Ako financovať zahraničné nehnuteľnosti

Ak sa chystáte kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí, je pravdepodobné, že nebudete môcť zabezpečiť miestnu hypotéku na financovanie nehnuteľnosti. Dokonca aj na miestach, kde existuje hypotekárny úver, môžu byť podmienky oveľa menej priaznivé, ako by ste si bežne našli doma. V závislosti od krajiny môžete zaplatiť vyššiu úrokovú sadzbu a oveľa vyššiu akontáciu - 30%, 40% alebo dokonca 50% hodnoty nehnuteľnosti. Môže sa od vás vyžadovať, aby ste uzavreli zmluvu o životnom poistení vo výške hypotéky, pričom banku pomenujete ako príjemcu. V závislosti od krajiny - a koľko máte rokov - by to mohol byť obchod s dohodami, pretože poisťovatelia v niektorých krajinách stanovujú najvyššie vekové limity na to, kto môže uzavrieť životné poistenie.

Keďže hypotéky vo všeobecnosti nie sú k dispozícii pre zahraničných kupcov v USA - a väčšina amerických bánk nebude požičiavať na nákupy v zahraničí - aké sú alternatívy, ak si chcete kúpiť dom v cudzej krajine? Tu sa pozrieme na tri spôsoby, ako financovať váš zahraničný nákup nehnuteľností.

peňažný

Hovoria, že hotovosť je kráľ, a to určite môže byť pravda, pokiaľ ide o nákup nehnuteľností v zahraničí. Nielenže budete mať možnosť uzavrieť obchod rýchlejšie, ale pravdepodobne získate najlepšiu cenu aj prostredníctvom zliav alebo upgradov - alebo oboje.

Platba v hotovosti sa vo všeobecnosti odporúča iba vtedy, ak je príslušná nehnuteľnosť už postavená - a nie vo fáze pred výstavbou. Ak platíte vopred za niečo, čo ešte nie je vybudované, vždy existuje riziko, že vývojárovi dôjdu peniaze alebo sa vyskytne nejaký iný problém, ktorý by odložil alebo zabránil dokončeniu projektu. V týchto situáciách môže byť ťažké alebo aspoň časovo náročné získať peniaze späť.

Financovanie pre vývojárov

V závislosti od krajiny môžete mať nárok na financovanie pre vývojárov, ak kúpite veľa, domovskú stránku alebo nehnuteľnosť pred výstavbou v zástavbe. Financovanie vývojárov zvyčajne vyžaduje len malú administratívu a neexistujú žiadne vekové obmedzenia ani požiadavky na životné poistenie. Ďalším prínosom je, že niekedy je financovanie developerov bezúročné.

Pri jednom type financovania vývojárov realizujete platby v pevne stanovených termínoch, napríklad 10% pri podpise kúpnej zmluvy, 10% po šiestich mesiacoch, ďalších 10% po 12 mesiacoch a zostatok po dokončení projektu. Namiesto pevných termínov vám iná dohoda umožňuje uskutočňovať platby podľa etáp výstavby, napríklad vyplatenie 10% nadol, 20% po dokončení nadácie, 20% po dokončení prvého poschodia atď. uskutočňovať pravidelné platby každý mesiac. Ak si napríklad v Kostarike zakúpite 50 000 EUR, môžete mesačne zaplatiť niečo ako 1 200 USD mesačne počas štyroch rokov, v závislosti od prípadnej úrokovej sadzby.

IRA s vlastným riadením

Ak máte svoje pamiatky umiestnené v zámorskom dome a plánujete ich používať výlučne ako nájomné alebo investičné nehnuteľnosti, možno budete môcť na uskutočnenie nákupu použiť prostriedky z vlastnej IRA. IRS nešpecifikuje, ktoré typy investícií sú povolené v IRA s vlastným riadením a uvádza iba to, čo nie je povolené, vrátane zberateľských predmetov (napr. Umelecké diela, známky a starožitnosti), určitých mincí a životného poistenia.

Na rozdiel od tradičných IRA, kde sú investičné možnosti zvyčajne obmedzené na akcie, dlhopisy a podielové fondy, fondy zo samostatnej IRA môžu byť investované do širšieho súboru aktív vrátane nehnuteľností - doma alebo v zahraničí. Pretože s nehnuteľnosťou sa musí zaobchádzať ako s investíciou do nehnuteľností, nebudete môcť žiť v domácnosti, kým nebudete dosť starí, aby ste mohli začať prijímať distribúcie z účtu. Nemôžete ho použiť ani na dovolenky, a ak sa pokúsite obísť zákon tým, že si ho sami prenajmete, IRS nebude šťastná. Zatiaľ čo čakáte na odchod do dôchodku, môžete použiť svoje vlastné prostriedky IRA na úhradu majetku a všetky výdavky spojené s údržbou.

Daňové zákony sú komplikované a pravidelne sa menia. Vždy je dobré spolupracovať s kvalifikovaným daňovým špecialistom a / alebo právnym zástupcom v oblasti nehnuteľností, aby ste sa ubezpečili, že rozumiete rizikám a dôsledkom investovania do zahraničných nehnuteľností so svojím IRA zameraným na seba.

Spodný riadok

Ak kupujete pôdu v zahraničí, majte na pamäti, že transakčné náklady môžu celkom prispieť k celkovým nákladom na nehnuteľnosť. Jedným z väčších poplatkov je poplatok za transfer alebo kolkové dane: daň uvalená mnohými krajinami, ktorá môže k predajnej cene pridať viac ako 10%. Môžete tiež skončiť platením poplatkov za právne zastúpenie, notárom a registráciou plus váš podiel z provízie realitného agenta.

Pred zakúpením akejkoľvek nehnuteľnosti v zahraničí je dôležité skontrolovať miestne zákony, aby ste sa uistili, že máte povolenie na kúpu nehnuteľnosti. Aj keď si môžete kúpiť nehnuteľnosť v určitej krajine, môžu existovať obmedzenia týkajúce sa druhu nehnuteľnosti, ktorú si môžu cudzinci kúpiť. Napríklad na Filipínach si môžete kúpiť jednotku v projekte kondomínium - pokiaľ 60% jednotiek vlastní Filipinos. Cudzinci však vo všeobecnosti nie sú schopní vlastniť dom alebo pozemok.

Môžu existovať aj pravidlá týkajúce sa toho, čo sa stane, ak chcete nehnuteľnosť predať. Napríklad v Malajzii sú cudzinci vítaní pri kúpe nehnuteľnosti, ale ak ich niekedy predajú, peniaze sa musia držať na malajskom bankovom účte.

Pri kúpe domu v zahraničí je nanajvýš dôležité zabezpečiť, aby sa transakcia vykonávala spôsobom, ktorý bude chrániť vaše vlastnícke práva. V Spojených štátoch dostávajú majitelia domov vlastnícke práva k nehnuteľnosti; toto rozlíšenie však nie je také jasné v každej krajine. Konzultácia s kvalifikovaným realitným odborníkom a právnikom pomôže zaistiť, aby tento proces prebiehal čo najhladšie, aby boli chránené vaše vlastnícke práva a aby sa dokončili všetky potrebné doklady.