže pre predajcu znamenať, že máte dostatok peňazí v hotovosti a solídne finančné prostriedky na získanie konečného schválenia úveru (a na záverečný stôl) bez problémov. Vyššia záloha by tiež mohla poraziť ďalšie ponuky, ktoré od predajcov požadujú zaplatenie poplatkov za zatvorenie alebo ponuku pod požadovanú cenu. Je nepravdepodobné, že by niekto, kto má značné zálohy, požiadal o takúto pomoc, a predajcovia s väčšou pravdepodobnosťou budú pracovať s kupujúcim, ktorý má peniaze a motiváciu vidieť nákup prostredníctvom minimálneho zjednávania.
Programy pôžičiek s nízkym splátkovým platením
Starým štandardom bývalo to, že kupujúci domov potrebovali o 20% menej na kúpu domu. Časy sa zmenili. Mnoho kupujúcich, najmä prví kupujúci, jednoducho nemá uloženú 20% zálohu. Stáva sa to čoraz častejšie, keď ceny nehnuteľností rastú na mnohých trhoch s nehnuteľnosťami v USA. Napríklad priemerná cena existujúceho domu v januári 2018 bola 240 500 USD, čo je podľa Národnej asociácie realitných kancelárií nárast o 5, 8% z 227 300 dolárov v januári 2017.
Podľa profilu kupujúcich a predávajúcich domov v NAR v roku 2017 vlastne kupci domov, ktorí financovali svoj dom, znížili v priemere o 10% kúpnej ceny. Prieskum zistil, že prví kupujúci využívajúci financovanie zvyčajne stanovili iba 5% z kúpnej ceny.
Pre tých, ktorí si nemôžu dovoliť zľavu 20%, niekoľko typov hypoték ponúka možnosť nízkej zálohy.
Bežné pôžičky
Programy Fannie Mae a Freddie Mac (zníženie o 3%)
Fannie Mae a Freddie Mac, vládou sponzorované podniky, ktoré nakupujú a predávajú väčšinu amerických hypoték, požadujú od dlžníkov so silným úverom iba 3% -né zníženie. Oba programy budú brať do úvahy niektorých dlžníkov bez kreditného skóre vytvorením netradičnej úverovej správy - pokiaľ títo dlžníci okrem iných požiadaviek spĺňajú určité usmernenia týkajúce sa pomeru dlhu k príjmu a hodnoty úveru k hodnote. Hypotekárny program Fannie Mae's HomeReady umožňuje 97% LTV pomer pre dlžníkov s minimálnym kreditným skóre 620. Hypotéka Freddie Mac's Home Možné výhody tiež ponúka 97% LTV pomer pre dlžníkov, vyžaduje si však minimálne úverové skóre 660, aby ste sa kvalifikovali.
Jednotlivé veriteľské programy (o 1% až 3% nižšie)
Mnoho poskytovateľov pôžičiek ponúka programy spoločnosti Fannie Mae a Freddie Mac a pridáva si vlastné výhody zálohy pri bežnej pôžičke. Napríklad, Guild Hypotéka vyžaduje 1% zľavu a poskytuje 2% darček pre dlžníkov s kvalifikáciou s nízkymi príjmami a minimálnym kreditným skóre 680. Vaša prvá hypotéka Wells Fargo umožňuje 3% dole bez potreby stredného príjmu v oblasti. Toto sú iba dve z mnohých možností. Ak potrebujete pôžičku s požiadavkou na nízku zálohu, požiadajte veriteľov o ich ponuku, ktorá vám pomôže zúžiť výber.
Pôžičky spoločnosti Jumbo (zníženie o 10% až 20%)
Pôžičky Jumbo sú najbežnejším typom nekonformnej konvenčnej pôžičky, ktorá je k dispozícii pre majiteľov domov. Veritelia majú rôzne kvalifikačné smernice pre jumbo pôžičky, ktoré presahujú úverový limit v danej oblasti stanovený federálnou vládou. Pretože jumbo dlžníci predstavujú väčšie riziko pre veriteľa, očakáva sa, že zníži 10% až 20% z kúpnej ceny. Dlžníci s kreditným skóre 700 alebo vyšším majú tendenciu získať čo najlepšiu cenu, ale niektorí veritelia budú pracovať s jumbo dlžníkmi s minimálnym skóre 660. Veritelia môžu požadovať, aby ste mali 10% z kúpnej ceny domu v hotovosti alebo v iných aktívach v prípade, že narazíte na problémy splácania hypotéky.
Úvery zabezpečené vládou
Úvery FHA (pokles o 3, 5%)
Ak máte minimálne úverové skóre 580, môžete dať pôžičky FHA až 3, 5%. Pokiaľ máte minimálne úverové skóre 580, veritelia schválení FHA budú tiež zvažovať dlžníkov s netradičnou úverovou históriou, pokiaľ ste v čase posledných 12 mesiacov, nie viac ako jedna 30-dňová oneskorená platba iným veriteľom a za posledných 12 mesiacov ste nepodali žiadne inkasné úkony (výnimkou sú lekárske účty). Okrem toho musí kupovaná nehnuteľnosť spĺňať štandardy vlastníctva stanovené americkým ministerstvom pre bývanie a rozvoj miest pre rodinné a bytové domy a musí byť v rámci úverových limitov FHA. Ďalšou výhodou pôžičiek FHA je, že môžete použiť finančný dar od príbuzného alebo priateľa na celú alebo časť vašej zálohy, ak poskytnete dokumentáciu, v ktorej sa uvádza, že ide o dar, a nie o pôžičku tretej strany.
Úvery VA (pokles o 0%)
Zamestnanci americkej vojenskej služby, veteráni a ich rodiny sa môžu kvalifikovať na pôžičky s nulovou úrokovou sadzbou kryté Ministerstvom zahraničných vecí USA. Medzi ďalšie výhody patrí horná hranica nákladov na zatváranie (ktoré môže zaplatiť predajca), žiadne poplatky za sprostredkovanie a žiadna MIP. Pôžičky VA vyžadujú „poplatok za financovanie“, percento z výšky úveru, ktoré pomáha kompenzovať náklady daňových poplatníkov. Finančný poplatok sa líši v závislosti od kategórie vojenskej služby a výšky úveru.
USDA pôžičky (0% nižšie)
Americké ministerstvo poľnohospodárstva zaručuje pôžičky, aby pomohlo vlastníkovi domu umožniť kupujúcim s nízkym príjmom vo vidieckych oblastiach po celej krajine. Tieto pôžičky nevyžadujú žiadne peniaze pre kvalifikovaných dlžníkov - pokiaľ nehnuteľnosť spĺňa pravidlá akceptovateľnosti USDA.
Programy pomoci pri zálohových platbách
Osobitné programy vo vašom štáte alebo miestnom bytovom úrade ponúkajú pomoc nákupcom po prvýkrát. Mnohé z týchto programov sú k dispozícii na základe príjmu alebo finančnej potreby kupujúcich. Tieto programy, ktoré zvyčajne ponúkajú pomoc vo forme zálohových platieb, môžu tiež pomôcť pri uzatváraní nákladov. Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest uvádza zoznam programov pre homebuyer podľa štátu. Vyberte svoj štát a potom „Pomoc s vlastníctvom domu“ a vyhľadajte najbližší program.
4 spôsoby, ako ušetriť viac za zálohu
Môže to byť výzva, ako ušetriť peniaze za zálohu na doma. Tu je niekoľko rýchlych tipov, ako sa tam dostať:
- Začnite čoskoro s automatizovaným plánom. Okrem bežného sporiaceho účtu alebo účtu núdzového fondu si otvorte aj špeciálny sporiaci účet pre zálohu. Po každom výplatnom termíne alebo neočakávanom množstve (napríklad finančný dar, vrátenie dane, bonus alebo dedičstvo) vložte peniaze do svojho zálohového fondu a sledujte, ako zostatok rastie v priebehu času. Príspevok do tohto fondu čo najskôr a často, ako je to možné, vám pomôže zostať na správnej ceste.
- Znížte svoje výdavky. Ak je pre vás dôležité vlastníctvo domu, vystrihnite alebo znížte zbytočné výdavky, ako sú káblové a televízne služby, stravovanie, dovolenka alebo iné nepodstatné prvky. Ak ušetríte menej, ušetríte viac na zálohe a budete mať navyše peniaze na zaplatenie ďalších dlhov. Teraz, keď sa obete stanú obeťami, môže to viesť k dosiahnutiu vašich cieľov v oblasti vlastníctva domov.
- Splatiť dlhy s vysokým úrokom. Kreditné karty alebo pôžičky s vysokými úrokovými mierami môžu váš úver poškodiť a sú z dlhodobého hľadiska nákladné. Zamerajte sa na splatenie týchto účtov ako prvý a uvidíte zníženie snehu na snehu. Keď sa tieto účty vyplatia, môžete potom použiť mesačné sumy platieb na vaše úspory zálohy. Nezatvárajte však tieto účty; ktoré môžu znížiť vaše kreditné skóre, pretože strácate otvorený úverový limit a históriu účtu. Namiesto toho ich používajte minimálne (nakupujte plyn alebo občasné večere v reštaurácii) a zostatky ihneď splatte. Toto správanie pomáha posilniť vašu históriu splátok úveru a ukazuje zodpovedné používanie v úverových agentúrach a veriteľoch.
- Získajte druhú prácu. Mnoho kupujúcich, ktorí prvýkrát kupujú, zistí, že môžu ušetriť oveľa rýchlejšie, ak zvýšia svoj príjem. Nájdenie vedľajších koncertov, ktoré sa dajú robiť z domu alebo z práce sezónneho maloobchodu, vám môže pomôcť zvýšiť vaše úspory pri platbách. Aj keď dočasne pracujete šesť mesiacov alebo rok pred nákupom domu, ďalším príjmom by mohla byť podpora, ktorú potrebujete na slušnú akontáciu.
Spodný riadok
Nie je možné kúpiť si dom, ak nemáte veľa peňazí uložených na zálohu. Rozhodujúcim krokom je nakupovanie správneho veriteľa a typu pôžičky okolo. Pri nižšej zálohe môžete očakávať, že zaplatíte vyššie úverové poplatky a úrokové sadzby, ako aj PMI. Nezabudnite tiež zapojiť sa do programov pomoci pri platbe, ktoré ponúka váš štát alebo mesto. Ak niekto ponúka finančný dar na vašu zálohu, uistite sa, že rozumie, že nejde o pôžičku. Nakoniec nie je skratka na šetrenie zálohy: Trvá to čas, disciplína a úsilie. Výsledok - kúpa vlastného domu - však môže byť finančne aj osobne prospešný.
Pokračovať v čítaní:
Ultimate Hypotekárny Sprievodca
Ako získam predbežný súhlas na hypotéku?
Ako si vybrať najlepšiu hypotéku
11 chybám, ktoré by sa mali prvoradým obyvateľom domov vyhnúť
Čo je poistenie hypotéky a aké sú moje možnosti?
Aké sú zatváracie náklady?
Ako získať najlepšiu hypotéku
Aké sú hlavné typy veriteľov?