Úver na domáci kapitál
Úver na bývanie, ktorý sa tiež nazýva „vlastný kapitál“, splátkový úver na bývanie alebo druhá hypotéka, je typom spotrebiteľského dlhu. Majiteľom domov umožňuje požičiavať si za svoj vlastný kapitál v rezidencii. Výška úveru je založená na rozdiele medzi súčasnou trhovou hodnotou domu a splatným hypotekárnym zostatkom majiteľa domu.
Ako funguje pôžička na vlastný kapitál
Úver na bývanie je v zásade hypotékou. Váš kapitál v domácnosti slúži ako záruka pre veriteľa. Čiastka, ktorú si môže majiteľ domu požičať, bude čiastočne založená na kombinovanom pomere pôžičky k hodnote (CLTV) vo výške 80% až 90% odhadovanej hodnoty domu. Výška úveru, ako aj úroková sadzba, samozrejme závisia aj od úverového skóre dlžníka a platobnej histórie. Tradičné kapitálové pôžičky na bývanie majú lehotu splatnosti, rovnako ako bežné bežné hypotéky. Uskutočňujete pravidelné pevné platby pokrývajúce istinu aj úroky. Rovnako ako v prípade akejkoľvek hypotéky, ak sa pôžička nevyplatí, dom sa dá predať na pokrytie zvyšného dlhu.
Úver na bývanie je dobrý spôsob, ako previesť kapitál, ktorý ste si vytvorili v domácnosti, na hotovosť. Ale vždy pamätajte, že uvádzate svoj domov na linku.
Daňové hľadiská pre úvery na vlastný kapitál
Úvery na bývanie vzrástli v popularite po zákone o reforme daní z roku 1986, pretože spotrebiteľom poskytli spôsob, ako obísť jedno z jeho hlavných ustanovení - odstránenie odpočtov za úroky z väčšiny nákupov spotrebiteľov. Zákon ponechal jednu veľkú výnimku: záujem o službu dlhu na základe bydliska. Zákon o dani z príjmov a pracovných miest z roku 2017 však pozastavil odpočítanie úrokov zaplatených z pôžičiek na nehnuteľnosti a úverových liniek do roku 2026, pokiaľ podľa IRS „sa nepoužívajú na nákup, výstavbu alebo podstatné zlepšenie domu daňovníka, ktorý zabezpečuje pôžička. “Úrok z pôžičky na bývanie, ktorý sa používa na konsolidáciu dlhov alebo úhradu výdavkov školy na dieťa, nie je možné odpočítať.
Úvery na domáci kapitál vs. úverové linky na vlastný kapitál
Úvery na bývanie sa dodávajú v dvoch variantoch - úvery s pevnou úrokovou sadzbou a úverové linky na vlastný kapitál (HELOC).
Pôžičky na bývanie s pevnou úrokovou sadzbou poskytujú jedinou jednorazovou platbou dlžníkovi, ktorá sa spláca v stanovenom časovom období (zvyčajne 5 až 15 rokov) pri dohodnutej úrokovej sadzbe. Platba a úroková sadzba zostávajú rovnaké počas celej doby trvania úveru. Pôžička sa musí splatiť v plnej výške, ak sa predá domov, na ktorom je založená.
HELOC je revolvingová úverová linka, podobne ako kreditná karta, ktorú môžete podľa potreby čerpať, splácať a potom znova čerpať po dobu určenú poskytovateľom úveru. Po období čerpania (5 až 10 rokov) nasleduje lehota na vrátenie, keď nie je viac povolené čerpanie (10 až 20 rokov). HELOC majú spravidla variabilnú úrokovú sadzbu, ale niektorí veritelia môžu pre obdobie splácania konvertovať na pevnú úrokovú sadzbu.
Výhody a nevýhody úveru na domáci kapitál pre spotrebiteľov
Úvery na bývanie majú niekoľko základných výhod vrátane nákladov. Existujú však aj nedostatky.
Pros
Úvery na bývanie poskytujú jednoduchý zdroj hotovosti a môžu byť cenným nástrojom pre zodpovedných dlžníkov. Ak máte stabilný a spoľahlivý zdroj príjmu a viete, že pôžičku budete môcť splácať, jej nízka úroková sadzba a možná odpočítateľnosť dane z nej robia rozumnú voľbu.
Získanie úveru na vlastný kapitál je pre mnohých spotrebiteľov pomerne jednoduché, pretože ide o zabezpečený dlh. Veriteľ vykoná úverovú kontrolu a nariadi posúdenie vášho domova, aby určil svoju úverovú bonitu a kombinovaný pomer úveru k hodnote.
Úroková sadzba na úver na bývanie - hoci vyššia ako úroková sadzba prvej hypotéky - je oveľa nižšia ako úroková sadzba na kreditné karty a iné spotrebiteľské pôžičky. To pomáha vysvetliť, prečo hlavným dôvodom, prečo si spotrebitelia požičiavajú oproti hodnote svojich domovov prostredníctvom úveru na vlastný kapitál s pevnou sadzbou, je vyplatenie zostatkov kreditných kariet.
Úvery na bývanie sú zvyčajne dobrou voľbou, ak viete, koľko presne si potrebujete požičať a na čo budete peniaze používať. Zaručuje vám určitú sumu, ktorú dostanete pri ukončení úplne. „Úvery na vlastný kapitál sa vo všeobecnosti uprednostňujú na väčšie a drahšie ciele, ako je prestavba, zaplatenie vysokoškolského vzdelania alebo dokonca konsolidácia dlhu, pretože prostriedky sa prijímajú v jednej paušálnej sume, “ hovorí Richard Airey, úverový referent spoločnosti Finance of America Hypotéka v Portland, Maine.
Zápory
Uvedomte si, že úvery na bývanie môžu tiež predstavovať riziká. Hlavným problémom úverov na vlastný kapitál je to, že sa môžu javiť ako príliš ľahké riešenie pre dlžníka, ktorý sa možno dostal do trvalého cyklu výdavkov, pôžičiek, výdavkov a hlbšieho zadlženia. Bohužiaľ, tento scenár je taký bežný, že veritelia na to majú termín: opakované čerpanie, čo je v podstate zvykom získať úver na splatenie existujúceho dlhu a uvoľniť ďalší úver, ktorý potom dlžník použije na ďalšie nákupy.
Obnovenie vedie k špirálovému cyklu dlhu, ktorý dlžníkov často presvedčí, aby sa obrátili na úvery na bývanie, ktoré ponúkajú sumu v hodnote 125% vlastného imania v dome dlžníka. Tento typ pôžičky často prichádza s vyššími poplatkami, pretože - keďže dlžník vzal viac peňazí, ako je hodnota domu, pôžička nie je úplne zabezpečená kolaterálom. Taktiež vedzte, že úrok zaplatený za časť úveru, ktorá je nad hodnotou domu, nie je nikdy daňovo uznateľný.
Pri podávaní žiadosti o pôžičku na bývanie môže dôjsť k určitému pokušeniu požičať si viac, ako potrebujete okamžite, pretože vyplatenie získate iba raz a neviete, či budete mať v budúcnosti nárok na ďalšiu pôžičku.
Ak uvažujete o pôžičke, ktorá má vyššiu cenu ako váš domov, môže nastať čas na kontrolu reality. Nedokázali ste žiť vo svojich prostriedkoch, keď ste dlžili iba 100% vlastného imania u vás doma? Ak áno, bude pravdepodobne nereálne očakávať, že budete mať lepšie, keď zvýšite svoj dlh o 25% plus úroky a poplatky. To by sa mohlo stať klzkým svahom k bankrotu a vylúčeniu.
Otázky, ktoré je potrebné zvážiť pri nákupe úveru na vlastný kapitál
Predtým, ako si vezmete pôžičku na vlastný kapitál, nezabudnite porovnať podmienky a úrokové sadzby. Pri pohľade „sa nezameriavajte výlučne na veľké banky, ale namiesto toho zvážte pôžičku s miestnou úverovou úniou“, odporúča odborník na nehnuteľnosť a relokáciu Movearoo.com Clair Jones. „Družstevné záložne niekedy ponúkajú lepšie úrokové sadzby a lepšie prispôsobené služby účtu, ak ste ochotní zvládnuť pomalší čas spracovania aplikácií.“
Rovnako ako pri hypotéke môžete požiadať o odhad dobrej viery. Ale predtým, ako to urobíte, urobte si vlastný čestný odhad svojich financií. Casey Fleming, hypotekárny poradca v spoločnosti C2 Financial Corporation a autor knihy „The Loan Guide: How to the najlepšie možné hypotéka“, hovorí: „Pred použitím by ste mali mať dobrý pocit o tom, kde sú vaše kreditné a domáce hodnoty, aby ste ušetrili peniaze. Najmä pri hodnotení [vášho domova], čo je hlavný výdavok. Ak je vaše hodnotenie príliš nízke na podporu úveru, peniaze už boli vynaložené “- a za nesplnenie podmienok neexistujú žiadne náhrady.
Pred podpisom - najmä ak používate pôžičku na vlastný kapitál na konsolidáciu dlhu - spustite čísla v banke a uistite sa, že mesačné splátky úveru budú skutočne nižšie ako kombinované platby všetkých vašich súčasných záväzkov. Aj keď úvery na bývanie majú nižšie úrokové sadzby, vaša doba splatnosti novej pôžičky by mohla byť dlhšia ako doba platnosti vašich existujúcich dlhov.
Povedzme, že máte autoúver so zostatkom 10 000 dolárov pri úrokovej sadzbe 9%, pričom dva roky zostávajú v platnosti. Konsolidácia tohto dlhu na pôžičku na vlastný kapitál s úrokovou sadzbou 4% s dobou päť rokov by vás skutočne stála viac peňazí, ak by ste splatili pôžičku na bývanie všetkých päť rokov. Nezabúdajte tiež, že váš domov je teraz zárukou na pôžičku namiesto vozidla, takže ak predvolíte pôžičku na vlastný kapitál, ide o váš domov, nie o vaše auto. Strata vášho domova by bola výrazne katastrofálnejšia.
Zrátané podčiarknuté pri úveroch na vlastný kapitál
Úver na bývanie môže byť dobrým spôsobom, ako previesť kapitál, ktorý ste si vytvorili v domácnosti, na hotovosť, najmä ak túto investíciu investujete do renovácie domu, ktorá zvyšuje hodnotu vášho domu. Ale nezabudnite, že uvádzate svoj domov do riadku: Ak sa hodnoty nehnuteľností znížia, môžete skončiť kvôli tomu, čo vám stojí za to. Ak by ste sa potom chceli presťahovať, mohli by ste pri predaji domu stratiť peniaze alebo by ste sa nemohli pohybovať. A ak dostávate pôžičku na splácanie plastov, odolajte pokušeniu znovu spustiť tieto účty za kreditné karty. Predtým, ako urobíte niečo, čo váš dom umiestni do päty (alebo hlbšie do päty), zvážte všetky svoje možnosti.